2022年3月16日，一家房地產公司在北京的展位上為其服務做宣傳。
爛尾樓「停貸」風暴正在中國蔓延，一些網絡輿論把這場風暴的起因指向了房產市場的預售制度。中國在房改之後，相關效仿香港樓花模式的預售機制真是問題的根源嗎？同樣實施預售制的台灣則如何防止類似危機，確保購屋者權益?而這場爛尾樓風暴，又可能會如何收場呢？
「預售制」造成爛尾風暴?
過去的十多年，房地產市場曾經是拉動中國內需的火車頭。不過，六月以來的爛尾樓業主停貸事件，卻讓外界擔憂這可能是撼動中國金融體系的一場風暴。
六月底，江西爛尾樓業主宣布停止償還房貸後，多地受害業主也紛紛響應。截至目前，已有超過15個省份的百多個建案業主發布了停止還貸的「斷供」聲明。
樓盤爛尾背後，一個熱議的話題就是房地產的預售制是否應該取消，並改為成屋銷售制?
1998年中國房地產改革，在商品房短缺、房企缺資金的情況下，當局借鑑了香港賣樓花(台灣稱預售屋)的一種開發商放槓桿的形式——也就是建築商先向銀行貸款買地，快速投入建案，向消費者收錢後，又再把錢投入房產市場買地、再借貸，開設新建案。
中國經濟學者任澤平7月14日發文，呼籲取消商品房預售制，稱「用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。以後誰有錢誰建房，沒錢沒實力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會」。他認為應該改為成屋銷售，一手交錢，一手交房。
但在一些專家看來，取消預售制不是解方，更不是造成這場風暴的根源。
「我覺得關鍵是，看好市場就會有人接，看壞市場就會沒人接。所以會找不到人接的原因是:同業也看壞市場。看壞市場就不會涉險去做這樣的事情。」在兩岸都設有辦公室的房產機構「住商不動產」企研室資深經理徐佳馨告訴本台，除了經濟大環境不佳，地方財政及中央角色也是問題，「政府能控制的東西太多，變成如果今天民間沒有信心、業者沒有信心，對調控上心裡有疑問，也沒有進一步處理，就很容易發生連鎖性的問題。特別是本身體質不健全的二三線以外城市，很快就暴露出問題。」
預售制度在美國也運行已久。專研中國城市規劃、政府土地銷售議題的布朗大學沃森國際和公共事務研究所研究員孫睿(Saul Wilson)告訴本台，「真正不同的在於，中國仍在建立信用評分系統和相關的執法系統；同時，在避免社會不穩定上也面臨著巨大的政治壓力。種種原因使得銀行很難獲得比抵押品更有價值的抵押貸款。」
2018年10月7日「黃金周」假期期間，江蘇淮安的房地產交易會吸引民眾參觀。
台灣如何保護預售屋消費者?
「我們做研究的常常在講，土地政策其實就是地方政治。」台灣政治大學地政系教授徐世榮也告訴本台，爛尾樓風暴的解方要從政治角度、銀行違規放貸以及預售資金監管出現漏洞談起，「土地開發往往帶來暴利，地方上有權有政治勢力的，多多少少都會投入到土地開發、不動產的買賣。政治影響銀行，讓銀行借貸給建商、借貸給買房人民，造成有一大筆資金都投入在房地產上……。這過程中，造成了土地投機炒作的空間。」
根據世界銀行六月發布的《中國經濟簡報》，截至2021年底，中國房地產投資占國內生產總值GDP的13%；而經合組織國家僅為5%。若考慮相關建築供應鏈，整個房地產行業約占中國GDP的30%。
台灣怎麼防止爛尾樓風暴的發生?徐佳馨提出了三點解釋：首先，台灣與中國大陸的市場規模不同；其次，台灣在結構上有市場機制的運作，又遵循國際會計準則。當無力承擔的建商到市場上兜售給其他建商時，通常會有更大、有財力的建商接盤。
徐佳馨：「中國在整個結構上，連這麼大的集團都會有資金鍊緊張的問題。台灣即便大或小，我們差距不會像恆大跟一般小建商這麼大。景氣很好的時候，不至於發生爛尾樓情況，不管怎麼樣資金鍊是順暢的。但現階段中國發生資金鍊緊張，也有缺工缺料跟工料雙漲的問題，變得大建商卡住，小建商也無力承接，就只能放著擺爛。」
第三，在消費者保護上，台灣內政部設有預售屋履約保證。徐佳馨說：「把今天先付款的民眾的錢放在第三單位，萬一發生了什麼狀況，消費者至少還能把錢拿回來。」
徐世榮進一部補充，台灣在上世紀七零、八零年代經歷過一些爛尾樓案例後，逐漸完善監管及消費者保護機制，預售屋的受害者可以透過消保會、透過團體訴訟得到償還。
爛尾風暴如何收尾?
面對爛尾樓風暴，中共中央已經開始有所動作。彭博社14日引述知情人士透露，中國住房和城鄉建設部本周招集金融監管機構和主要銀行負責人召開緊急會議，討論停貸潮的問題，力求防止停貸潮蔓延至更大範圍。
摩根史坦利本周在一份最新的研究報告中評估，目前這場斷尾樓停貸風暴短期內市場情緒會有波動，但對中國金融行業的影響仍是可控的。
「如果中央出手，過去的經驗就是不管銀行或廠商，或許就要求找人強制完工，或者要求廠商優先償還，先還給民眾。但我覺得，優先償還難度很高……，因為都已經脫產脫光了。」徐佳馨直言，「如果這城市的體質本身沒有那麼健康，地方政府也沒辦法救，中央政府可能也沒那麼想救，就會比較難。」
她提到，當世界各國發生類似情況，會開始強制拍賣。但債權有順位序，建商的第一順位是銀行，接著可能是其他廠商，「最後才是消費者，這就是爛尾樓恐怖之處。」
孫睿(Saul Wilson)則提出一個較少被討論的觀點，自2010年左右開始的房價管制，開發商也在受到擠壓，政府則更有權力地掌控著房價以及房屋的分配。
