2022年7月29日，微博公眾號「中歐國際工商學院」發出該院經濟學與金融學教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成文章稱，中國房地產市場目前正處於一個轉折點，市場運行底層邏輯已經發生變化，未來不可能再通過房地產大幅拉動經濟增長。（網絡截圖）
微博公眾號「中歐國際工商學院」今天（29日）發出大陸專家文章稱，樓市正處於轉折點，未來不可能再大幅拉動經濟，應避免房地產風險傳染和蔓延，把經濟恢復和發展放到更重要位置。
與此同時，嚴重依賴房地產業的地方財政更加吃緊，上半年借1萬2292億元（人民幣，下同）還舊債，下半年舉債規模或更大。
房地產未來不可能大幅拉動經濟
7月29日，微博公眾號「中歐國際工商學院」發出該院經濟學與金融學教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成一篇有關房地產市場正處於轉折點的文章，陸媒紛紛轉載。
盛松成稱，中國房地產市場目前正處於一個轉折點，市場運行底層邏輯已經發生變化，未來不可能再通過房地產大幅拉動經濟增長。
他表示，房地產還是支柱產業之一，但從均衡發展的角度來看，未來不可能再通過房地產大幅拉動經濟增長。中國人均住房面積已接近美國的2/3，而人均GDP僅為美國的1/6。這一數據說明，房地產業發展已經到了新階段。
房地產市場底層邏輯已變
盛松成稱，判斷房地產市場底層邏輯已發生變化，是基於兩項重要政策：「三道紅線」，及「房地產貸款集中度管理制度」。
2020年8月，中共央行和住建部共同出台「三道紅線」政策。該政策主要針對房企高槓桿問題，要求房企有息負債和資產相比，不能超過一定比例，超過一定比例就不能再貸款。
2020年12月底公布的「房地產貸款集中度管理制度」，則是針對銀行業金融機構。
他認為，這一制度限制了房地產行業對信貸資源的擠占，並實際上設置了房地產對全社會資源的占有上限。
盛松成建議，在當前房企風險突出的情況下，在不改變房企去槓桿政策目標下，適當延長去槓桿的周期，三道紅線和貸款集中度管理可適當放緩。
清零政策阻礙房地產業復甦
盛松成表示，當前房地產業風險的突出表現是債務危機和疫情風險相疊加。疫情對於房地產市場最大衝擊就在於復甦態勢可能因此而受阻。一是房地產開發投資下降；二是房地產銷售受到嚴重衝擊；三是行業預期進一步惡化。
今年1—2月房地產開發投資同比由負轉正，增速為3.7%，但疫情打斷了這一進程。房地產投資增速再度轉負，3月為-2.4%，4月份-10.1%，5月份-7.8%，6月份再次下降為-9.4%。
盛松成說，房地產投資加速下行值得警惕，並建議目前還是應該把經濟的恢復和發展放到更加重要位置。
他認為，目前房地產調控有三個主要目標：一是防風險，這是第一位的，防止房企之間及房企對上下游企業風險傳染，及房地產對金融風險傳染。二是滿足剛性和改善性需求，「保交樓、保民生、保穩定」。三是保持房地產市場平穩，以防拖累經濟。
彭博社6月22日報導，中國住房市場正不斷走低，一項追蹤公寓與房屋銷售數據已連續11個月同比下降。由住房建設和銷售產生的服務和商品需求，約占GDP的20%，這也意味著將嚴重影響經濟增長。
事實上，房地產量價齊跌，已經嚴重拖累經濟。標普全球評級公司最新預測，受近期爛尾樓停貸風波影響，房地產銷售量可能暴跌約30%，而國際貨幣基金組織（IMF）近日再次下調中國GDP增速，預期降至3.3%。
地方上半年借1.2萬億還舊債下半年或借更多
眾所周知，大陸地方政府財政嚴重依賴賣地收入，房地產斷崖式下跌，讓早已入不敷出的地方財政更加吃緊，政府不斷舉新債還舊債，債務像滾雪球一樣，越滾越大。
陸媒「第一財經」7月29日報導，中共財政部最新數據顯示，今年上半年全國地方共發行再融資債券1萬2292億元。
再融資債券用於償還部分到期地方政府債券本金或存量政府債務，地方透過借新還舊來平滑債務期限結構，避免期限錯配風險，也緩解地方償債資金壓力。
中誠信國際信用評級公司數據顯示，地方債借新還舊比例從2018年的77.89%攀升至2021年前3季的110.76%。2021年地方發行再融資債券規模超過到期債務規模。
中誠信國際報告稱，結合上半年地方債到期借新還舊比例預測，今年償還到期債券本金的再融資地方債或發行2.66兆元。若再考慮隱性債務清零試點或進一步擴大，以及各地償還存量債務需求，再融資債券或進一步擴容。
按照這一測算，下半年地方再融資債券發行規模也將超過1萬億元。
報導稱，地方可以發行再融資債券來償還本金，但不能用於償還利息，因此利息需要財政資金償還。中共財政部數據顯示，2022年1至6月，地方政府債券支付利息5119億元。
近年償債利息占地方綜合財力比重逐步提高。今年上半年地方償債利息支出已占地方一般公共預算本級收入達8.9%。
中誠信國際報告還稱，土地出讓仍較疲弱，疊加近期多地爛尾樓「強制停貸」風波發酵，地方財政或進一步承壓，需警惕地方債持續大幅擴容下的財政付息壓力。
