「來了深圳就是惠州人」90後女孩王萍自嘲。
深圳高企的房價，讓無數年輕人望而卻步。王萍2013年畢業來深圳打拼，工作了三年多，手頭僅十多萬的存款。對於深圳的房價望塵莫及，退而求其次，臨深惠州的房子還是可以考慮入手的。
深圳地鐵14號線作為東部快線，連接深圳東部坪山與市區的快捷線，當年開工消息傳來，都會成為惠州本地房產營銷的熱點，越來越多的年輕人希望沿著地鐵在臨深低成本買房。但也有業內人士指出，惠州房價雖不高，雙城上班通勤時間成本太高，二手房難轉手，流動性差，買臨深房鐵定「被套」。
被深圳高房價勸退
地鐵14號線開通後買進惠州
惠州大亞灣片區，擁有沙灘海景、臨近深圳的地理優勢，以及相對周邊較低的市場價格，吸引不少在深圳打拼的青年人以及東三省等地的投資客，本地人極少。
2019年，王萍想趕快上車，臨深的惠州是她的最後一條退路，於是咬牙在惠州大亞灣買下一套100平的毛坯二手房，首付30萬，按揭後月供3千多，正式開啟深惠雙城生活。
王萍買房時，在深圳已經待了快六年，「感覺一個女孩在深圳，租房很沒有歸屬感」，王萍說。
她能湊出30多萬的首付，但是當時在她租房的深圳龍崗區，房價單價已經在5萬/平方米以上，就連東莞的房價單價也上了3萬/平方米，她說，「除了惠州我沒其他選擇」。
得益於深圳地鐵14號線沙田站與惠州的地緣性，對於每天需要通勤深圳的人，多了一種選擇，可以「工作在深圳，生活在惠州」。然而，在深圳地鐵14號線開通之前，王萍一直都和鄰居共乘上下班，高峰期每天往返差不多在4個小時，身心俱疲。
圖：王萍提供
2022年10月，深圳地鐵14號線開通後第二天，王萍乘地鐵從崗廈北返回沙田站通勤時間僅一小時。一站之隔，沙田的房價卻要比深圳低好幾倍。
回想起2019年的沙田，拔地而起的新樓盤和工地交錯而生，「全是新小區，看得眼慌」。三年後，在已入住的小區里，王萍了解到業主一半都是「深圳人」。
低成本居住環境，吸引著一批批深圳上班族前來置業，就像是潮汐漲落，他們白天湧向深圳，晚上退回惠州，奔波在兩座城市之間。
50萬買入，現在折價也難賣？
買惠州第二套海景房被套牢
在深圳，最羨慕的人絕對是腰上掛一串鑰匙的包租公、包租婆。
「如果能再擁有一套房，每月不工作都有租金進帳，該有多好。」王萍感慨，14號線開通後，王萍計劃在深圳坪山或惠州臨深片買第二套房。
深圳地鐵14號線是坪山區的第一條地鐵，更是深圳近距離連接惠州的第一條地鐵。地鐵一響，黃金萬兩，深圳地鐵14號線的每一步推進，都會成為惠州本地房產營銷的熱點，「抄底」惠州的聲量不斷。
王萍堅信，以地鐵14號線對於深圳東部連接深圳中心區的意義來看，曾經11號快線帶來的房價上漲傳奇，很有可能複製在14號線上。
2013年，沙井片區的二手住宅成交價格約為1.66萬元/平，2016年11號地鐵一開通，沙井樓市就仿佛吹響了衝鋒號，一樓上漲，目前沙井片區的二手房均價為5.9萬元/平方米。
沙田站與惠州臨深片區只有800米的直線距離，實際上可以算得上是把地鐵修到惠州了，城市邊界的概念因地鐵的出現變得模糊，也讓更多的財富、置業觀發生逆轉。
2022年趕上電商直播的風口賺了點錢，歷時半年的看房後，王萍被大亞灣投資風潮所吸引，加速在惠州臨深片區的大亞灣購置第二套房，以全款50萬元買下一套海景房，現在這套房的市場均價與她當時購買時相差無幾，賣與不賣都不是，她把這套房租了出去，「一個月租金就1300元，我都不想收。」王萍說。
類似王萍的例子在惠州可以找到不少，50萬元買的海景房現在35萬元賣。
惠州大亞灣區與深圳坪山相鄰，過去多年憑藉高性價比的海景房吸引了大量外地買房客。現在，也成了降價重災區。王萍買第二套房不到半年，惠州降價的新聞鋪天蓋地，，就在前不久，還有「惠州降價最狠的樓盤，直接打4.8折，破了大亞灣的最低紀錄」這樣的報導。
王萍現在想把這套房子賣出去，但是也沒有人接盤。
惠州中原研究中心數據顯示，4月底，惠州的狹義庫存約1768萬平方米，不再新增供應的情況下，當地存量新房需36個月才能賣完，遠遠超過去化周期6-12個月的合理區間。而一家Top5房企投資高管透露，惠州廣義庫存，即在售新房加上已出讓但未開發地塊的供應量，約6500萬平方米，以2022年銷量計算，可能要11年才能消化完。
地產圈有個說法，叫「惠州現象」，即每一輪市場高企時，熱度總是先從深圳傳到東莞，再傳到惠州，因為惠州市場是純投資托起的。比如2006年深圳樓市很熱，惠州量價便跟著上漲，到了2008年市場下行，投資客一撤，惠州房價基本腰斬。起起落落，循環往復。
細看惠州買房人被「套牢」的過程，很容易聯想到北三縣，也就是燕郊等地的類似經歷，同樣是屬於特大城市的「衛星城」，在炒房客蜂擁時被抬高了房價，相比於燕郊，只不過惠州本地的天量供應使得房產供大於求，這個問題更為嚴峻。
事實上，惠州在二手房交易流程上比較繁瑣複雜，整個流程下來至少要半年以上，有些房子的二手評估價只能到成交價的8成。現在惠州大多數二手房估價低、利率高、放款還難，這就導致流動性基本被鎖住了，無論買新房還是二手房最終都要面臨這個問題。
關於未來市場的走向，業務人士表示，市場需要一個緩衝期，當下回暖動力不足的現象屬於正常，市場跟隨政策因勢而動，後期走向還要看金融政策的寬鬆程度、以及地方的購房政策鬆動等情況。
對於市場，王萍並不關心，她感慨「我只知道我被套牢了，本想買來持有幾年賺點錢，然後去深圳買房」，沒想到惠州兩套房竟然都沒能換來深圳一張床。
（應受訪者要求，王萍為化名）
