2022年12月3日，中國房地產開發商恆大在中國江蘇省淮安市開發的一個住宅區。
近年來，隨著房地產企業不斷債務暴雷，爛尾樓引起的群體維權事件愈演愈烈。去年，官方曾宣稱要拿出資金啟動所謂「保交樓」行動。然而，一年過去了，全國各地的爛尾樓大多數仍然無法有效復工，交付更遙遙無期。
2022年7月，大批爛尾樓業主維權無果走投無路後，紛紛宣布集體斷貸，引起海內外輿論的廣泛關注。為安撫損失慘重的購房者，中共央行、住建部、財政部等部門，曾宣布要釋放超5000億元資金，作為「保交樓」的專項借款，而「保交樓」一度成為房企、施工單位、金融機構和地方政府的一項「重要任務」。
然而《經濟觀察報》經調研發現，一年後的今天，仍有相當多的爛尾樓項目處於多方拉鋸，無法復工交樓的「板結狀態」。其中，經金融機構和AMC紓困資金評估後仍然無法復工的項目，是真正難啃的骨頭。
保交樓成果寥寥
迄今為止，官方從未對外披露全國停工/爛尾樓盤的確切數量。但建築業第三方信息平台「百年建築網」發布的調研訊息顯示，該平台對全國範圍內的1114個爛尾項目進行調研後發現，截至5月底，樓盤交付進度情況相對較好的是華南、華北，占比分別是56%和40%；而西南和華中地區交付比例在全國倒數，分別為15%和16%；而交付率最低的省份是河南，僅為11%。
據《經濟觀察報》報導，曾經號稱「雲南王」的俊發地產，僅在昆明市就留下了數十個停工項目。一位俊發前管理者透露，從2022年初爆雷以來，該公司曾與金融機構、開發商深入接觸，為5-6個新拿的地塊找買家，還為即將封頂交付的項目申請紓困資金，但直到目前，該公司沒有一個項目被成功盤活。
另一個典型例子是貴陽市，這個經濟並不發達的城市曾經熱衷於針對整片的區域進行整體開發，其本土房企「中天」和「宏立城」先後打造了未來方舟、花果園等高密度「超級大盤」，一度成為全國各地學習的榜樣，但如今這個城市卻走到了債務重組、破產的邊緣。
一位央企營銷人士透露，目前貴陽在售的樓盤中，超過80%的小開發商建設的項目停工，大部分項目被住建局暫停銷售和網簽，整個烏當區僅3個項目能正常銷售和動工。
一家頭部民企客研負責人發現，在爛尾樓集中的城市，剛需新房產品更難賣了。她分析，可能是2021年以來房企為自救回款，腰斬賣房，甚至以低首付、零首付把「韭菜」割光了。
僧多粥少專項借款發揮的作用十分有限
2022年8月，在央行和住建部等部委的「指導」下，國開行、農開行曾通過專項借款方式提供了2000億元用作「保交樓」的專項紓困資金。但住建部給這筆錢設定了嚴格的使用條件：一、只能用於已售但逾期交付的住宅項目工程建設，商住公寓等不在保交樓範圍內；二、房企申請專項借款需提供充足抵押物。
一位接近住建部的人士向《經濟觀察報》透露，在全國第一批申請項目匯總後發現，首批2000億元遠遠不夠。最終，首批專項借款僅適用於2023年3月31日前交付的已網簽的商品房申請。申報成功的項目，每套也只可獲得10萬元專項借款。而且與財政撥款不同，這筆借款一旦進入專項帳戶就開始計息。
各地在實操過程中，會側重於將專項借款發放給高層住宅，而大平層、別墅產品，僅給10萬元/套的借款基本覆蓋不了建安成本，無法實際保交付。而一年來，只有主體架構已經基本完成，但幕牆、外立面、窗戶等裝飾工程未完成的項目，能夠通過專項借款完成交付，其他的爛尾樓大多都無法達成交付的目的，甚至無法有效復工。
「金融16條」的配套資金很難到位
2022年11月當局發布了「金融16條」來推動保交樓，除支持上述政策性銀行提供專項借款，還鼓勵金融機構提供配套融資支持。其中甚至規定：自文件印發半年內，向專項借款支持項目提供配套融資的，可在貸款期限內不下調風險分類，新發放的配套融資形成不良的，「機構和個人已盡職的，可予免責」。
然而，半年豁免期已過，保交樓配套融資落地情況如何呢？
某頭部房企鄭州投拓負責人披露：理論上，項目申請到專項借款和配套融資的比例為1:2，實際情況是，大部分項目的配套融資一欄是空著的，其所在公司在河南獲得近10億元專項借款，僅成功拿到一筆8000萬元的配套融資。
報導還披露，一家大型房企在河南省獲得了超35億元的專項借款，但僅鄭州一個項目拿到了數千萬元的商業銀行配資。
報導稱，「在昆明、貴陽、鄭州等保交付任務重的城市，專項借款就已經僧多粥少，後續資本就更加難進入」。
此外，在「保交樓」的各項政策實施的過程中，還存在債權人眾多，為爭資產相互拉鋸；地方政府對資產價值貶損嚴重焦慮，顧慮重重；很多項目大部分房源已銷售一空，嚴重資不抵債等問題，都難以解決。
另據深圳市明源地產研究院官方帳號6月17日發文披露，最早暴雷的房企恆大，也是最早簽下保交樓軍令狀的房企。但一年多以後的恆大，在2022年全年累計交樓30.1萬套，只是該公司年初制定的交付60萬套目標的一半。而恆大目前還有大約120萬套爛尾的房源等待「保交樓」。
