重磅！存量房貸利率要降了？
昨天發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示：
今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，對住房銷售支持力度明顯加大。針對提前還款現象，中國人民銀行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
簡單來說，就是鼓勵銀行和按揭人自主協商降低存量房貸利率。
真有點活久見的味道。
要知道從去年開始，新房利率整體上就在不斷降低，現在5年期以上LPR（貸款市場報價利率）最新為4.2%；
而且，售價環比和同比連續3個月均降低的城市甚至可以下調or取消首套利率下限，粗糙點講就是沒啥下限，只要能大賣。
之前中指研究院報導過，上半年有超過40城調整首套利率下限至4%以下，像肇慶、惠州等城市取消了首套利率下限，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套最低降至3.7%。
這種首套利率相比基礎利率4.2%事實上是下浮的，擱以前想都不敢想，不給你加點或者上浮就不錯了。
新房利率距離存量房貸利率越來越遠，前幾年5.88%、6.15%之類的高點幾乎遙不可及。
粗略算一下，如果在前幾年高點的存量房貸利率降低，能省多少錢。
以100萬貸款、25年期限、5.88%利率為例，總利息約91萬，每月6370元；
如果降低1個大點，降到4.88%，利息總額就是73萬，每月5776元；
如果降到4.0%，那更不得了，利息直接降到58萬，每月5278元。
這可不是LPR每次降10個基點相當於每天省2塊錢的「雨露均沾」，如果你的房貸銀行真願意把你的5.88%利率降到4%，那100萬本金就能省掉33萬利息，合每月直接減少一千多塊錢。
這次發布會上表示，「支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。」
措辭還是很嚴謹的，給了希望，但決定權還在各銀行手裡，要自主協商。
其實，十幾年前，大銀行實打實的直接給存量房貸7折優惠過！
在2008年底2009年初，多家國有大行就調整過存量房貸利率，優惠政策是直接打折，從8.5折，再到7折，利率優惠空前。
那時存量利率都可以打7折，新房自然更可以了。
當時的背景是2008年國際次貸危機席捲全球、樓市低迷，到了2010年底，多家銀行則開始取消7折優惠。
放到現在再看，如果此時幾家國有大行哪怕給存量利率打個8折，那也是不得了的優惠。
但舉個不恰當的例子，這相當於從狼嘴裡奪肉，而且是狼嘴裡品質極高的那塊肉。
現在央行發話，壓力等於給到五大行了，看誰先帶頭，沒轍，誰讓這五個的存量規模最大又是國有大行呢。
但個人感覺，未必會像想像中那麼迅速和美好。
因為這次央行只是「支持和鼓勵」「自主協商」，預留空間太足，具體效果自然待定，而並不是像十四五年前那樣，幾大行直接動手打折。
從這種表述看，就說明上面看到了問題但顧慮也頗多，在存量利率不變和一刀切全部打折之間，並沒有做二選一。
那，為什麼不呢？
我判斷，或許是今時不同往日，情況不同，舉個簡單的例子，2008年上海不到2萬/平的房子，現在或已超過10萬/平，經歷2015年的貨幣化安置政策，現在和2008年前後房地產相關貸款的體量肯定是一個天一個地。
如此大的體量，真揮刀自割怕也是下不了手，銀行必然是要預留足夠息差空間，真把肉吐出去說不定會先把存款利率直接干到零甚至負的。
與此同時，房地產相關貸款風險的體量與十幾年前更不可同日而語，保交樓還沒解決完，樓市風險還且看著呢。
飯要一口口吃，這些可能就是不做二選一的部分原因。
現在開口「支持和鼓勵」銀行與貸款人「自主協商」變相降存量利率，主要還是提前還款的「壓力」鍋。
讓利等於少賺，客戶提前還款等於不賺，只有有提前還款的實力，才能倒逼銀行在少賺和不賺之間二選一。
也就是說，有機會向銀行爭取到存量利率「優惠」的，得是有實力提前還款的！
看吧，想跟銀行「協商」降低存量房貸利率，說不定都得先被驗資。
要不然拿什麼讓銀行坐下來單獨給你降息讓利。
