一個上海房東上個月本該掛牌1800萬賣掉陸家嘴那套100平的房子，但最後實際成交價只有1260萬。去掉這句話，這篇文章還成立嗎？如果不成立，那說明你跟我一樣，意識到這個跌幅已經不只是「回調」兩個字能糊弄過去的了。
2026年7月底，上海熱得連知了都懶得叫喚。我前兩天路過浦東大道，仲介門店門口的小白板上，幾套陸家嘴房源的價格寫得清清楚楚——有一套仁恆濱江園的三房，單價標著12.8萬。我揉了揉眼睛，以為自己看錯了。
（阿波羅網編者註：陸家嘴是上海的金融中心和地標建築聚集地，以東方明珠、上海中心大廈和環球金融中心聞名。它位於浦東新區黃浦江畔，與外灘隔江相望。）
四年前，也就是2022年，我陪一個朋友看過同一個小區的房子，那時候房東咬死18萬單價不鬆口，談了一下午，18萬一分沒少，朋友最後沒買成，轉頭去了徐匯濱江。那會兒我們都覺得他虧了，現在回頭看，他躲過了一刀。
我不是什麼樓市專家，就是個在上海住了二十多年的普通人，家裡有老有小，背著房貸，跟大多數四十來歲的人一樣，晚上睡不著的時候會翻翻仲介的朋友圈，看看自家小區又跌了多少。今天我就想跟你們聊聊我看到的情況，不是什麼大道理，就是身邊真真切切在發生的事兒。
一、18萬到12.6萬，不是個案是成片
先說數字。陸家嘴板塊，浦明路沿線那幾個叫得上名字的小區，2022年高點的時候，成交均價普遍在16萬到19萬之間，視樓層、戶型、裝修情況浮動。到了2026年7月，我統計了一下我微信里七個仲介最近兩個月的真實成交記錄——注意是成交，不是掛牌——均價大概在12萬到14萬之間。
打個比方，一套世茂濱江花園146平的三房，2023年初成交價2600萬，2026年6月同一棟樓的中區同戶型成交價1850萬。這不是我編的，仲介的朋友圈截圖我還存著。另外一個小區，江臨天下，2022年一套高區看江的房子賣了2250萬，今年6月一套差不多位置的，成交價1620萬。
你算算這個比例：18萬到12.6萬，正好跌了30%。有人說這只是回到2020年的水平。行，咱就算回到2020年，問題是2020年的收入、預期、心態跟現在是一回事嗎？
我認識一個在陸家嘴做了十幾年仲介的老陳，河南人，說話帶點口音。上個月一起吃飯，他自己都搖頭：「我手上現在壓著七套房子，房東天天催，看房的人一周能有兩三個就不錯了。去年這時候一周至少七八組。」老陳說，以前房東接電話第一句是「低於多少別談」，現在是「有人看就行，價格好說」。
這種變化，就發生在這兩年裡。
二、為什麼跌？不單單是政策的事
很多人一聊到房價跌，張嘴就是「政策收緊」。其實從2024年下半年開始，上海的政策一直在放鬆：限購鬆了、貸款利率降了、首付比例也調了。按理說，工具箱裡的東西掏出來不少，市場應該有反應。但現實是，政策出了好幾輪，陸家嘴的看房量漲了兩天，接著又涼了。
我有幾個琢磨，不一定對，你們聽聽看。
第一，想買的人真的沒錢了。我說的不是那種徹底沒錢的，而是手裡有百八十萬首付、月供能扛兩萬左右的中產。這類人是陸家嘴的主流買家——換房改善的。他們的錢被套在哪了？被套在自己現在住的那套房子裡。我有個大學同學在張江上班，2022年把自己張江的房子掛了盤，想賣掉換到陸家嘴，結果張江那套從850萬一路降到620萬才賣掉，賣完之後算了算，首付比例雖然降了，但月供還是扛不住，乾脆不換了，拿著錢把現在的房子重新裝修了一遍。他跟我說：「折騰啥？現在這個行情，少動就是賺。」
第二，高收入的崗位在縮。陸家嘴的房價靠什麼撐？靠的是金融、網際網路、專業服務這些行業的高管和骨幹。這兩年這些行業什麼情況不用我多說吧。我另外一個朋友在券商，去年年終獎砍了一半，今年上半年部門優化了兩輪。他說：「現在能保住工作就不錯了，誰還敢背一千多萬的貸款？」陸家嘴的房子，總價門檻就在那兒擺著，一千萬起步是常態。收入預期變了，月供能力自然跟著變。說白了，以前敢背五萬月供的人，現在心裡打鼓了。
第三，預期這個東西，一旦變了就很難扳回來。2020年到2021年那會兒，大家買房子都帶著一種「現在不買以後更買不起」的緊迫感。現在呢？我身邊聊買房的人，十有八九是「再看看」「不著急」「說不定還能降」。預期一轉向，買家就不慌了，慌的是賣家。
三、誰在賣？誰在買？這齣戲裡沒有贏家
現在陸家嘴的房東，大概分三類。
第一類是置換的。孩子大了要換個大點的，或者老人來了住不下，必須賣舊買新。這類人最痛苦，因為自己的房子賣不出價，想買的房子雖然也跌了，但總價基數大，算下來自己還是要多掏不少錢。我認識一個在金融公司做後台的，四十出頭，一家四口擠在陸家嘴一個90平的兩房裡，想換個130平的三房。他那套90平的，2022年能賣1600萬，現在掛牌1280萬還沒人看。他想買的那套130平的，從2300萬降到了1900萬。帳面上看，兩套都跌了，但他要補的差價從700萬變成了620萬——看著少了80萬，但他自己的房子賣不掉，差價就是紙上談兵。而且銀行評估價也跟著跌，能貸出來的錢少了，首付壓力反而更大。
第二類是投資客扛不住了。2020年、2021年衝進去的那批投資客，槓桿高的，現在月供都扛得吃力。我認識一個做貿易的小老闆，2021年買了一套陸家嘴的房子做投資，首付三成，月供六萬多。這兩年生意不好做，收入驟降，房子又租不出價——以前一個月租兩萬五，現在兩萬都費勁。他撐了半年，上個月終於扛不住掛牌了，掛的價格比買入價還低了50萬，算上稅費和利息，虧了小兩百萬。他自己說：「就當買個教訓，以後再也不碰高槓桿了。」
第三類是早年買入的，成本低，現在賣就是少賺點。這類人相對從容一些，但也不甘心——憑啥我拿在手裡五年，最後跟買理財差不多？
那誰在買呢？我觀察下來，目前還在陸家嘴成交的買家，主要是兩類。一類是真正有自住需求的剛需改善，不追求抄底，就是正好需要、正好夠得著。另一類是全款買房的「老錢」，手裡現金流充裕，覺得跌到一定程度可以入手了。但這兩類人，量都不大。
老陳跟我說，現在成交一套房，房東和買家坐下來談，氛圍跟以前完全不一樣了。「以前是買家求著房東少加點，現在是房東求著買家你再加點吧，我實在虧太多了。」他上個月促成了一單，房東報價1350萬，買家還到1260萬，談了兩個小時，最後1280萬成交。房東簽完字臉都是青的，買家也沒多高興，雙方都覺得「自己虧了」。
這就是現在的市場——沒有贏家。
四、陸家嘴都這樣了，其他地方呢？
有人會說，陸家嘴是豪宅區，跟普通人沒關係。我跟你講，還真不是。
陸家嘴的房價，是整個浦東乃至上海樓市的天花板之一。天花板往下壓，下面的板塊能好過嗎？我查了查數據，2026年上半年，浦東幾個核心板塊——聯洋、花木、源深——成交均價同比去年跌了大概15%到20%。再往外走，三林、御橋、周浦這些剛需板塊，跌幅稍微小一些，但也有10%左右。
有一個現象特別有意思，叫「跟跌不跟漲」。以前行情好的時候，陸家嘴漲完了，過半年聯洋漲，再過半年周浦漲，一層層傳導。現在跌起來也是這樣，陸家嘴先扛不住，然後內環、中環、外環跟著往下走。上個月我陪一個親戚在周浦看房，房東是個退休老師，準備賣掉周浦的房子去跟兒子住。她那套80平的兩房，2023年有人出過420萬沒賣，今年掛牌350萬，最後330萬成交的。老太太說：「早知道當時賣了就好了。」這話我聽著耳熟——幾乎每個賣房的都在說。
還有一個變化是成交周期拉得特別長。以前陸家嘴的房子，掛牌一個月內成交算正常。現在呢？掛牌三個月、半年賣不掉的一大把。老陳跟我說，他手上有一套江景房，掛了快八個月了，價格調了四次，看房的不少，出價的一個都沒有。買家都在等，等什麼呢？等更低的價。越等越不買，越不賣越等，就這麼耗著。
五、說到底，房子在回到它本來的位置
寫到這裡，我想說幾句實在話。
我今年四十多，來上海二十多年了，經歷過2008年、2014年、2020年幾次樓市起伏。說實話，這一次跟以前不太一樣。以前是「漲多了跌一下」，跌完了接著漲。這次更像是「漲太多了，該還的帳得還了」。陸家嘴從18萬到12.6萬，跌掉的是一個普通家庭好幾年的收入。但你要讓我說，這是不是到底了？我不知道，我真的不知道。我現在自己也在看房子，想給父母在近郊買一套小的養老用，但我也不急著出手——等等看唄，反正錢在自己手裡不燙手。
那這幾個月我自己摸索了幾條應對的辦法，不一定對，但都是我自己在試的：
第一，如果你現在手上有房子在掛牌，別死扛一個價格。我現在的看法是，市場是由買賣雙方共同決定的，掛一個不切實際的高價，除了讓仲介不願意推之外，沒有任何好處。與其掛著慢慢降，不如一步到位掛個能成交的價。現在買家都沒耐心，你掛高了人家連看都不看。
第二，如果你是買家，也別指望「抄在最低點」。我自己也在想這個問題，我的心態是，如果你看中的房子是買來自己住的，而且算下來月供能扛得住，那差不多就可以下手了。想精確買到最低點，就跟想賣在最高點一樣，基本上靠運氣。我自己比較看重的是這套房子是不是真的適合自己住，而不是整天琢磨它明年是漲還是跌。
第三，多跑多看，別光刷手機。我現在每個周末至少看兩套房，不是說我一定要買，而是你得真正走進小區、跟仲介聊、跟房東聊，才能感受到市場真實的溫度。網上看到的價格很多都是虛的，只有你親眼看過、親手摸過那個牆面、親自站在陽台上感受過那個朝向，你才知道這套房子到底值多少錢。
第四，算清楚自己的帳。我給自己算過一筆帳，如果我現在換房，每個月的月供不能超過家庭收入的40%，而且要預留至少兩年的月供作為備用金。這兩年經濟形勢擺在眼前，誰也不敢說自己工作穩如泰山。別把槓桿上得太滿，這是我最近幾年最深的體會。月供壓力小一點，晚上睡覺就踏實一點。
說到底，房子是用來住的，不是用來賭的。這句話說了好多年了，但只有潮水退去的時候，大家才能真正聽進去。陸家嘴從18萬變成12.6萬，對於那些在高點買入的人來說，確實疼。但對於我們這些還在場外觀望的普通人來說，這可能也是一個重新審視自己生活的機會——我們到底需要什麼樣的房子？我們到底為什麼而買房？
我現在的辦法是，不著急，慢慢看，想清楚再動手。房子在那兒又不會跑，錢在自己手裡才最踏實。
