「林老闆被迫走上台前」
三十年河東，三十年河西。
與一年以前相比，朱榮斌如今的處境，有了很大的不同。這位地產界的「打工皇帝」，不僅親自下場當起了老闆，還進入代理公司當起了乙方。與之相隨的，是朱榮斌待遇的變化。這家代理公司給出的年薪為216萬元，這與他上一家公司600萬元的年薪相去甚遠。
儘管收入降下來了，也習慣了坐經濟艙，但因為創業項目「還算不錯」，朱榮斌在8月上旬的一次論壇中，向媒體表示自己「心情比較好」。但朱的前老闆林騰蛟卻高興不起來。因為，林一手創立的陽光城，已被深交所決定終止上市了。8月16日，上市27年的陽光城將被深交所摘牌。
這令朱榮斌不是滋味，他說，「我原來的老東家，在去年這個時候已經躺下了，我覺得非常自責和慚愧。」朱榮斌的老東家，正是林騰蛟的陽光城。朱榮斌曾經說「陽光城肯定是自己職業生涯的最後一站」，但他在陽光城爆雷4個月後離開了。
陽光城，是泰禾、旭輝、融信等福建房企中的典型代表，前幾年以黑馬的態勢迅速進入房企銷售排行榜前20，成為閩系房企翹楚。
算上朱榮斌，林騰蛟為陽光城挖來不少業內赫赫有名的人才：「打工皇帝」陳凱、網紅職業經理人張海民，再比如「地產圈最強財務官」吳建斌……這些職業經理人與林騰蛟的關係，曾一度被人形容為「伯樂與千里馬」。他們都有著極其豐富的地產操盤經驗，也曾經讓陽光城高光過、輝煌過，而今，時移世易，陽光城陽光不再。
千里馬接力拉車快跑
林騰蛟奉行的是「精英治理、三權分立」的頂層設計。不過，在管理層精英化這條道路上，陽光城熱衷從外界引進人才。至少在2011年-2020年間，陽光城的黃金十年裡「是」。
在林騰蛟的「宏圖大略」里，陳凱可謂是「一馬當先」。1969年出生的陳凱，在華潤、龍湖打磨過，在復星短暫停留過。他是在2012年，被林騰蛟挖進陽光城的。彼時的陽光城，想在地產江湖爭一把排名靠前的「交椅」。實現這個藍圖，並不容易。因為，陽光城需要從區域走向全國化，需要精通高周轉模式的人才。陳凱是當時的不二人選。
「在進陽光城之前，陳凱就已是很高的段位了。他管理思路清晰，身邊有一批信得過的人。」陽光城前員工肖曉向「市界」回憶道。陳凱並沒讓林騰蛟失望。在他的主導下，陽光城先是啟用「高周轉+低成本」的營運策略，然後又運用「股+債」的多元融資策略。
當時，陽光城的項目，從拿地到開盤，時間縮短到6-8個月，並力求首次開盤，當天售罄。2012年-2015年，陽光城四年時間裡，業績實現將近20倍的增長。2015年，陽光城銷售額達到300億元，躋身行業三十強。但陽光城之所以走上新一個台階，除陳凱立下的汗馬功勞外，還歸功於那個繁華似錦的年代。
「行情好，融資好，銷售好，流速快。業績都是呈幾何級狀的上升。」肖曉向「市界」解釋道。在陽光城一片向好中，陳凱在公司的地位也是舉足輕重，「跟他一起吃飯時，總監級別的領導，在他面前說話，就跟小弟（很謙卑）一樣。」令外界沒想到的是，陳凱在2015年，與陽光城分道揚鑣了。
究其原因，一說陳凱沒法再帶陽光城走向更大的規模；一說其為人強硬、固執，難免和老闆有摩擦。「陳凱比較有個性，也有個人想法。況且，職業經理人與老闆的關係，沒有百分之百融洽的。閩系老闆是出了名的『用人用三年』。」肖曉告訴「市界」。
無論如何，陽光城不能一日無將。在易居創始人周忻的推薦下，接任陳凱成為新一任總裁的，是來陽光城已經五年的張海民。彼時，張海民的表現也算可圈可點。比如，他曾帶領福州公司，奪下當年銷售金額和面積的雙冠王。
那是個「收併購」最為火熱的年代。在張海民的主導下，陽光城也被冠上「併購王」的稱號。按張海民統計，他2016年坐了113次飛機。這一年，陽光城超過80%土地儲備來自收併購。
儘管張海民任職期間，陽光城也創出「三年業績翻倍」的神話，但相比陳凱提出來的高周轉低成本戰略，以及通過招拍掛進入未被市場發現的價值窪地戰略，張海民提出的收併購策略，對於陽光城的規模增速並沒有那麼快。
並且，這裡面沉澱了大量資金，與陽光城早期的高周轉策略相背。重要的一點還有，「張海民收併購的項目，後來公司去做審計工作的時候發現，一些項目有各種各樣的問題。」肖曉向「市界」透露道。
2017年年初，朱榮斌上任陽光城總裁。他的搭檔，是先他一步進入陽光城的老熟人吳建斌。這兩人曾有過在中海、碧桂園等公司共事的經歷，一個精於投資和管理，一個擅長財務和戰略，合作默契，「他（吳建斌）說你只要有地，我就不差錢，我說你只要不差錢，我就有好房子。」朱榮斌曾如此描述兩人關係。
較之於之前扁平化的組織架構，「雙斌」治下的陽光城，在組織架構上多了不少層級，在集團和地區的關係上，也開始強調總部管控。也就是在這樣的格局中，2017年11月，張海民從陽光城離職了。「這時候，老闆更看重與他理念更匹配的人。朱榮斌來了，就沒有張海民的位置了。」肖曉坦言。
很顯然，朱榮斌更擅長高周轉和快速布局。在這名新總裁的帶領下，2017年，陽光城就買入了120個項目。按照這樣的「攻城略地」速度，「雙斌」用兩年時間，將把陽光城帶入2000億元規模，創造陽光城最輝煌時刻。這離林騰蛟「2022年要把陽光城打造成行業的典範」的目標，似乎越來越近了。
然而，陽光城雖然在14年內實現了1000倍的業績增長，但也收穫了近3000億元的總負債。陽光城資金危機的端倪，已在暗暗醞釀。果不其然，在2020年的三道紅線、疫情黑天鵝等多重因素的影響下，陽光城借新還舊的遊戲玩不通了。2022年2月，陽光城正式違約了。
在陽光城爆雷前的2022年1月5日，朱榮斌辭任了陽光城總裁等職位，吳建斌雖然繼續留在陽光城，但更多的是縱情於攝影和文學，不再為陽光城的事務露面。這跟吳建斌的性格不無關係，吳建斌曾自述，「我的性格很中庸，不會走極端，也不會與人爭個面紅耳赤，遇到難事就會退一步海闊天空。」
「總部門前天天有人討債」
雁過留聲，人過留名。
在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，這幾名職業經理人，在陽光城的發展史上，都留下了濃墨重彩的一筆。不過，在陽光城內部員工看來，陳凱之所以評價最高，是因為他讓陽光城「從什麼規範都沒有，寂寂無名的小企業，變成了頗有名聲的全國性企業。相當於是第一個師傅。」
而朱榮斌，儘管帶了不少自己的舊部，使得一些老員工離職了，但在肖曉看來，每個職業經理人來，都會帶著自己的團隊。這不單單是在陽光城，每個企業都一樣。「總體來講，他們（朱榮斌和吳建斌）對我們下面的一些兄弟，還是比較客氣的。」
這些職業經理人，是否應該為陽光城的爆雷買單？回答這個問題，先從陽光城潰敗的原因說起，「跟其他出險房企沒有什麼不同，就是過度追求規模和過度使用財務槓桿，從而使得企業流動性承壓；在市場遭遇調控之下去化不暢、融資受限，導致資金鍊斷裂所致。也就是企業自身發展模式，加上對行業趨勢誤判的結果。」柏文喜說。
但肖曉認為，這也跟林騰蛟的放權有一定關係。以朱榮斌時期為例，陽光城的戰略、投資、營銷、設計、資本市場、引戰等事務，都歸朱榮斌管。「林老闆基本不怎麼管。之前時常看到他在樓頂打太極。」另一名陽光城員工告訴告訴「市界」。也因此，有職業經理人，在完成銷售目標的壓力下，在土地市場上拿錯了一些地，在併購市場上踩了一些坑。「對於這一切，不怎麼管事的林騰蛟，是毫不知情的。」
這成為陽光城危機加劇的助推劑。這其中的邏輯在於，在市場行情好的時候，即便是有問題的地，只要想辦法把坑填住就好了。它帶來的收益，遠遠大過風險，然而，「一旦市場往下，好地塊上的房子不好賣，更別提有問題的地塊了。他們太篤定市場行情，會一直好下去，所以認為拿錯了地也沒關係。」肖曉向「市界」解釋道。
拿錯了地，也意味著項目準備開盤的時候，才發現之前的銷售計劃根本無法實現。不是賣不了那麼貴，就是沒有那麼多人買。「職業經理人是以專業能力服務於企業發展，最多是分享企業發展成果而已，而老闆需要為企業營運發展的最終結果負責與兜底。所以老闆與職業經理人的訴求，既有一致之處，也有很大不同。」柏文喜告訴「市界」，如果關係平衡好的話，企業發展就較為順暢，否則就容易導致關係破裂，或者企業發展出現問題。
無論如何，陽光城爆雷後，局中人苦不堪言。在很長一段時間裡，陽光城上海總部門口，天天有人拉橫幅討債。這其中有陽光城前員工，他們有的跟投了公司項目。以2017年跟投制度為例，陽光城當年拿到的項目，按照「雙贏」的跟投制度推進，共涉及65個項目，全部由公司和員工持股，按比例分紅。肖曉告訴「市界」，高管是被強制跟投項目的。總經理級別的，一個項目跟投十萬元；總經理級別以上的，幾十萬元。
實施跟投機制後，陽光城對新購土地，相應地設立了三條管理底線。其中包括：新項目全周期的回報不低於10%；股東的年化資金報酬率不低於30%；淨現金流回正時間，不能長於12個月。據吳建斌當年透露，經測算，到11月底，陽光城執行跟投機制項目的平均年化資金報酬率為45%。也因此，早期跟投項目的員工，是賺了不少錢的。
比如說，根據投資測算，銷售2萬元每平方米，大概半年就出清，加上建設期半年，相當於一年，這個資金就回來了。於是，有人想跟投更多項目，但沒有那麼多錢怎麼辦？肖曉告訴「市界」，「陽光城以徵信作為擔保，從外面找了配資機構。想跟投項目但又缺錢的員工，可以從配資機構借錢，每年利息是10%。」
令所有人沒有想到的是，房地產的風向，轉變得如此快，如此的決絕，他們想收手也沒機會，「2020年跟投的項目，大部分都是虧錢的。原本測算的2萬元，只能賣到1.8萬元，甚至更少，再加上銷售周期長，資金沉澱時間長，管理成本大。」一些員工投進去的錢，就這樣石沉大海。「就連前些年賺到的錢，很多人都賠得一乾二淨。」肖曉向「市界」感嘆道。
前去討債的，還有陽光城的供應商們、買了華冕理財的投資人們，華冕理財是陽光城集團母公司陽光控股旗下的財富管理平台。王方雖然沒有去陽光城上海總部，但他說他太能感同身受了。王方是2010年左右，成為陽光城供應商的。陽光城壓款、利潤低的「毛病」，一直備受王方們詬病，但在行情好的時候，「陽光城也還是結算了。」自從2020年後，陽光城回款周期，變得漫長了起來，直至再也沒能拿到錢，「如今，陽光城還欠我幾十萬元的工程款，華冕理財十幾萬也沒兌付。要不到了，我認識的人中，幾乎沒人要到錢。」王方絕望地告訴「市界」。
「林老闆被迫走上台前」
林騰蛟熟讀王陽明，15歲就立下「做一個陳嘉庚式成功中國人」的志向。
像多數民營上市房企創業者一樣，林騰蛟抓住了大時代的風口，在90年代踏入房地產行業，並一路高歌猛進，一如藍光的楊鏗、泰禾的黃其森。林騰蛟最風光的是2020年，那一年，林騰蛟以150億元財富，位列《2020年衡昌燒坊·胡潤百富榜》第359位，並成為福州市閩侯縣的首富。但如今，昔日的榮光和夢想，已然離陽光城和林騰蛟而去。
對於林騰蛟其人，外界對他的印象，除了「放權職業經理人、王明陽骨灰級愛好者」，似乎別無其他鮮明特色。就連在陽光城呆過多年的肖曉都認為，林騰蛟跟其他網紅地產大佬不一樣，「他沒有孫宏斌的江湖氣息，也沒有王健林的殺伐果斷。」如果非要給林騰蛟一個標籤，肖曉想了想，說出了三個字「學者范」。語氣稍作停頓後，他又疑惑地說道，「雖然林老闆自稱為博士，但也不像王石一樣出過書。這真的有點矛盾。」
▲（2017年9月17日，福州，2017年新華都商學院開學典禮上，閩商代表、陽光控股集團董事局主席林騰蛟致辭）
不過，陽光城爆雷後，林騰蛟整個人的形象鮮活了起來。首先，「他沒有躺平，比以前忙多了。」一名知情人士告訴「市界」。挽救陽光城，是林騰蛟的當務之急。「林老闆有一些人脈和資源。」上述知情人士說，「在爆雷之後，他時常到上海總部，親自把持經營大權，約見和拜訪一些人。」比如在爆雷之後，林騰蛟親自帶隊前往泰康人壽拜訪。
林騰蛟也成為出險房企中，少有的幾乎押上全部身家的老闆。他先是提供了個人的無限連帶責任擔保，讓市場看到了他的誠意。隨後，林騰蛟先後變賣了所持興業銀行股權、正心谷旗艦基金等資產，轉讓出售浙江永康、四川宜賓等20餘項資產，套現了30.52億元的萬物雲股權等等。為了應對美元債展期，林騰蛟更押上了母公司陽光集團和個人信用，在多方爭取下獲得了三筆美元債務展期。
也正是在林騰蛟的一系列騰挪下，討債人的訴求有了一些回應。截至2022年4月底，華冕財富公告稱已兌付及在途兌付的資金共計127億元，占整體規模70%。已兌付投資中，包括債抵房、債轉股等方案。但後續兌付進展如何，並沒有更多的公告信息。「市界」還了解到，跟投了項目，以及買了陽光城債券的一些人，一些小額度的已經兌付了，大額的不少仍懸而未決。
這背後，是林騰蛟押上全部身家，也難堵陽光城債務窟窿的事實。截至2022年12月31日，陽光城已到期未支付的債務本金626.32億元。受毛利率下降、存貨跌價、利息費用化等因素影響，陽光城2022年歸屬於母公司股東淨虧損金額達125.53億元。事情是環環相扣的。因債務逾期等問題，陽光城面對大量訴訟。
截至2022年末，陽光城單項涉案金額，超過1000萬元的訴訟，或仲裁涉案金額，合計達439.76億元。而林騰蛟本人，通過天眼查顯示，他被限制高消費，已經超過300餘次。「林老闆現在不怎麼來上海總部了，主要是在福建多一些。出行不方便了。」上述知情人告訴「市界」。
坐陣陽光城上海總部的，是林騰蛟新任命的總裁。這一次，一貫愛從外部挖角的林騰蛟，選擇相信「自己人」，他提拔了在內部實戰多年的徐國宏，擔任陽光城的新任總裁。徐國宏與朱榮斌同年加入陽光城，進入福州區域公司工作，擁有超過15年的房地產管理經驗。
「徐國宏一上來，主要就是把目前棘手的事情處理好，時代不一樣了，大家使命也不一樣。」知情人向「市界」解釋道，林老闆喜歡人盡其用，他找來的每一任職業經理人，都有鮮明特色，符合企業的發展階段。
陽光城的股價在一路下跌之後，最後落得個退市的局面。對於這一結局，早在幾個月前，不少人就已經預料到。或許出於此，如今的陽光城上海總部門口，已不見憤怒的討債人了，「陽光城總部大廈也基本空了。」知情人士告訴「市界」，裁員裁了一部分，也有一些人主動離開，還有一些人下放到區域，負責保交樓事宜。」
從目前來看，陽光城仍處於債務重組過程中，且暫未達成各方都能接受的債務重組安排。這也影響了陽光城儘快恢復正常經營的進度。「沒有活水，一潭死水。」前述知情人如此形容當下的陽光城：地產板塊7-8月銷售不振，教育板塊不值錢，金融板塊欠了那麼多錢。其他小的板塊就更不用提了。「日子是有一天，沒一天的過。」
陽光城退市之後，將何去何從？「最終走向是破產清算，還是公司重整，都是有可能的。究竟是哪種結局，要看債權人與實控人博弈狀況，以及行業環境、宏觀經濟的變動情況了。」柏文喜告訴「市界」。
有一年，在一封名叫《寒冬過盡綻春蕾》的春節家書中，林騰蛟寫道：「每一次危機都是一次壓力測試。任何時候，我們做最壞的打算，做最大的努力。人必自佑，而後天佑之。」
然而，時代的一粒塵埃，落在每個人頭上，就是一座山。一代閩商大佬，再也回不去了。 （文中肖曉、王方為化名。）
