加拿大又傳來了壞消息！
一位名叫Phillip Colmar的經濟分析師最近通過媒體發出警告：加拿大正坐在一個「有史以來最大」的房地產泡沫上。
這位來自獨立研究機構「The Macro Research Board」的分析師相信，泡沫的破裂雖然不會迫在眉睫，但卻不可避免。
而一旦泡沫破裂，加拿大將陷入到比預期更嚴重的衰退之中。
太嚇人了！
燒了幾個月的山火已經搞得加拿大灰頭土臉，要是房地產行業再來暴個雷，那可真是禍不單行，雪上加霜啊！
不過，當我第一眼看到這個消息的時候，我腦子裡冒出來的想法是：這個Phillip Colmar是哪路神仙？他說泡沫就泡沫了？現在網上奇葩的言論滿天飛，博人眼球的太多了！
加拿大的樓市到底什麼情況？
為了弄清楚這個問題，我又找到了其他幾家機構的分析觀點，結果看完心頭一緊，腦子裡冒出來四個字：
大事不好！
信用評級巨頭惠譽認為，今年加拿大房價將在2022年的基礎上下跌15%，是世界上經歷房地產價格回調最大的國家之一；
英國牛津大學商學院旗下「牛津經濟研究院」的預測更狠：加拿大的房價在2022年至2024年間將會大跌24%，在最壞的情況下，跌幅甚至會高達40%；
加拿大最大的皇家銀行RBC則認為，加拿大房價的回撤，將是過去50年來最大的一次。
直降165萬也賣不掉
房地產不好，在市場上的一個直接的表現就是：降價也賣不掉。
這樣的情況正在加拿大發生。
位於加拿大最大城市多倫多北約克區的一棟豪宅，在2022年11月掛牌出售時，標價865萬加元。
這棟豪宅面積7,817平方英尺（約合726平方米），由知名建築師設計，有五間臥室和八個衛生間，風景如畫，交通便利，真是讓人眼饞。
結果掛了9個月，硬是沒有賣出去。
於是這套房子開始連番降價——今年6月直降105萬，到了8月，再降60.2萬。不要865萬，也不要760萬，只要699.8萬，這麼漂亮的房子就是你的家！
這套房子前前後後一共降了165.2萬，降幅19%，可是仍然賣不出去。
這並非個例。現在的加拿大樓市，總體呈現出量價齊跌的局面。
把時間拉回到2019年，從這一年開始，加拿大房地產市場開啟了一輪漫長的牛市。
尤其是在疫情期間，加拿大超低的銀行利率，再加上政府各種發錢，發福利，發補貼，以及人們改善居住環境的迫切需求，推動房價蹭蹭蹭地往上漲，完全可以用瘋狂來形容。
2020年1月，加拿大平均房價還是50.6萬加元一套，結果到了2022年2月，這個數字就漲到了81.6萬加元，
一套房子平均漲價31萬加元，漲幅高達61%，這個程度，在一眾已開發國家中，簡直是傲視群雄一般的存在。
2020年1月-2023年7月加拿大平均房價走勢。（數據來源：加拿大房地產協會）
要知道，在正常情況下，加拿大的房價整體保持溫和上漲的趨勢，平均下來一年也就漲個5%-7%的樣子。
只可惜，漲得有多高，跌得就有多痛。
如此瘋狂的行情終究是暫時的，不可能一直持續下去。終於，2022年2月之後，加拿大的房價就像到達了頂點的過山車，一頭栽了下去。
2023年1月，加拿大平均房價降到了61.2萬加元的低點，和高峰時的81.6萬加元相比，不到一年時間，房價跌去25%。
跟著價格一起跌下來的，還有房子的銷量。
從下面的圖表可以看出，疫情期間，尤其是在2020年4月之後，加拿大的房屋銷量直線拉升，並且一直維持在每月5-6萬套的高位。房價高，賣得也好。
結果2022年2月房價開始下跌，房子的銷量也像坐上了滑滑梯一路走低，從每月5萬套，減少到4萬套，3萬套，比高峰時期跌去將近一半。
看來，房地產市場買漲不買跌，放在全世界都一樣。
2020年1月-2023年7月加拿大房屋銷量走勢。（數據來源：加拿大房地產協會）
從烈火烹油到量價齊跌，過去三年時間，加拿大房地產市場經歷了冰火兩重天，
這是怎麼了？
危險的信貸
不能再加息了！
加拿大卑詩省（BC省）省長和安大略省省長先後做出一個極為罕見的舉動——
兩人分別於8月31日和9月4日給加拿大央行寫信，呼籲央行停止加息。
安省省長福特在信中寫道：「在過去18個月裡，我們經歷了10次加息，對於正在艱難度日的人來說，已經帶來了毀滅性的傷害。」
兩位省長接連給央行行長寫信，這在加拿大的歷史上還是破天荒的事。
為了抑制通脹，從去年3月到今年7月，加拿大央行先後10次加息，把基準利率從0.25%一路提高到5%，這是過去20多年來的最高水平。
2022年3月-2023年7月，加拿大連續10次加息。
結果，通脹是被摁下去了，但代價也是慘痛的——
加拿大的經濟受不了，企業受不了，房地產行業受不了，還有賣房的房東和買房的房奴都受不了。
加拿大央行的暴力加息，也正是導致房地產市場量價齊跌的直接原因。
疫情期間，加拿大出現了歷史上最低的房貸利率：0.99%，讓人驚掉下巴。現在，經過1年多10次加息，房貸利率是多少？將近7%！
激增的房貸壓得已經買房的人喘不過氣，讓想要買房的人打起了退堂鼓。為了每個月能按時還貸，工作不能丟，收入不能斷，還得省吃儉用，壓縮各項開支，家庭的現金流變得極為緊張。
在多倫多，有一些年收入超過10萬加元的高收入群體，甚至因為房貸等生活成本的激增而不得不向慈善組織尋求幫助。
在這樣的情況下，房地產市場能不跌嗎？
從國家層面來說，沉重的信貸負擔還可能發展成一場更大的危機。
文章開頭提到的那位分析師Phillip Colmar就認為，加拿大房地產泡沫最糟糕的地方在於，它下面還有一個巨大的信貸泡沫。從目前收入和負擔的比例來看，加拿大房地產市場的槓桿實在是太高了。
如果銀行利率進一步走高，或者失業率上升，將會直接導致信貸違約激增，拖垮銀行，拖垮整個國家的經濟。
目前在G7國家中，加拿大的家庭債務水平是最高的，家庭債務總額已經上升到全國GDP的107%，而加拿大人的家庭債務四分之三與房貸有關。
加拿大人越來越沉重的房貸負擔將是今後幾年經濟面臨的主要風險。
也許是因為嗅到了危險的氣味，也有可能是因為兩位省長的信起到了作用，9月6日，加拿大央行宣布，暫不加息，維持5%的基準利率不變。
這讓很多人鬆了一口氣。
不過，加拿大央行同時也表示，目前的通脹水平仍然讓人擔憂，不排除在必要時再度上調基準利率。
三十年，三次房地產危機
習慣了增長和發展的人們，總覺得風險和危機很遙遠。
實際上，在過去三十多年的時間裡，加拿大就經歷了三次重大的房地產危機——
2017年-2018年，為了抑制海外買家的買房熱，加拿大推出了「海外買家稅」等調控手段，直接導致房價下跌超過18%；
2008年-2009年，受美國次貸危機的影響，加拿大銀行對買房人收緊了貸款政策和資格審查，結果，加拿大平均房價應聲下跌13%；
上面兩次危機，總的來說持續時間短，差不多每次也就一年，房價下跌的幅度也沒有很誇張，百分之十幾，很快就迎來反彈。
而發生在1989年-1996年間的這次危機，才真叫一個可怕，持續時間長，房價跌幅大，簡直可以用「大崩盤」來形容。
現在加拿大國內已經有人把眼下房地產市場的回調與歷史上的這三次危機關聯起來。甚至還有人認為，現在加拿大房地產市場的情形，和1989年房地產危機的前夜極為相似。
1989年，加拿大的房地產市場究竟發生了什麼？
整個1970-80年代，加拿大經歷嚴重的通貨膨脹，當時的加拿大人為了資產的保值增值，紛紛購買房地產，對沖通脹，結果推動房價飛漲，並在1989年達到歷史高位。
央行層面，為了抑制通脹，怎麼辦？加息！基準利率一路從8%，加到9%，再加到12%，直至1990年的超過13%。
熟悉的配方，熟悉的味道，有沒有？
再加上當時加拿大國內外的環境一團糟，又是魁北克鬧獨立，又是海灣戰爭、蘇聯解體，加拿大房地產從1989年開始高位跳水，陷入了長達7年的跌跌不休。
以多倫多為例，1989年，多倫多平均房價為27.37萬加元一套，結果到了1996年，平均房價已經跌到了19.8萬加元，跌幅將近30%。
經歷過這一時期的加拿大人回想起那時的情形仍然心有餘悸，房子根本賣不動啊！有一位房東手裡有兩套房子，賣了6個月一直沒人要，最後不得不忍痛割肉，虧得一塌糊塗。
1989年-1999年多倫多平均房價走勢（數據來源：多倫多房產局）
從1997年開始，多倫多的房價才重新回到上漲通道。但是，市場的修復是一個非常漫長的過程，直到2002年，多倫多平均房價才恢復到1989年的水平。
對比現在和1989年的加拿大房地產市場，都是高通脹，房價飛漲，然後央行暴力加息，導致房價跳水，外部還有俄烏衝突，有太多詭異的相似之處。
歷史又要重演了嗎？
移民救市
加拿大房價下跌已經毋庸置疑，現在問題的關鍵是，要跌多久？
對此，加拿大房地產協會的態度倒還比較樂觀——2023年，加拿大房價和銷量將延續量價齊跌的勢頭，但是2024年就將全面止跌回升。
它甚至給出了具體的數字：2024年，預計加拿大平均房價將上漲4.7%，銷量將增長13.9%。
目前，市場上唱多加拿大房地產主要有兩個理由：
第一，市場供應下降；
高通脹高利率打擊的不僅僅是房東和買房人，開發商也深受影響。
加拿大住房建築協會8月初發布的一份報告顯示，67%的開發商表示他們正在減少房屋的建設，22%的開發商則乾脆取消了。
結果就是，雖然高利率抑制了樓市的一部分需求，但由於新房供應減少，為加拿大的房價起到了支撐作用。
第二，移民大量湧入；
去年秋天，加拿大政府公布新的移民指標，到2025年，加拿大每年將吸收50萬新移民，瘋狂攬人。相比之下，2015年的移民指標不到30萬人。
根據測算，加拿大人口每增長1%，房價就會上漲3%。
新移民的大量湧入，帶來了大量的購房需求。再加上新房供應減少，住房短缺可能會變成更讓加拿大頭疼的問題。
1989年的那場房地產危機，你知道加拿大是怎麼走出來的嗎？
一個重要的原因：移民救市。
在1997年這個特殊的年份，大量香港人移民加拿大，買房定居，幫助加拿大把房地產從水火之中拉了出來。
這次，加拿大的房地產危機還是要靠移民解決嗎？
