深陷債務危機的碧桂園內外交困，中國國內爛尾樓業主停止供款之際，海外樓盤也出現相同情況——焦點落在集團的馬來西亞巨型開發項目「森林城市」。這座「鬼城」為碧桂園帶來什麼潛在的危與機？我們從一位中國業主說起。
座落在馬來西亞最南端，多棟豪華高樓大廈聳立於海邊，面向僅約2公里之遙的新加坡。這裡是「森林城市」——中國龍頭建商碧桂園耗資1000億美元打造的海外商住項目，占地30平方公里，工程始於2015年，被視為中國「一帶一路」戰略下的指標建案之一。如今，外界卻稱之為「鬼城」。
中國人藍小姐（化名）2017年在碧桂園的內地展銷中心，買下森林城市一個48平方米的單位，價值約100萬元人民幣。簽約時她繳了10萬元人民幣首付，餘下房貸分4年還款，但後來她決定停供。
藍小姐接受DW訪問時說：「疫情爆發後，聽說房子出問題，很多配套都沒有兌現，房屋所有權狀也辦不下來，我就不敢交（房貸）了，現在甚至沒有職員向我催款了。」
和藍小姐有類似遭遇的業主在內地維權不得要領，1個多月前他們遠赴香港，到馬來西亞駐港領事館和港交所請願。一行人甚至走到鬧市街頭拉橫幅，舉起紅字「碧桂園森林城市——新加坡旁五星級的坑」。
碧桂園債務危機嚴峻，這座「鬼城」再受到國際注目，中外記者到現場看到的不是萬家燈火，而是大量空置單位和荒涼社區。原定約20年的工期過去將近一半，工程進度僅達15%，原本計劃填海建造4個人工島，至今不足1個落成。據發展商所稱，目前蓋好2.8萬個住宅單位，有9000人住，遠低於容納70萬居民的目標。
碧桂園債務危機延燒，進一步衝擊各界對中國房地產業的信心。（資料照）
租不了、賣不出、退不掉
藍小姐目前剩餘2成房貸未繳，雖然單位已經完工，但令她最不安的是碧桂園一直不交付房屋所有權狀。「有的業主付清房款和交齊資料3年了，都還沒拿到房屋所有權狀，碧桂園一直只是推塘疫情和馬來西亞政府效率低，我們都不知實情。」她向DW說：「沒有房屋所有權狀就是爛尾樓，房就不是我的，錢就打水漂了。」
令藍小姐心動買下人生首個海外物業的原因，是碧桂園當年號稱森林城市已獲批為「獨立關稅區」，以及讓業主的子女以華僑生身份透過優待渠道考入中國名校。事隔多年，她稱這些承諾依舊只聞樓梯響，而且物業性質亦由純住宅變為商住共用，大失預算。藍小姐說森林城市許多業主都是中國人，實際搬進去住的少之又少，甚至她本人也未踏足過當地。
新冠疫情加上內房危機爆發，手上那本已高於馬來西亞市價的物業面臨貶值，她形容一眾業主陷於兩難，「租不了、賣不出、也退不掉」。居於浙江的她自從2年前停供房貸後四處奔走，去過碧桂園的廣東順德總部維權，並向法院遞交起訴書卻一直無法立案，也不予解釋。以她所知，身邊有過百人曾經嘗試在國內告狀但都失敗，部分人士向DW透露因議題敏感未能受訪。
要供養年幼孩子的藍小姐慨嘆，「疫情令收入銳減，上班都很難，房貸繳不下去，想賣樓也賣不掉」，對家庭經濟打擊甚大。「現在最希望能把房子退掉，但感覺沒什麼希望，太難了。它自己都沒錢了，怎麼可能給我們退錢呢？」
圖為碧桂園在北京的一處建案。（資料照）
金融特區助鬼城翻身？
牛津經濟研究院中國經濟學家盧姿蕙（Louise Loo）接受DW訪問時指，海外項目占碧桂園總資本大約10%，當中森林城市是最大的一個。除此以外，碧桂園在馬來西亞南部柔佛州還有2個項目，分別是耗費180億元和46億元人民幣的金海灣（Danga Bay）和中央公園（Central Park）；另有2個發展項目位於其他省市。
當初碧桂園集團擴充版圖至馬來西亞，被視為進軍國際的重要一步。聲勢最大的森林城市以中國內地人為主要目標客群，馬來西亞前任政府曾一度表明反對，不滿它為外國投資者而建。現任政府態度轉變，總理安華（安瓦爾，Anwar Ibrahim）上月底宣布把森林城市列為「金融特區」，建議給予區內雇員15%所得稅率優惠、向外籍員工提供出入境便捷通道等待遇，以吸引國際投資和人才。消息一出，市場期望此舉能成為「大白象」翻身的機會。
圖為碧桂園位於廣東省佛山市的總部。（資料照）
森林城市區域副總裁沙魯依占（Syarul Izam Sarifudin）認為，安華的政策反映當局對森林城市深具信心。他向《聯合早報》表示：「這規劃將帶動柔佛和整個區域的經濟發展，我們期待並堅信這會是一次長期且成功的合作。」碧桂園早前指，森林城市的發展計劃將如期執行到至少2025年，公司可能重新檢視往後的規劃。
不過未必個個業主樂觀，藍小姐擔心：「馬來西亞政策變來變去很難說，即使給了政策，到底吸引到多少人、最終能否達成目標也是未知數。而且我沒有房屋所有權狀，就算成為金融特區，（房子）也變不了現。」當地房產界人士向媒體表示，在細節公布前預料不會刺激銷情。
暫避違約復甦路仍崎嶇
飽受債務危機困擾之下，碧桂園再度避過違約。路透社周二（9月12日）引述消息指，債權人批准它把6隻境內債券的償還期限延長3年。碧桂園上周在死線前最後一刻，於境外支付了美元債券利息；未來數周還須支付5隻離岸債的票息。
紐約律師事務所Kobre& Kim合伙人韓星（John Han）向《華爾街日報》分析，由於中國法制令國際債權人難以取得內地註冊的資產和子公司，因此一旦出現債務違約，境外資產或許會成為目標。而森林城市是碧桂園在境外最有價值的資產，可助債權人收回最多15億美元。
經濟學家盧姿蕙向DW表示，延期還款協議和加快資產處理，例如出售廣州亞運城股權等，都有利扭虧為盈。但她認為碧桂園的主要問題源自國內，復甦之路仍然崎嶇：「碧桂園60%業務面向低線城市，但該區需求疲軟且庫存高企，公司的槓桿率依然居高不下，沒有充分滿足北京的三條紅線要求。」
「示範房企」碧桂園本是少數沒有拖欠債務的中國開發商，今年上半年錄得巨額虧蝕，股價大瀉約6成。集團披露有1087億元人民幣債務將於12個月內到期，分析指它的存亡將牽動中國經濟。為了救市，包括北上廣等多個中國城市陸續實施「認房不認貸」政策，中央同時下調房貸利率。對於碧桂園的舉措，盧姿蕙分析：「頂多只能幫助緩衝宏觀房地產調整的負面影響，但不太可能令樓市上漲。畢竟，最終目標要減少中國經濟對碧桂園的依賴。」
藍小姐的第一套碧桂園物業，為她留下了深刻的創傷。這經歷令她失去的可能不止積蓄，還有對中國房企的信心。「碧桂園不是世界500強企業嗎？我們也是沖著對它的信任才買了這房子，現在卻發現是虛假宣傳。買了森林城市後，碧桂園國內的項目想都不敢想了，不會再買的，太心酸了。」
