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跟隨鏡頭，一起看看河南某縣城老家實景。
下了高速，方圓幾公里都是這樣，一模一樣的安置房小區，一片接著一片，除了名字不一樣，其他都一樣。
很多親戚家每年都要去幾次，但只要一次不導航，就要迷路半天。
像這樣的小區，入住率只有30%-40%，一個單元頂多十來戶，而且大多都是老年人；
這些失去院子的老年人，每天唯一的樂趣就是坐大門口曬太陽。
負一樓空蕩蕩的車庫，只有過年熱鬧過，一過大年初七，就看不到幾輛車了。
前幾年房地產風風火火，土地圈了一片又一片，這幾年行情不行，停滯了一個又一個；有些項目門頭案名都撤了，孤立得杵在那兒。
綠色圍擋裡面，荒野一片片，有的雜草叢生，有的垃圾成堆，有的又種上了菜和小麥。
還有一些荒廢了的野地，當地人說，有的拆遷完只剩邊邊角角，幾分地擱不住種，啥也種不了；有的異地安置後太遠，耕地離家十幾公里，沒法種。
你說開車去種地啊？那畫面只會出現在某些專家的空想里，太不實際。
還有一些觸目驚心的老房子，2014年拆遷結束，到現在10年了也沒開發，老房子還在那兒杵著，一排排戳破了屋頂，廢磚瓦和雜草混在一起，那場面相當震撼。
2
繁榮泡沫，在一個又一個縣城老家，提前破滅！
尤其是在北方。
而這一切，都因為兩個字：棚改。
絕大多數縣城，因上一輪棚改火的一塌糊塗，如今又落寞的一地雞毛。
2015-2018年，是全國拆遷、棚改、貨幣化安置的巔峰期。
因為棚改，全國地價、房價爆火，有縣城一年房價翻番！
從2014年到2017年，棚改貨幣化安置比例從最初的僅9%左右，大幅提升至接近60%，部分省市甚至高達70%甚至90%以上。
這些巨量資金，分到拆二代們手裡，還沒暖熱乎就流到了各地樓市里。
2014-2017年，棚改貨幣化對商品房去庫存面積分別為0.4億㎡、1.5億㎡、2.5億㎡和2.6億㎡；
什麼概念？占住宅銷售面積近20%，在一些三四五線城市甚至占比高達40%！
拆遷--棚改--貨幣化安置--拆遷戶一夜暴富--有錢沒房--瘋狂買房--越買越漲--地價再拉高些--房價跟著漲--越漲越買；
一套操作下來，地價高了、房價高了、庫存低了、土地更吃香了，各個環節都肥的流油！
尤其是中西部和東北落後的三四線，以及大量十八線縣城。以2016年為例，當年國開行棚改資金60%以上，都投向了這些地方。
老家縣城樓市曾經有多火，現在跌的就有多慘！
江蘇句容縣，2017年初房價6000，年底就漲破了13000，一年漲了一倍多；
合肥肥西縣，2017年初房價7000，年底就漲到了12000，一年幾乎翻番；最火的那幾年，房價限價賣到13500，還要全款、找關係、茶水費、搖號。
河南新鄭，2017年之前房價3000+的到處都是，不到兩年漲破11000，很多人連夜搶房；
現在嘞？
需要全款搖號的肥西縣，跌了兩年多，跌了將近3000還賣不動；
連夜搶房的新鄭，從1萬多跌到5000+，暴跌50%之後，售樓部連個看房人都沒有。
那些一兩年翻番的，現在要麼跌回原形，要麼比大漲之前跌得還多。
因為樓市低迷太久、因為一股腦擠進來的開發商又一股腦全趴了，縣城裡大量被圈起來要開發的土地，成了一片連著一片的荒野，被這個時代廢棄……
縣城市場，已不堪負重，成為全國樓市最大的難題！
3
大量縣城青年，所謂的一夜暴富，只是過了一下手，又迅速返貧了！
2014年開始，連續5年內，因為貨幣化棚改，全國一夜間湧現出大量拆二代，家家戶戶開始分房又分錢。
朋友老家在河南某縣城周邊，拆遷後，除了帳面上的房子外，他家分了小一百萬現金。
但如今，這筆錢已經被快速吸走了，不但沒富起來，還扛起了一大筆債。
——高價買的商品房，首付已經賠光了！
當初10000高價買的商品房，現在跌到6000了，前兩年交房後，本來想等房價回升點少賠點賣了，所以連裝修都沒裝，後來就一直空著，還得咬牙還月供和物業費。
用他的話說，比他親戚買的闌尾了的房子，強點兒。
——投資的公寓和辦公大樓，空租一年了，賣也沒法賣！
當初有朋友介紹內部優惠，他一口氣在縣城新區投資了一套loft公寓+一套辦公大樓，說給孩子攢財產，結果嘞？
公寓簡單裝修配上家電，花了8萬多，一個月900租了大半年之後，就再沒租出去過，另一套辦公大樓3年換了兩撥租客，租金不漲反降，想脫手了才發現稅費高的嚇傻人。
到現在，縣城還有大量的住宅賣了六七年都沒賣完，更別說公寓、loft、辦公大樓和商鋪了。
——大量安置房空置，就是過度開發後的現代版建築垃圾！
安置房住不完、根本住不完，堪稱史上最沒用的房子。
以河南某縣城為例，拆遷後，平均每家3套安置房，但很多家庭，要麼住一套，要麼都外出務工，只有過年才住幾天。
而大量的安置房，因為產權問題，至今無法正常交易；因為沒有外來人口，也很難租出去。
縣城安置房的空置率超過60%，高到令人髮指的地步！
4
最大的根源在於：國內90%的縣城，掙不到錢、也留不住人！
不止是縣城，任何城市，沒有足夠的產業，就創造不了就業，人在這裡無法順利就業，不離開還待著幹啥？
所以，縣城人口收縮，越來越嚴重。
看張圖，感受下：
過去十年，全國出現人口收縮的區縣超過75%，常住人口不足50萬的縣城占比超過70%，數量接近1400個。
當越來越多的綠色占領中國版圖時，一批又一批縣城已經快被掏空了！
來，這張結合前兩張圖，你再仔細看看。
來源：澤平宏觀
當我們再把年齡細化，把最具活力和希望的小學生數量篩出來。
只有一線城市，小學生數量是增長的，年均增長6.5%左右。
其餘城市小學生數量增幅全是負的，尤其是三線、四線、五線、六線，最高年均降幅超過3%。
這個世界終究是撕裂的。城市拆遷，百萬甚至千萬大戶到處都是。
但掙不到錢又留不住人的縣城，拆遷造富猶如指間流沙，短暫的體驗了下有錢人的爽感，還沒吃到真正紅利，就夢醒了。
5
盲目擴張、過度開發，瘋狂造新城終變鬼城！
很多中西部縣城，都有一個通病：
——經濟薄弱、人口收縮，建設規劃理念卻不切實際，盲目擴建，貪大、貪新、貪全、貪高大上。
而北方造城，更有一套非常醇熟的套路：
先挖湖--大手筆造公園--規劃拔高--圈地高價賣地--大量開發商入駐--大量新住宅項目--建高樓--酒店、辦公樓、商場，越高大上越好；
一套下來，一個城就造好了。
鄭州和滎陽之間圍繞著洞林湖的洞林湖新區；
鄭州和新鄉之間圍繞著鳳棲湖的平原新區；
鄭州和港區圍繞著園博園和雙鶴湖的南港片區；
鄭州和新鄭之間的南龍湖片區；
圍繞著軒轅湖的城北新區……
都是這個路子。
你敢信嗎，一個市區人口不到26萬的縣城，大手一揮圈地造城，高樓大廈、酒店、辦公大樓、住宅項目一條街七八個。
這能搞起來，才怪！
