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上海的房子,連往外租都難了

這個十月上海二手房成交了1.2萬套。

還蠻熟悉的數據,因為七八月也這個量,沒想到九月抬高的成交量回歸的這麼快。

而我們甚至沒想過再寫個選題告訴大家,二手市場還用說麼,就連坐鏈家寫作業的小朋友都多少聽說了些。

但逐漸的我們發現這件事是開始有傳導,就是當你看完成交看完掛牌再跟房東聊聊以為結束之後,但其實這件事還在不斷發酵。

賣不掉的房子都去哪了,找不到租客的房東變多了,租金開始競價了...

是的,在我們看完二手成交數字的時候,也順帶發現了租賃市場的房租下探。

原來這裡面高端租賃還要更冷、原來今年高端租賃比去年還要更冷。

我想這其中的變化有必要也跟大家分享下,於是我還是將電話打到每家仲介門店,去看看眼下上海高端租賃又有著怎樣的變化。

1

「月租金1萬以上單子,比去年少一半吧。」

看著博眼球的一句話卻是我坐下來碼字的此刻唯一記得的。

我用1萬以上的單子作為參照物諮詢了各板塊鏈家門店,倒不是說高端租賃非得一萬以上或是三萬以上,就暫且去看看月租1萬以上的租賃單子在上海的租賃市場都有著怎樣的變化。

幾十個電話跟面談里感覺仲介小夥伴們的反饋更像是哀嚎。

註:不是每個區每個板塊都有月租過萬房源成交,我們統計了14個區32個板塊月租過萬租賃單的開單情況,跟去年同期相比

其實1萬以上的租賃單對很多中外環板塊已經是天花板,很多仲介可能一兩個月開不了這樣一單。

像徐匯濱江板塊60-70位仲介10月成交10多套租賃,遇到這樣的情況我們以門店為單位、跨月度進行統計,然後再具體到每個月、每個人。

我總結了下全市,14個區有統計的32個板塊里,56%板塊的仲介開單量比去年同期砍掉25%以上,也就是1/4,10%板塊開單量可以比去年同期少掉40%以上,接近一半。

而且越是南京西路、徐家匯這類核心位置,開單量就少的更多。

這個10月新天地板塊鏈家租賃單能有70-100套,而以往10月這個數字在150套(2021年10月)。

徐匯濱江租賃基本都是大戶型,這裡的鏈家大區60-70多人這個10月成交10多套成交,比去年少了1/3不止。

同樣是租房淡季,今年南京西路、徐涇、漕河涇這三個地方的萬元租賃單開單量至少砍掉40%左右,相當於仲介平均收入也會少掉40%。

中遠兩灣城的一位小哥說自己已經躺平,只要勉強保持生存就行,他業績比較好的同事現在就明顯在店裡的時間多了很多,因為沒客戶。

整個徐涇區域鏈家能成交2-3套月租過萬的單子,不過往年這個數字是5-6套,相當於今年只有往年的一半(往年不包含去年)。

碧雲鏈家仲介這個10月租賃訂單放一起差不多十來套,這個量是以往的七成,去年每年這時候也是市場淡季,但今年更淡,仲介邊說邊搖頭:「真的差,不是一般的差」。

越來越多貴房子租不掉,成交周期也在拉長。

鏈家貝殼網內部開會有個統計,租房最好的七八月,平均是50天左右普租就能租掉,但現在不管普租還是高端租賃都延長了,尤其後者,動輒半年租不掉。

碧雲有一半是別墅和大平層,這裡的維詩凱亞報價3.9萬/月,340多平,4個房間,房東心理價位3.5萬/月,半年了沒有租掉。

租不掉的房子形成積壓,所以租賃存量也多的超出仲介想像。

像中遠兩灣城掛牌量也到了80多套,往年正常水平在60-65套上下,房源租不出去,還有住宅轉的租賃。

碧雲空出來的房子也多了很多,雲間綠大地空著20-30套租賃房源、世茂湖濱高層和前面別墅為主也有幾十套房子在那空著。

老實說我看著那些宏觀租賃數據真的沒啥感覺,百分之零點幾的變化。

但下沉到我們身邊的仲介門店,看著這些對行情極為敏感的仲介們。這種冷的感覺才可以說冷的有點真實。

2

那麼價格下滑,也是當然。

開單量大幅度的下滑當然也帶來了大幅度的降價。

但這東西怎麼衡量呢,單套房源說不完,我們還是先祭出一個參照物來看下市場變化。

我們以120平左右+精裝修+電梯房+次新房為標的物,去看下這個條件的房租跟去年同期比有著怎樣變化。

註:這個標的會遇到兩個問題,第一黃浦濱江和徐匯濱江三房基本都在150平以上,所以黃浦濱江、徐匯濱江等板塊採用的標的對比都是三房+精裝修+電梯次新

不知道會不會有小夥伴跟我一樣想過開單量都可以砍半,為什麼房租才百分之幾的降?

其實在高端租賃市場5%也就是五個點的跌幅已經算是可記錄的節點,這種8%-10%的跌幅就是「有事了」的標準、那種接近20%的降幅就是「日子不過了」。

我們來統計下,14個區有統計的32個板塊里,有接近25%板塊跌幅超過10%,還有25%跌幅接近8%,剩下50%板塊基本都有3%-7%不同程度跌幅。

整體而言可以說相當刺激了,這句話主要是對仲介小哥們說的。

也許租賃收入可以從更低價格段來彌補些,不過高端租賃市場的這種降法確實少見,很多四年租賃老人說這是回到2019年了。

仁恆西郊花園比去年也降低了1千/月、萬科天空之城和招商虹橋公館也是每月降1千左右。

瑞虹新城每期價位不等,每月1萬8-2萬1、2萬8-3萬1不同價位都有,但價格降幅都在2000元/月左右。

長寧天山板塊仲介說,去年掛牌價和成交價差不多,以往掛牌月租金能往下談1000,今年掛牌價一下可以談3000左右。

普陀長風板塊的仲介說:漲是不可能了,跌也不會大跌,1房2房跌了300-500元/月,3房月租跌個1000塊錢,不過好在供應比較穩定,雅戈爾長風8號沒有三房、國浩長風、風華水岸供應量也不高,所以總體價格相比其他板塊還算比較堅挺,而且標的越高降的越歡。

現在月租3萬以上的房子,降價幅度比較高,特別明顯的是5萬到8萬這個區間的,這個區間基本都是以外企高管、本地改善為主。

目前還在的客戶就是以本地改善為主,這部分客戶不像外企貼補房租的租房方式,都掏的自己口袋,且都對本地市場比較了解。

靜安區嘉天匯,一套230平三房,之前一直掛4萬9/月,最後成交4萬2/月左右,而去年前年這種戶型都在5萬/月左右。

露香園最近成交的一單租房買賣,275平,業主報價5萬2/月,後來自己改價4萬9/月,最後談到4萬1/月成交的。

靜安楓景、靜安豪景,2008-2009年的房子,萬科物業,小區裡面配備了免費的健身房、免費的桌球室、免費的恆溫泳池。

不少中外企業高管選擇租在這裡,去年和前年的價格基本都在2萬8/月左右,以前三房低於2萬5/月是租不到的,但是現在價格在2萬3/月左右,17%的降幅。

仲介跟我算了筆帳,今年租房要比去年節省10%,月租金2萬塊的房子一年節省2萬左右,相當於1年只交11月房租。

我看到的卻是仲介在不遺餘力地推銷他的租賃房。

3

此外這裡面我們還看到三個新變化。

高端租賃市場裡的一類分支,叫涉外租賃,如果講說高端租賃市場冷的話,這部分租賃就是冰點中的冰點。

我經常去的一家仲介門店江蘇路附近的一家小仲介,跨過延安西路高架就是外國友人喜歡租的安福路巨鹿路,以往每一年多少都會從那裡漏兩個外國租客的訂單,但今年一個都沒。

碧雲小哥跟我說,他那邊的外國租戶差不多走了一半。

像長寧古北原先這裡很多外籍客戶,尤其是日韓,公司降預算、或者回國,所以有很多這類客戶退租。

同時我們也發現租住房(邊賣邊租的房子)的比例開始逐漸上升。

二手掛牌走高成交走低背景下,不少賣不掉的房子便住宅轉租賃,同時也增加了租賃市場的競爭。

在我們肉眼可見不斷走高的租賃掛牌里,這部分房源在不斷走高,你無法確定具體數量,但維護這些房源的仲介對比自己過往的工作內容,會明顯感覺有變多。

還有以往被忽略的保租房市場,今年開始我們也注意到不少大戶型品類的供應,我同事今天6月統計了上海保租房在隨申辦上的在租套數。

我前面兩張表格里也有鏈家掛牌房源數量,各位可以來回刷著對比下:

遇到這樣的市場,有房東硬扛著,寧願空著,也不隨便租,但更多情況房東們還是會選擇降價。

仲介們往往周一會跟房東做個關於上周帶看量、市場成交量、掛牌量的回訪,房東也會著急,於是開始降價,降價還沒帶看,於是再降再降。

有位碧雲仲介小哥最近經手的一套房子就是去年租金12800元每月,上個月底租掉了,同樣這套房子只能租10000元每月,市場就是這樣,你租不掉就空著,現在就是以租客為主的市場,你不租的話,有便宜的房東願意租。

還有位房東跟仲介說只要有租客看中,價格願意談,仲介帶租客來看房,出了一個去年都沒有的價格,房東考慮了兩三天也答應了。

4

我們經常會反問自己為什麼要去做這類數據選題,尤其還是這種租賃切口裡的高端租賃,說句冷門中的冷門應該沒人反駁,但其實你會發現哪怕是這種細分中的細分,ta還是市場裡的分支,也會體現市場正在發生的變化。

這也是為什麼我們會在掛牌量、租住房找到二手的影子,從客流量看到市場在經歷什麼,甚至從客群身上的故事都可以看到屬於這個時代的特定要素。

這,才是我們關注一個小切口的終極意義。

責任編輯: zhongkang  來源:真叫盧俊 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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