近日在談到香港樓價跌勢正在加速，當中一個觀點值得再深入討論，說的是港鐵東湧上蓋項目錄得「零標書」，可以視發展商集體向政府表達對樓市政策的不滿。
在港鐵東涌地皮截標當日，傳媒紀錄到有一個疑似發展商財團，向地政總署投入了一分文件，據報當時媒體都以為是一分標書。但奇怪的是事後港鐵卻說沒有收到任何有效的標書，傳媒就開始揣測，是否有發展商向港鐵提交的並非標書，而是一分對有關招標文件條款不滿意的內容？相信到下次港鐵重新招標之時，就可以了解有關條款是否有作出修訂。
過往，即使市道再差，發展商絕少會集體拒絕入標投地，因為總會有樂於冒險的發展商企圖「執死雞」、以一個超低價入標，博取政府會因應市況接納發展商較低出價。當然今次東涌東站第一期項目有特殊因素，由於是整個區域的開荒項目，發展商必須同時承擔項目的道路及商場建設責任，將所有前期成本計算在內，即使是「零標價」每方呎項目成本亦至少要3000至4000元，而這還未計算項目本身的建築及利息成本，考慮到目前及未來幾年的市場環境，即使是「免費」投得地皮，發展商好可能依然沒法「計得掂數」。
有份提交意向書的會德豐地產，主席梁志堅坦言曾經考慮獨資入標，但正是「計唔掂數」，最終放棄提交標書。因此考慮到這個特殊原因，我們當然不能因為一個項目在零投標之下流標，便一口咬定發展商已對本港樓市死心。不過，今年政府只是推出了十個發展項目，但當中竟然已有6個項目流標，情況就已經不可能說這只是單一事件。
而且引伸的問題是，以東涌地皮的「開荒牛」狀態，測量界早已預期作價不會理想，每方呎樓面地價已經估算低至2000元，換作過去日子發展商大可用超低價入標，例如每呎1000元甚至800元，「執死雞」都有機會被接納，未來只要樓市好轉都有機會救返生？
發展商超低價入標不是沒有先例，本財政年度首幅賣得出住宅官地、位處西環堅尼地城西寧街地皮，由會德豐地產以17.2億元中標，折合每方呎樓面地價7071元，以每方呎樓面地價計是近21年來地價最低的港島官地。
但翻查地政總署之後以不記名方式公布全數6份標書的出價，最低出價的發展商僅4.88億元，每呎樓面地價僅2005元，相當於中標價的28%。當中有分入標，亦包括長實及新地等大型發展商，證明有「大孖沙」認為，「執死雞」做法仍可行，因為萬一其他發展商更加保守，就有機會以低價投得地皮，確保日後即使樓市持續下滑，仍能保證立於不敗之地。
再倒數今年3月批出旺角洗衣街大型商業地，由新地以約47億中標，每方呎樓面地價僅3103元，已經夠低！但地政總署之後以不記名方式公布兩家落選財團入標價，最低一家只有6.88億元，較中標價低85%，樓面呎價僅451元！而且這個「執死雞」價好大機會是由長實出價。
但今次東涌項目「零標書」，已經反映不單是「執死雞」都慳返，甚至令人懷疑發展商之間是否私底下作出了協議，暗中聯手大家「共同進退」？直接以用行動證明對特區政府的房地產政策表示不滿？甚至是像中原集團施永青早前提出、商界期望香港與西方「重修舊好」的願望顯然落空，財團以腳投票表達不滿？
近日在社交媒體以至一些報章評論都有聲音提出，政府地皮接連流標，反映的是大財團大發展商「惡意不投地」，原因是避免被「揼心口」，向政府「進貢」買地收入幫補財赤。甚至有評論批評地產商故意出低價迫使土地流標，令將來港府土地賤賣引致庫房收入大減，甚至出現財政赤字，責任就全歸咎於地產商。還有更激烈的聲音甚至要向中央舉報「惡意不投地」是否違反國安法，提出如何作出懲處。
或許這些指責是較為偏激，但在中央政府眼中，又會如何看待這些發展商的取態？
還記得早前國務院港澳辦主任夏寶龍訪港，會見了香港不同政黨及商會聽取意見，甚至抽時間訪問一些地區人士及低收入家庭，還和特首一起「飲早茶」聽市民意見，但夏寶龍唯獨沒有會見作為本港經濟最重要支柱的地產建設商會，當時我已提出夏寶龍這個做法是故意向地產界施加壓力，目的是證明香港昔日的「地產霸權」，今天已經不能再在港「呼風喚雨」。
更值得注意是，在港鐵流標後的翌日，作為處理土地發展的發展局局長甯漢豪，剛巧結束北京訪問行程，並向傳媒透露當日拜會了國務院港澳辦主任夏寶龍，匯報北部都會區及大嶼山交椅洲人工島的項目進展等，她更引述夏寶龍稱對於發展局的工作表達肯定及支持。
甯漢豪期後更為土地拍賣流標解畫，指現時外圍環境複雜、地緣政治情況趨緊張，香港作為一個外向型的經濟體，難免受到影響，在前景不明朗的情況下，香港發展商對投地持審慎甚至保守態度都不難理解。
過去鮮有見到發展局局長會單獨訪京，甯漢豪的前任包括陳茂波及現任財政司副司長的黃緯綸，最多只會是陪同其他官員集體訪京，單獨見港澳辦更是非常罕見。到底今次會面是巧合、還是刻意安排？更重要是在「二次回歸」的香港，一切權力及商界利益已經有跡象重新分配，過去作為「呼風喚雨」、占領香港經濟命脈的「地產霸權」，會否失去過去的「壟斷」優勢，甚至要在經濟疲弱、庫房收入不足的情況下，「為國家、為香港」作出更大貢獻，達成習近平個人吹捧的「共同富裕」精神，這個可能會是2024年，最值得關注的經濟變化。
（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）
