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深圳連拋兩「王炸」救市 專家:難扭轉疲弱需求

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資料圖。2007年1月31日,一名男子騎著自行車穿越深圳的建築工地。( PHILIPPE LOPEZ/AFP via Getty Images)

樓市衰頹已久的深圳市,日前接連拋出兩個「王炸」政策以挽救樓市:一方面宣布調整享受優惠政策普通住房認決標准,另一方面下調二套首付比例。有經濟學家表示,此舉雖短期內可起到提振樓市的效果,但長期而言,仍難扭轉疲弱需求。

星期三(11月22日)晚間,深圳市住房和建設局發布《關於調整享受優惠政策普通住房認決標準的通告》,宣布要對普通住房的標準進行調整,新政策將從2023年11月23日起執行。

根據這份通告,深圳市原來的可享受優惠政策普通住房認決標准要求,必須同時滿足住宅小區建築容積率1.0及以上、單套住房套內建築面積120平方米及以下,或者單套住房建築面積144平方米及以下、實際成交總價750萬元及以下等三個條件。

這次調整後,沒有再對實際成交總價進行限定,而上述其它幾項條件,只需同時滿足其中兩個條件即可。

上述政策在調整前,曾被市場人士批評為把普通住房交易「豪宅化」,並不符合實際的房價水平。而把普通住宅認定為非普通住宅,會導致消費者要承擔更多的稅費。

據深圳市樂有家研究中心計算,一套滿5年、總價770萬元的住宅,政策調整前的增值稅以及附加稅高達38.16萬元,而政策調整後為0元;個稅方面,政策前為11.01萬元,政策後為7.7萬元;契稅方面,政策前22.02萬元,政策後為23.1萬元。

同一天,有官媒報導稱,從有關部門獲悉,深圳從11月23日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例,由原來的普通住房70%、非普通住房的80%,統一調整為40%。

關於調整二套住房最低首付款比例方面,截至目前,深圳市住建局官網、中國人民銀行深圳市分行官網及微信公眾號尚未發布正式的文件。但有陸媒報導稱,已經有招商、建行、平安、浦發等多家銀行的工作人員向媒體確認了相關信息。

其中,建行工作人員還補充說明,目前二套房最低比例可以是4成首付,但在之前房貸未結清情況下,二套房利率需要加30BP。平安銀行的工作人員則透露,在具體執行相關政策時,一般是以進件審批時間為準,但是現在二套房(交易)數量「不是特別多」。

上述兩項政策被中國大陸媒體形容為「王炸」。其中有媒體引述專家的說法放風稱,「政策風向開始改變」。而相關消息經媒體報導後,網絡社交平台上的深圳地產群開始活躍起來。

不過,市場上關於這兩項重磅政策的實際效應將如何,仍存在不同的看法。除了官媒大力宣傳為「重大利多」外,也有觀點認為,短期內能購促使深圳樓市維持一兩個月的熱度,但長期效應如何仍需觀察,更有業內人士對政策效果預期不樂觀。

一位陳姓房地產從業人士在受訪時救對陸媒表示,利多措施會刺激市場回暖,但效果不會很大,因為要提振市場信心,僅僅靠降低購房成本是不夠的,「更關鍵的是要穩經濟穩就業,讓大家對未來收入增長有信心。」

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受陸媒採訪時也表示,下調利率可帶動一部分需求釋放,但後續還需要有其它降成本政策跟進。尤其是需要居民端的就業和收入能逐漸穩定後,收入基本面才能好轉,商品房交易才能穩定下來。

事實上,自8月以來,深圳市已經陸續出台認房不認貸、房貸利率下調等政策,都是短時間內雖有一些刺激效果,卻難以持久。

樂有家研究中心監測數據顯示,今年8月和9月深圳全市的一手住宅網簽成交數量,連續兩個月同比都是下跌,其中9月份的跌幅仍有6%。

此前有陸媒報導,與2021年掛盤均價進行對比,共有1806個小區掛牌價下跌,占比總樓盤數的95.9%。其中,下跌10%-20%的樓盤占比50.7%,超總跌幅小區的半數;跌幅在20%-30%的樓盤占比26.4%;跌幅小於10%的樓盤占比15.3%。

其中,跌幅最高的樓盤是位於羅湖蓮塘片區的仙桐馨苑,目前掛盤均價為5.3萬元/平方米,2021年掛盤均價為9.1萬元/平方米,下跌了42.3%。

基於上述消息,李宇嘉直言,「市場預期非常悲觀,已經形成了下跌預期和實際下跌的循環。」

李宇嘉進一步分析說,深圳市的中等收入人群數量相對較少,真正的人口結構就是少量的高收入人群,少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結構。因此,「需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求,但很難對當前疲弱的需求形成帶動作用。」

 

責任編輯: 楚天  來源:新唐人電視台 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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