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比起上海,北京市場似乎更慘一些

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大家已然知曉,上海的豪宅市場的單元底價已經在11月被跌穿了。

可比起上海,北京市場似乎更慘一些。

9月份「認房不認貸」政策帶來的成交量上漲,迅速回落。十月份北京二手房網簽剛剛過萬,環比下降了25%。

面對短短一個多月時間,暴漲的兩萬套庫存,北京房東們的辦法只有一個:降價。

太陽公園一套去年5200萬上架的房子,調整了五次,最近降到了4700萬;朝陽公園附近老牌豪宅,一套今年三月能掛3000萬的次頂層,現在賣2550萬就能賣。小區內降價一兩百萬的豪宅隨處可見。

一家房企高層購入不到一年的房子,還一直掛著賣不掉。他說能賣掉就降槓桿還貸款。

北京和上海的二手房都在砸盤。北京不同的地方在於,二手房把新房砸得開始降價了,只是上海還沒上演的那一集。

最近的北京新房市場,一手豪宅的退房率變高了。從金輿東華、到中信城四期,到手的單子隨時會飛。因為不斷入市的低價二手房,給了新房不可能給到的折扣。

改善新房也多了一大批特價房源。開盤均價8萬5的崔各莊曉風印玥,拿出了一批單價6.9萬的房源;後沙峪建發觀雲135平方米的特價房,原來賣733萬,現在賣659萬;西紅門橡樹灣開盤單價6.2萬,最新特價:5.7萬。

豆各莊沁園最便宜的一套是120平的二層,一口價580萬,單價只要4萬8,和之前的均價6萬3相比,相當於打了七六折。因為附近的二手次新房富力又一城,掛牌均價都降到5.5萬了。

一位開發商說,降價的原因是為了年底衝刺指標,北京的客戶基數足夠厚,降價還是能賣掉房子。但其實不只是在北京,他們各地項目都根據市場情況,申請了部分房源折扣。有的效果不錯,有的沒有起色,甚至同一城市不同項目,折扣效果都不一樣。

問他有發現什麼規律?他總結了下說,偏剛需的板塊好一點,偏改善的板塊效果比較差。剛需有結婚、孩子上學的迫切性,而改善看到房企在板塊內爭相降價,反而不著急買了:觀望心態太濃。

那麼深圳呢?

一個多月前「認房不認貸」剛剛出台時,市場還不是這樣。當時,開發商的幽怨是剛需不買房,沒辦法給改善騰出房票,於是二手房庫存形成了堰塞湖。一家深圳的開發商告訴說:置換的熱情還在,接盤的韭菜卻沒有了。

但短短一個多月時間,市場形式就再次發生了變化。剛需在開發商降價的大背景下,開始出手了,但改善客戶卻觀望了起來。

11月初,深圳柏奕府官微發布了一張聲明,宣布取消當天的公證搖號程序,原因是從公示開始到搖號前的三天時間裡:無意向客戶登記——這可能是深圳龍華第一次出現零認購新盤……

過去,龍華一直是深圳買房的熱門區域,生活成本低、便捷的配套以及深圳中心的區位,被大家調侃為「宇宙中心」。一個又一個地王頻現,短短几年間,龍華的房價就漲到了7字頭。

三年前,龍華新房供應8145套,成交了7290套,去化率90%。三年後,龍華成為了深圳新房庫存最大的區域。截至11月,深圳新房庫存量已經超過了5萬套,去化周期19個月。而深圳新房庫存的五分之一就在龍華。

柏奕府是兩年前的改善項目。當年均價7.4萬/平,這次開盤備案價最低打8.5折,還給4個點佣金。相當於,去年買的客戶,直接損失100萬。

折扣力度放在去年挺大的,放在今年就很一般。今年,龍華的新盤都卷瘋了。價格戰打得如火如荼,85折是普遍折扣。和奕府、富基雲瓏府的案場折扣都低至85折。如果加上佣金、返點等,折扣最低至七七折。

就在柏奕府開盤一周前,龍華另一個項目和奕府宣布85折出售,並且給仲介的佣金漲到8%。有人算了下,賣出一套,到手的佣金42萬起。中原地產宣傳佣金的海報上寫著:卷王駕到,麻煩讓一讓,不想誤傷。

去年,龍華很多新盤都還要加每平方米三四千的裝修費,今年基本送簡裝還打折了——因為二手房,也在降。

前幾天,龍華龍悅居一套63平方米的兩房成交了,它的價格讓很多深圳人破防:這套房子的指導價是527萬;兩年前,它的成交價在720萬左右;半年前,它的成交價是468萬;而最近,它的成交價是:300萬——也就是僅半年時間,這套房跌去三分之一;兩年時間,跌了60%……

官方統計局10月的數據,70大城市有56個城市新房價格下行,二手房有67個城市下行,創造了最近幾年的記錄。

除了一線城市,現在很多城市已經沒什麼可以刺激的政策了。但改善需求最旺盛的一線城市,10月份,北京、上海、廣州和深圳二手住宅環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%:一線城市也繃不住了,信仰開始塌方……

看完統計局的數據,有一喜一憂。憂的是8月末開展的救市政策,藥效顯然在快速消退。喜的是,統計局的數據跟房產市場一線的感受,之前有巨大的溫差,現在:終於實現了「神同步」。

11月22日,深圳調整了二套最低首付比例,不管是過去要七成首付的普宅,還是8成首付的非普宅,都降到四成。

今年3月份前,經常有深圳的朋友問我,什麼時候出政策?慘成這樣該出政策了吧?這半年來,他們已經不問了。

房價跌破二手房指導價了,終於取消了指導價;改善普遍降槓桿,終於認房不認貸;新房都賣不動了,終於降首付比例。

這個矯枉過正的行業,愛,總是姍姍來遲……

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