圖為深圳；中共國家主席習近平希望重拾社會主義住房觀，重新由政府來掌管房地產市場。
面對中國嚴重的房地產危機，習近平希望重拾社會主義住房觀，重新由政府來掌管房地產市場。這也是他持續抑制民營部門的舉措之一。
據美國《華爾街日報》16日援引政策顧問的說法和政府最近的公告，中國的新戰略是由官方接管國內房地產市場的更大份額，這將改變多年來房地產業由民營部門主導的局面。
該戰略有兩大方案作為支柱。其中一套方案是，由國家收購民營房地產市場上的不良項目，並將其改造成住房，再由政府出租或出售。另一套方案主張國家本身為中低收入家庭建造更多的保障性住房。
報導說，中央政府的經濟官員們仍在研究如何執行這項房地產戰略。經濟學家警告說，該計劃即便能實現，可能也需要數年時間才能完成，而且成本巨大。分析人士稱，未來五年每年的成本可能高達2,800億美元，總計約1.4萬億美元。
報導指，專家們對此戰略持懷疑態度。其中，香港大學經管學院教授陳志武認為，這種依靠國家投入的新住房戰略無法持續支撐市場。他說，鑑於中國面臨的人口挑戰和供應過剩問題，利用政府資金購買不良房地產不會有什麼效果。政府干預還可能引發令人不安的社會公平問題。
華日/房地產市場正在崩潰，習近平又出昏招
中國龐大的房地產市場正在崩潰。習近平希望重拾社會主義住房觀，重新由國家來掌管房地產市場。
中國各地的房價都在下跌，房地產開發商紛紛破產，人們開始懷疑房地產是否還能再次成為一項可行的投資。房地產危機正在拖累中國經濟增長，也令國際投資者驚慌失措。
根據新戰略，中國共產黨將接管國內房地產市場的更大份額，這將一改多年來房地產業由民營部門主導的局面。根據參與討論的政策顧問的說法和政府最近發布的公告，該戰略有兩大方案作為支柱。
其中一套方案是，由國家收購民營房地產市場上的不良項目，並將其改造成住房，再由政府出租，或在某些情況下出售。另一套方案主張國家本身為中低收入家庭建造更多的保障性住房。
上述政策顧問說，目標是將由國家建造的、限制條件下低價出租或出售的住房在中國住房存量中占比從目前的5%左右提高到至少30%。
這些計劃與習近平近年來擴大中共對國內經濟的掌控並抑制民營部門發展的廣泛舉措是一致的。這些舉措包括對馬雲(Jack Ma)支持的螞蟻集團(Ant Group)等科技公司的監管打壓，以及對半導體等重點產業的國有企業進行更多投資。
在習近平的最高經濟政策助手、國務院副總理何立峰的領導下，中央政府的經濟官員們仍在研究如何執行這項房地產戰略。經濟學家警告說，該計劃即便能實現，可能也需要數年時間才能完成。
但成本將是巨大的。據一些分析人士稱，未來五年每年的成本可能高達2,800億美元，總計約1.4萬億美元。
核心問題是中國是否願意甚至能否付得起這筆資金。中國的地方政府已背負了巨額債務，目前還不清楚中央政府是否願意承擔主要的出資任務。
過去幾年裡，中國政府在刺激經濟增長和清理房地產亂象方面採取的措施不足或執行不力，多次令分析師和投資者失望。研究過政府部分計劃的人士說，該戰略還充滿了複雜性和相互矛盾的目標，可能難以全面成功實施。
「新模式」
習近平在去年12月主持的一次會議上明確指出，2024年的一項首要任務是加快構建房地產發展的「新模式」。根據對此次會議的一份官方解讀，這種模式的重點應該是政府提供的保障性住房。
政府文件顯示，初步計劃要求在未來五年內增加600萬套保障性住房。
為幫助啟動這一戰略，中國央行已為多家政策性銀行劃撥了總計人民幣5,000億元（約合700億美元）的低成本貸款額度。由這筆資金資助的一些項目已經動工。
負責為中國領導層處理信息問詢的中國國務院新聞辦公室沒有回應相關問題。
這些政策顧問說，習近平堅持認為，房地產不應再在國內經濟中占據這種影響力過大的地位了。在此前很多年裡，房地產業都推動了中國經濟增長，一度占到GDP的四分之一左右。
在習近平看來，過多的信貸流入房地產投機活動，不僅增加了金融系統風險，擴大了貧富差距，還分流了所謂的「實體經濟」的資源。習近平口中的「實體經濟」是指製造業和高端技術等他認為對中美競爭至關重要的行業。
在某種程度上，習近平的計劃將使中國的住房市場回歸其本源。幾十年前，在毛澤東時代，中共控制著國內房地產市場，大多數中國人都住在黨政機關和企事業單位分配的住房裡。
20世紀90年代末，國家領導人啟動了房地產業市場化改革，他們最初設想了一個雙軌制，即一些人購買私人開發的房產，而另一些人則居住在國家補貼的住房中。
然而，在隨後的幾十年裡，像中國恆大(China Evergrande)這樣的民營開發商迅速擴張，並逐漸主導房地產市場。如今，90%以上的中國家庭擁有自己的住房，而美國的這一比例約為66%。
這種向私人所有權的轉變在中國創造了巨額財富。但是，房地產市場的爆炸式增長也引發了債務催生的泡沫，使許多年輕家庭買不起理想的住房，也令習近平和其他高層領導人感到失望，認為中國偏離其社會主義根源太遠。
在政府長達數年的抑制過度房地產投資的行動之後，去年房地產市場陷入動盪，國內外經濟學家呼籲中國政府採取更加果斷的措施對房地產業實施結構性調整。
目前，中國各地有大量空置房屋，許多建築需要資金支持。
在內部政策討論中，習近平最信任的副手之一、國務院副總理何立峰認為，讓國家更多地參與進來，將是政府吸收過剩房屋供應、遏制房價跌勢的一種方式，並有助於保護銀行，避免在市場持續惡化的情況下不得不減記數千億美元的房地產貸款。
上述政策顧問們認為的另一個賣點是：通過將更多的私人房產轉化為由政府補貼的住房，用於出租或出售，將有助於推進習近平反覆強調的「共同富裕」目標，使中國社會更加平等。
14號文
中央政府去年10月份發布了一份名為「14號文」的指示，這項新戰略由此開始變得更加引人注目。該文件要求未來五年內在35個人口300萬以上的城市增加約600萬套保障性住房。
該文件幾乎沒有透露如何實施該計劃的細節。但其中明確指出，中央政府將限定可購買保障性住房的群體範圍，並將禁止這些住房變更為商品房流入市場。
中國央行披露的信息顯示，央行此後已將人民幣約5,000億元中的70%分配給三家政策性銀行，即國家開發銀行(China Development Bank)、中國進出口銀行(Export-Import Bank of China)和中國農業發展銀行(Agricultural Development Bank of China)。
國家開發銀行在2023年12月19日透露，該行已向福州市保障性住房項目授信人民幣2.02億元，專項用於支持該市配售型保障性住房項目建設。這個項目預計於2026年竣工，建成後將提供約701套住房，當地政府計劃以優惠價格把這些住房出售給中等收入家庭。
根據來自湖南省政府的信息，國家開發銀行還向湖南省政府提供了一筆人民幣1,000萬元的貸款，用於長沙市內一個破舊城中村的改造項目。
目前尚不清楚發放的貸款中有多少資金將用於建設新項目，或是用於從商業開發商手中購買已建房產並重新改造利用。國家開發銀行和湖南省政府沒有回應置評請求。
碧桂園在南京開發的住宅區圖片來源：CFOTO/DDP/ZUMA PRESS
今年1月初，中國央行和政府最高金融監管機構國家金融監管管理總局(National Administration of Financial Regulation)出台了新的指導方針，承諾為政府補貼的租賃住房項目提供資金支持，具體金額未說明。這些指導方針稱，國家提供資金支持將有助於盤活存量住房。
國務院副總理何立峰去年11月隨習近平訪問舊金山時，向包括華爾街高管在內的美國商界代表闡述了中國政府的部分計劃。
據知情人士透露，在習近平與美國總統拜登(Joe Biden)舉行峰會期間，何立峰重點談到了政府補貼住房計劃，他告訴這些美國高管，該計劃將使大城市的人能買得起房。
其中一些知情人士說，這種討論表明，中共領導人擔心外國投資者如何看待中國政府對住房問題的應對，以及他們最近幾個月拋售中國股票和債券的情況。
但對於許多外國銀行家和投資者所敦促採取的措施，比如對資金緊張的民營開發商進行重組，或因開發商陷入財務困境而導致的大量中國爛尾預售屋如何完工，他卻隻字未提。這些知情人士說，何立峰持續半小時的講話未能打動人心。
在國際貨幣基金組織(IMF)和其他一些經濟學家看來，中國政府最緊迫的任務是制定一項全面計劃，幫助陷入財務困境的開發商重組債務，並讓銀行和其他利益相關者承擔損失。這些舉措雖然痛苦，但卻能重振公眾對市場的信心。
不過，參與討論的政策顧問們表示，中國政府仍不願向開發商提供直接的流動性支持，因為官員們擔心這會重新吹大房地產泡沫。
購買房產然後改建為租賃住房的做法會帶來許多複雜問題，比如中國政府是應按照當前市值買入這些房產（這樣做實際上就相當於救助無力償債的開發商或個人房主），還是堅持以大幅折扣購入。而如果房主不想把房產出售，那又該怎麼辦，具體如何操作也不清楚。
去年11月，北京早間的通勤者。圖片來源：BLOOMBERG NEWS
經濟學家指出，新建保障性住房的做法要明確好辦得多，而且還能起到支撐中國建築業的額外利多作用。但在中國人口不斷減少的時候，擴大新建住房也會增加供應。IMF預計，未來十年，中國對新建住房的基本需求將下降近50%。
一些中國官員認為，國內經濟下滑可能為中國政府提供了一個以較低成本購買更多房產的機會，從而更容易把對現有房產的改建作為優先考慮選項。
「財富分配」
北京大學(Peking University)金融學教授麥可‧佩蒂斯(Michael Pettis)說，如果中國政府確實大幅改善了保障性住房供應，這就將成為一種面向貧困家庭的轉移支付，而這是中國迫切需要做的，使民眾能夠把更多錢用於其他消費支出。但他表示，現在還為時尚早，不知道該計劃將如何實施。
香港大學(University of Hong Kong)經管學院教授陳志武對此持更為懷疑的態度。他將中國的新住房戰略與中國政府利用其所謂「國家隊」的政府基金購買股票以試圖提振股市的方式相提並論。
這種做法往往無法持續支撐市場。他說，鑑於中國面臨的人口挑戰和供應過剩問題，利用政府資金購買不良房地產也不會有什麼不同。
陳志武說，政府干預還可能引發令人不安的社會公平問題。他說，在市場疲軟時從現有房主或開發商手中購買房產，相當於在其他人不能靈活出售房屋的時候，動用國家資源補貼那些能靈活出售的房主。
他說，這變成了一個財富分配問題，在中國不是每個人都擁有多套住房，也不是每個人都準備好出售。
過去在政府的扶持下為支持或改造市場所做的努力取得的結果喜憂參半。
去年11月，青島的一個選房登記處，居民在牌子上劃掉數字。圖片來源：CFOTO/DDP/ZUMA PRESS
過去幾年裡，包括鄭州和蘇州在內的一些中國城市實施了自己的計劃，從開發商手中購買數千套未售出的房產，然後將其改造成保障性住房，提供給低收入家庭，包括因城市發展而被迫遷走的農民。
據克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的分析師稱，這些城市傾向於從有國資背景的開發商或地方政府控股的開發商那裡購買房產，買入價格通常低於市價。
經濟學家稱，這些項目有助於消化過剩的住房，但也進一步加重了地方財政的壓力。記者試圖聯繫這些城市置評未果。
先前另一項引人注目的社會住房計劃是近10年前中國房地產市場上一次陷入困境時推出的「棚戶區改造」計劃。
根據該計劃，中國央行向國有銀行提供低成本資金，國有銀行再向開發商提供貸款，讓它們從城市和鄉鎮購買土地，然後建造更多的住房。相應地，地方政府則向「棚戶區改造」安置家庭發放現金補貼，讓他們可以在公開市場上購買新住房。
這一舉措幫助恢復了對房地產的需求，但卻導致建設了更多住房，加劇了中國的住房供應過剩問題。
經濟學家們說，目前的住房危機比上一次的下滑要嚴重得多，政府在收拾殘局方面面臨著更大挑戰。
