觀眾朋友們，大家好，歡迎收看《秦鵬觀察》。今天是美東時間3月11日，京港台時間3月12日。
今天焦點：之前很多人預測，美國房市要崩潰，但是，美國房價不僅沒崩，還上漲了。
現在是買房的好時機了嗎？有哪些注意事項？
應一些觀眾朋友的要求，我們今天來談談美國購房的問題。當然，正式開始之前，還是請大家在評論區，follow我的YouTube新頻道及乾淨世界頻道，讓我們一起關注全球財經和政治變化和投資機會，謝謝！
高利率 房價居然沒崩！供應缺口大 總統也急了
由於美聯儲在2022年和2023年激進加息，美國的30年預售屋貸利率最近一年高達7%，這讓很多人一直擔憂美國房市會不會再次暴跌啊？甚至有人認為，美國可能會出現2008年那樣的局面。
不過事實證明，這些人想多了。2024年1月，美國房價較去年上漲5.1%，中位數為402,242美元，折合人民幣大概288萬元。即使和去年的房價峰值來看，房價也上漲了1%。平均而言，售出房屋的數量年增2.8%。全年30年固定利率抵押貸款利率，平均為6.6%，較去年同期上升0.4個百分點。
整個2023年，美國房屋銷售跌至28年來最低水平，僅銷售了409萬戶，遠遠低於2022年的503萬戶。有人說，這是因為抵押貸款利率太高，所以美國房市崩潰了。但實際上不是，因為雖然房價高、賣家少，但是每一套上市的房子在市場上平均不到3個月就賣掉了，根本不愁賣。反而由於供應太少，很多人擔心買不到自己想要的房子，一套房子經常要加價搶購，這就導致紐約37.30%的房屋的售價高於標價！
從全國範圍來看也是如此，2024年1月份，有24%的房屋售價高於掛牌價。
發生這系列謎團的最重要原因，是大部分房主不賣。因為大瘟疫三年，大部分家庭的收入增加不少，而他們之前多以3%～4%之間的年利率買了房子，相當於從美聯儲足足地薅了一頓羊毛，所以導致讓整個市場上房屋供不應求。
另外一大原因，則是人們觀念的轉變。在美國歷史上，有所謂的嬰兒潮世代，指的是1946年到1964年間出生的人，因為這時候人口大量出生，所以就被稱為嬰兒潮世代。他們現在的年齡在60到78歲之間。這些人大部分不願意搬家，居家網站做了一項調查，發現有七成三的嬰兒潮世代屋主，已經在現在的房屋居住了十多年。而且，甚至有六成八的人，他們的住家已經有30年以上的歷史。五成五的人，沒有計劃搬家。簡單地說，多數老人家只想維持原樣，繼續生活。
與此同時，千禧世代，也就是27～34歲，較年長的千禧世代是指35～42歲，他們更願意購買房子，而不是租房。當然了，其中一部分人因為薪資不高、房價漲得太快，也買不起房子，導致怨氣很大。
這種種擰巴、矛盾的局面，也讓美國總統拜登著急了，為了爭取選民，改變不利的選舉局面，在前幾天的國情咨文中，他呼籲國會通過一系列新的住房法案，包括為中產階級首次購屋者提供每年5,000美元的補貼，為期2年，以及為合資格的換樓人士提供最高1萬美元稅務優惠。這樣做的目標，就是希望增加市場供應，促成買家市場，把房價降下來。
此外，拜登也針對開發商、金融機構和資助者，宣布了幾項措施，希望他們建造更多的房屋。拜登表示，這可能會導致建造和翻修超過200萬套房屋，以縮小住房供應缺口，並且降低住房成本。
現在美國市場上，缺多少房子呢？包括出租或購買需求在內，不同的機構估算有差異，缺口的大小，從短缺150萬套（這是全國住宅建築商協會的數據），到550萬套（根據據全國房地產經紀人協會統計）之間。更高的估算則認為缺口超過700萬，這是全國低收入住房聯盟和Realtor.com的一項分析結果，認為美國由於十年來沒有建造足夠的住房來應對人口增長，市場上缺失了多達720萬套住房。
2024適合買房嗎？房價會如何走勢？
那麼，在這種情況下，2024年適合買房嗎？這取決於3個因素：第一，房價會不會下降；第二，利率；第三，你是想自住還是投資。我們逐一來分析一下，並且結合專家觀點，給出我的看法。
1. 供不應求持續 房價繼續小幅上漲的可能性更大
總體來看，目前頂級專家和機構預測，2024年，房屋供應可能上升，需求緊張有所緩解，但是供不應求的局面依然會繼續。二手房市場依舊緊張，新房方面，雖然近幾個月美國的新房開工指數有所增加，但大家知道，美國房子大多數是獨立屋，蓋起來比中國的樓房（公寓）要慢很多，所以，短期內，這個缺口無法彌補。供不應求的局面還會持續較長時間。
高盛認為，2024年，新屋開工量將小幅上升，攀升至133.5萬套。2024年現屋銷售量會小幅下降，然後在2025年反彈至424萬套，這也只比2023年的賣出409萬套多出不到3.7%。同時，新屋銷售將從今年的68萬套，增加到2024年的72.3萬套。
房地產公司Redfin今年1月預計，到2024年底，30年期抵押貸款利率將平均在6.6%的水平上，導致房價下降1%。
但是，大部分市場觀點認為，2024年，美國房價不會下跌。
比如，第一美國金融公司（First American Financial Corporation）首席經濟學家馬克‧弗萊明（Mark Fleming）表示，2024年，房地產市場將「持平」。
美國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯‧雲，則比較樂觀，他認為，2024年，美國房價還會上漲3%～4%。抵押貸款銀行家協會則認為，今年房價可能上漲4.1%。房地產網站Zillow更樂觀，認為2024年平均房價將增加約4.9%。當然，它們提醒，房價因地而異。
高盛公司預計，2024年房價繼續增長，但是放緩。由美國政府資助的抵押貸款金融機構房利美也持同樣觀點，認為到2024年底房價將年增3.2%。在去年10月的調查中，他們預計，2024年房價將上漲2.4%，現在更樂觀。
2. 利率將維持高位 之前期盼大幅下降的很多人會出手
從目前來看，美國的房貸利率會保持在高位，今年美聯儲釋放出來的信息，是到下半年才可能降低利率，而且可能只有2～3次，這意味著2024年底的30年預售屋貸的利率依然維持在高位。
例如，全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯‧尹（Lawrence Yun）相對樂觀，也預期今年30年房貸利率將平均降至6.3%。
這會帶來兩個結果：
一方面，新房供應更緩和。市場情報和商業諮詢公司CJ Patrick Company創始人兼執行長Rick Sharga表示：「在抵押貸款利率回落至5%的低位之前，我預計現有待售房屋供應量不會大幅增加，因此很可能不會在2024年出現。」
也就是說，房屋庫存仍將接近歷史低點，尤其是入門級房屋的供應，這支撐了需求，並維持了超高的房價。
另一方面，雖然高利率讓很多購房者難以擁有自己的房子，但是一部分之前期待利率大幅下降的人，今年會購房。要知道，去年10月底，房地產公司房地美（Freddie Mac）的數據顯示，30年期固定利率房貸平均達到7.79%，是23年來最高紀錄。現在買房，已經可以省一筆錢了。
3. 高房貸會導致大批法拍屋 讓購房者撿漏嗎?
答案是否定的。雖然，根據房地產數據提供商Attom的數據，1月法拍申請總數比上個月增加10%，比去年同期增加5%，但是總量不大，共有2萬1770宗房屋遭銀行法拍。
專家們普遍認為，2024年不會出現法拍浪潮。原因是，第一，現在人的經濟實力要好於2008年，而且美國依然保持了低失業率和穩定的薪資成長；第二，現在購房貸款人的品質比當初高了很多，2008年的金融危機使得金融機構在最近十幾年一直更加謹慎。
而且，過去幾年，房價大幅成長，很多人已經賺了不少，這也有助於減少還不起貸款、痛失房子的情況。
4. 購房的好時機和購房地點
這實際上是個人化的因素。
因為，對自住者來說，我們剛剛已經分析了，短期內貸款利率大幅下降的可能性沒了，所以現在出手的負擔不會比未來多多少，而且在美國房貸，你還可以在未來美聯儲利率大幅下降之後，抵押再貸款。
不管是自住還是投資，值得注意的都是地點，地點，地點。因為這牽扯到你的房子是不是保值。
過去3年，美國很多人搬家，遷入最多的前5個州是佛羅里達州、北卡羅來納州、亞利桑那州、南卡羅來納州和田納西州，而加州、紐約州、伊利諾州、華盛頓州和麻薩諸塞州，則是購屋者尋求遷出的前5個州。這會帶來當地房價變動，但是也並不總是如此，所以，大家需要查詢當地房價情況，或者諮詢房地產仲介。
比如，截至去年11月為止的近一年當中，全美50大城市圈的房價包括紐約都上漲，但是，疫情期間因跨州移民大量湧入而房價漲過頭的德州奧斯汀卻逆勢下跌，是唯一例外，租金也大跌。
5. 2024購房者的4大竅門
對購房者來說，2024年要買到自己中意的房子，需要做好4個準備：
其中一個竅門是，不要等到春天才找房子。因為房價在一年當中會波動，春季對房地產市場來說可能是一個繁忙的時期，因為當天氣變暖時，掛牌量往往會上升，到夏季學生開學前往往會達到高潮。所以，專家建議，最好的交易通常是在冬季，因為此時賣家更加渴望達成交易。
其次，如果你的夢想，是生活在一個擁有豐富文化、體育、娛樂和餐飲選擇的地方，但房價和生活成本超出了你的預算，專家的建議是，你可以把目光放到城市中心以外的地方。比如，如果您想紮根於洛杉磯都會區，根據Realtor.com的數據，該地區2023年10月的房價中位數為1,159,000美元，請考慮將搜索範圍擴大到河濱縣，那裡同預售屋價中位數是58萬美元。
再次，適度降低自己的購房需求。一套符合80%條件、價格可以承受、抵押貸款利率足夠好的好房子，可能比等待100%匹配要好。「一座房子即使它缺少一些花里胡哨的東西，你仍然可以在未來添加更多功能，或者使用該房產作為你夢想家園的踏腳石。」這是摩根大通的董事總經理Cerita Battles的一個忠告。
最後，做好自己的預算。由於現在市場供應依然緊張，為了避免自己中意的房子被別人搶走，對購房者的一個提醒是，要提前去做好貸款資格預審，還有，準備好出價高於要價。
最後，希望購房自住的朋友和投資者，都能找到自己喜歡的房子。
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《秦鵬觀察》製作組
