過去十年，分別有六家中國房地產巨獸出海英國，投資倫敦房地產開發。
「買買買」一時間搞得熱火朝天，粗略估計投資了快2000億，但是結果令人唏噓——
無一例外，全部折戟倫敦，打道回府，更有甚者虧得血本無歸，慘澹收場！
這些曾經在國內都是風雲一時的霸王企業，百戰百勝，為什麼一出海，就變成了軟腳貓，一個個地從天堂掉入了地獄？
是什麼使得他們的英倫夢，化為一場空？
我們儘量結合招數據，和大家來聊一聊，中國房地產企業出海英國，倫敦慘敗的悲慘故事，以及背後的各種不為人知的小故事。
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「宇宙第一房企」碧桂園：負債兩千億，揮淚告別英國（當前虧損4.5億，暫無接盤）
2024年開年，第一個吃大癟的就是號稱「宇宙第一房企」的碧桂園。
據英媒React News2024年1月31日的報導，碧桂園正在出售2018年買下的位於英國倫敦的地塊「Ailsa Wharf」，項目也叫利河·雲岸Calico Wharf。
碧桂園原來計劃在這裡開發13棟建築、785套住宅和一個大型的商業區。
Ailsa Wharf可以被稱作一塊「風水寶地」。可能大家不太清楚Ailsa Wharf在哪，那知道倫敦金融城金絲雀碼頭Canary Wharf嗎？Ailsa Wharf就剛好在金絲雀碼頭旁邊，4分鐘就能到倫敦的這個超大CBD，還是河景房。
打個比方，Alisa Wharf到金融城的距離差不多是從東方明珠走到陸家嘴，拐個彎兒就到，地理位置不可謂不優越。
那很多人好奇啊，碧桂園為什麼急著把這塊好地賣了呢？
這裡就不得不提到一個人了。想想2023年中國房地產界最大的「雷」是什麼，那無疑是恆大許老闆的財務造假，負債萬億終成被執行人，恆大最終被破產清盤。
然而，恆大風波還未完全消退，2024年1月30日，市場上就有小道消息傳出碧桂園也要被清盤了。
清盤可以理解為就像是一家店鋪決定關門大吉，大拍賣把店裡的所有東西都賣掉。簡單地說，清盤目的就是要把所有能變現的東西都變成現金，用這些現金來還債。
消息顯示，碧桂園目前的境外債高達110億美元，去年10月就已經出現違約，付不起利息。
堂堂一個宇宙第一房企竟然還不起債，那信用肯定大受影響啊。所以碧桂園為了自救，陸陸續續把它位於馬來西亞、泰國、澳洲、美國、印尼、印度、香港、英國、紐西蘭的海外資產都給大拍賣了！
被迫把倫敦這塊好地賣了的原因還不止是債務問題。和彼時剛進軍英國市場的雄心壯志不同，碧桂園發現Alisa Wharf項目的進展並不順利。
本來預計項目第一期會在2021年完工，但施工過程中發現，由於泰晤士河的污水管道穿過地塊，不得不重新規劃一套新的建築設計，這個突如其來的變化導致了項目不可避免的延期。這個已經耗資高達4.5億英鎊的項目逐漸成為碧桂園沉重的負擔。
與此同時，碧桂園在國內的現狀也不容樂觀。去年中國前30大房企銷售額持續下跌，而碧桂園竟同比降幅超過50%，可以說慘到令人瞠目結舌！
豪言「砸鍋賣鐵都要救公司」的碧桂園實控人楊惠妍，為了給公司省錢，前兩年給自己砍了一刀，年薪從1576萬降到38.5萬，然後去年底又自砍一刀，直接降到月薪1萬，好像剛剛能夠上佛山的2023年平均工資。
更悲慘的是，不算海外，碧桂園眼下還面臨著高達1800億美元的巨額債務。為了避免信用違約，償還債務付清利息，碧桂園不得不做出出售Ailsa Wharf項目的艱難決定。算上2018年買下這塊地的時候花了8000多萬英鎊，但後續又陸陸續續各種成本加起來也讓碧桂園砸進去了4.5個億，卻沒有一點水花。
2021年以來，已有50多家中國房地產企業出現了債務違約。到2023年，中國房屋銷售額同比下降了6.5%，特別是下半年，成交量急劇萎縮。新項目的投資也放緩了不少。
其實碧桂園在國內房地產商裡邊已經算是那種非常謹慎的，而且是幾乎沒有公開出現過什麼違約的房企了，它的現金流管理基本也做的還可以，而且那麼艱難的時刻都挺過來了。
此外，碧桂園的倫敦團隊其實早就實現了完全本土化，幾乎所有員工都是來自本地招聘，因此對倫敦市場的熟悉程度相對其它中資開發商更高，風險理應是更低的。
要不是境內債還款日的「催命符」都快貼到臉上了，實話說碧桂園也不會忍痛丟掉倫敦這塊地。
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巨無霸萬達、富力「擊鼓傳花」：但是卻十年磨不出一塊平整的土地（萬達、富力虧損全部建設成本，各約5億）
很難想像，在有萬達，富力，這樣的中國巨無霸房地產開發商參與的情況下，一塊不大的地，開發期間，居然工程隊換了n次，砸了快10億英鎊，結果樓都無法按時完工？
無獨有偶。繼碧桂園宣布全面退出英國市場後沒幾天，富力地產也因債務壓力正全面退出倫敦。
今年2月，富力把2017年從萬達集團手中收購來的歐洲最高住宅項目「倫敦ONE」，也叫「九榆樹一號One Nine Elms」項目賣了。隨後，有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地背後大佬張松橋出手，成為富力地產的「接盤俠」。
彼時，富力給予這個項目高度的投資預期，認為是撿了大便宜的黃金開發地塊，卻怎麼也沒想到其實是捕手了一塊「燙手山芋」。
事情還要追溯到十年前。「九榆樹一號」是萬達於2013年6月買入的地產項目，也是萬達進軍海外地產的第一個項目。
2013年6月19日，萬達斥資8800萬英鎊從愛爾蘭格林地產(Green Property)手裡收購了一塊位於倫敦西二區的黃金地段，占地兩英畝，要搞舊樓改造做新樓。
萬達老闆王健林當時還感慨，倫敦地價比北京便宜得多，預期利潤相當於白賺一個酒店。而且倫敦可是金融自由港，很多東西都有操作的空間。
王健林還為萬達集團定下了一個目標，到2020年萬達的海外業務要占比達到20%以上，而倫敦便是萬達開疆拓土的第一站。
有個諺語說得好，「常在河邊走，哪有不濕鞋」。不知道是水土不服還是氣場不合，萬達在倫敦的這個項目自從落地後就走得不那麼順利。
2016年2月11日，據英國建築行業雜誌Building報導，因項目進展緩慢，萬達正在考慮更換「倫敦ONE」項目的建築承包商。最初的承包商CI-ONE「磨洋工」嚴重影響了施工進度，於是萬達重啟工程招標，找到了全英最大的承建商保富集團Balfour Beatty。
但是運氣這個東西似乎又在和萬達作對。據九榆樹官網報導，萬達取消了原計劃的一萬平方米辦公大樓層，合併入酒店區域。此外，萬達也去掉了連接兩座高樓的空中走廊。項目規劃更改導致就業崗位突然減少了400個，消息一出，立即遭到當地政府和民間組織的反對。
2016年11月，由於沒有同萬達在總承包協議的某些條款上達成一致，承建商保富集團在建設前期就「撂挑子」不幹了，退出了萬達「倫敦ONE」項目，成為一年內第二家退出萬達倫敦項目的英國建築商。
萬達一想，這不行，這英國的施工隊是不是不靠譜啊。隨後，萬達啟用了澳大利亞建築公司Brookfield Multiplex來接替退出的保富集團。進度到這時才似乎柳暗花明。
2017年6月21日，繼倫敦ONE之後，萬達宣布再下一城，繼續在倫敦買地。這次收購的地塊也位於九榆樹，緊挨著第一個項目，地塊價格高達4.7億英鎊，占地10.2英畝（約合4萬平方米），可以建設一棟51層的住宅高樓、兩棟36到46層之間的住宅公寓樓，總共供應大約1900套公寓。
然而意外發生了。2017年6月，銀監會突然排查海外併購風險，重點點名萬達。同年7月，三大國際評級公司之一的標普將萬達列入負面觀察名單，進一步打擊了萬達的信心。
同年8月，萬達放棄以4.7億英鎊在倫敦收購第二塊地，把九榆樹廣場的產權移交給了兩家當時在香港上市、在境外擁有充足資金儲備的中資開發商廣州富力和重慶中渝置地。
糟心的是，禍不單行。2017年9月，標普再次下調萬達評級，認為萬達將商業資產出售給富力損害了公司穩定性。隨後，國家也發表新規明確指出限制開展房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資活動。
2017年11月，德國的全球房地產調查機構安波利斯(Emporis)評估，繼兩次更換承建商後，倫敦ONE這座雙塔式建築最快也要到2019年底才能竣工，而不是預計的2018年底，事實上已經逾期。
最終，歷經5年的波折，2018年1月，萬達發布公告，以4.7英鎊的價格「忍痛割愛」，將「倫敦ONE」賣給富力。至此，萬達清空了所有在倫敦的地產項目。
表面上看起來，9000萬英鎊買入，4.7億英鎊賣出，中間有巨大的利潤空間，但是實際上，多次的施工方更換，圖紙更換，各種繁瑣的行政，操作成本，大大地壓縮了萬達的利潤空間。簡單來說，看似賺錢的項目，其實是虧本甩手出去了，但不幸中的萬幸，能轉手，對於萬達而言已經是非常不錯的結局了。
以為事情就這樣圓滿結束了嗎？並沒有！九榆樹這塊地可能真的對於中國的地產開發商來說，不是什麼好啃的骨頭。
