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無一城不降!中國房價,「卷」瘋了…

當雪球從山頂滑落,後面只會越滾越大。

517新政之後,官方媒體都在唱響樓市光明論,大概意思是說,措施效果顯著。

比如證券日報連發了兩篇報導,一篇報導的標題為「「517樓市新政」滿月:政策效果逐步顯現,更多支持在路上」,另一篇報導標題為「樓市新政滿月實地走訪:二手房成交量上升明顯,新盤售樓大廳坐滿了人」。

然而,今天國家統計局公布的數據,讓氣氛顯得有點尷尬,好像不像媒體報導的那麼回事。

01 停不下來

6月17日,國家統計局公布了5月份的房地產相關數據,無論是房地產投資、商品房銷售面積、商品房銷售額,還是房價,仍在持續調整當中。

而且,調整力度明顯在加深。

第一,房地產投資開始兩位數下跌。

國家統計局披露:

1-5月份,全國房地產開發投資40632億元,同比下降10.1%;其中,住宅投資30824億元,下降10.6%。

來源:國家統計局

房地產投資自2022年4月份轉負以來,一直沒有回過正,期間雖有跌幅收窄的時段,但也僅僅是收窄而已,沒有改變投資下行的局面。

而5月份,房地產投資與住宅投資,跌幅雙雙登上了兩位數,跌幅均超過10%。

這意味著,房地產市場的拿地、開工積極性持續下降了近兩年時間。

此數據,與財政部公布的賣地收據,也能對得上。

全國賣地收入,自2021年見頂之後,已經兩連跌,2023年只有57996億元,相較於高點時期,下跌了33.38%。

製圖:城市財經;數據:財政部

進入2024年,趨勢並沒有改變。財政部數據顯示,國有土地使用權出讓收入10536億元,同比下降10.4%。

這一結果,誰都能想到,畢竟當下的房企,不是在暴雷,就是在暴雷的路上。

第二,商品房銷量跌幅,仍在20%以上。

國家統計局披露:1-5月份,新建商品房銷售面積36642萬平方米,同比下降20.3%,其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額35665億元,下降27.9%,其中住宅銷售額下降30.5%。

來源:國家統計局

從上圖走勢可以看到,房地產進入2024年,跌幅在去年下跌的基礎上,進一步大幅放大。

如果說去年是小碎步下行,今年則是跨步下行。

今年前五個月的銷售面積相較於去年前四個月跌去了超五分之一,銷售額跌去了超四分之一。

以此來看,今年商品房銷量連「雙9」都很難維持。

02 「雙9」難維持

中國樓市已經從2021年的「雙18」調整至2022「雙13」,即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。去年又跌至「雙11」,商品房銷售面積跌至11.17億平方米,銷售額跌至11.66萬億元,跌至「雙11」。

製圖:城市財經;數據:國家統計局

製圖:城市財經;數據:國家統計局

進入2024年,調整速度從小碎步變成了大跨步。

按照這種跌勢,今年商品房銷量「雙9」都很難維持住,直接進入「雙8」。

也即商品房銷售面積很有可能跌破9億平方米,銷售額跌破9萬億元。

上面已經說到,前五個月的商品房銷售面積和銷售額跌幅均超過20%。按照全年20%的跌幅,則今年商品房銷售面積預估為8.9億平方米,銷售額跌至8.8萬億元。

從大板塊來看,調整速度也在加大。

來源:國家統計局

來源:國家統計局

以上是國家統計局公布的東部、中部、西部、東北四大板塊前四個月與前五個月的房地產投資、商品房銷量數據。

可以看到:

第一,東南西北中都在調整。

第二,前五個月,房地產投資跌幅最大的是東北,下跌了19.2%。其次是西部、中部、東部。

前五個月,商品房銷售面積跌幅最大的是中部,下跌了22.8%,其次是西部、東部、東北。

前五個月,商品房銷售額跌幅最大的是東部,下跌了29.2%,其次是中部、西部、東北。四個地區跌幅均在20%以上。

第三,調整力度在加大。

房地產增速投資方面,東部從前四個月的-8.4%擴大至-8.8%,中部從-9.8%擴大至-10.6%。西部、東北跌幅略有收窄。

商品房銷售面積方面,東部從前四個月的-18.2%擴大至-18.9%,西部從-20.3%擴大至20.8%,中部、東北跌幅略有收窄。

商品房銷量方面的下行速度,與央行公布的房貸數據,也能對應上。

2016年樓市火熱大年,房貸從2015年的3.05萬億干拔直拉至5.68萬億元。之後三年都在5萬億左右。2020年,再創新高,到5.95萬億。2021年突破歷史新高,6.08萬億。

2022年急轉直下,膝蓋斬,房貸增量只有2.75萬億元。2023年繼續下降,只有2.55萬億元。

製圖:城市財經;數據:央行

進入2024年,房貸增量調整速度也在加快。

前兩天央行公布的最新金融數據顯示:

2024年前5個月,住戶部門中長期貸款(房貸)增加了8598億元。

平均每個月房貸增量1719.6億元。按照這種規模估算,2024年房貸增量可能會降至2萬億。

03 無一城不降

兩天前,我在本號文章《二連降!一不小心,見證歷史了!》強調過,我們這一代人,在過去四年時間裡,見證了很多人一輩子都見不到的場景。

比如2020年的美股十天裡五次熔斷,比如2020年原油期貨價格跌成負數。比如,2022年中國人口歷史性負成長。再比如我們的狹義貨幣M1過去兩個月連續負成長。

而今天,我們又要見證一次歷史:70個大中城市二手房價格,環比和同比,無一城不降。

製圖:城市財經;數據:國家統計局

上圖是國家統計局公布的5月份70個大中城市二手房價格變化數據,我根據數據梳理成了上面按照環比跌幅從小到大排名的表格。

可以看到,70個大中城市,環比和同比,都在調整。

雲南大理環比跌幅第一,跌幅高達1.5%。

同比跌幅,也即相較於去年同期,徐州、廈門、廣州、武漢、南京5座城市跌幅都超過10%,也即跌幅超過1成。

徐州二手房同比下跌12.4%,廈門同比下跌11.7%,廣州同比下跌11.4%,武漢同比下跌11.3%,南京同比下跌10.7%。

在昨天寫深圳樓市以及萬億GDP城市新秀常州、煙臺樓市的文章中,我強調過:

即便擁有不錯的產業、經濟和人口,也抵擋不住大趨勢。因為儘管高房價城市中,有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市,但是,高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。

正因為房價遠超城市大多數的購買力,讓大多數無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水,讓有實力投資的人也丟失了信心,才進入了不斷調整的周期當中。

我提出過一個概念,叫「需求斷檔」。簡單理解,就是高房價形成了一個天塹,讓相當部分人空有需求沒有實力。

總結下來就是:

第一,宏觀經濟周期、宏觀大環境以及全球局勢帶來的不確定性,讓有錢人沒有信心和預期買房投資。而且,之前炒房投資收穫的人,正在尋求離場,落袋為安。

第二,當下的收入和失業,讓相當一部分買不起房的人,更加買不起房。

第三,中間一小撮有首付能力的人群,在調整的環境中,選擇持續觀望,既怕追高,又怕踏空。

一句話概括就是,富人不買,中產不敢買,普通人買不起。

所以……不能再說了,點到為止吧。

責任編輯: 李華  來源:城市財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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