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樓市調控第一城:開發商們正忙著研究降價

千萬富豪、單身離異婦女投資團從這片大陸的各個角落湧來,浩浩蕩蕩殺進深圳樓市。這裡很快成為炒房客的熱土。

2020年上半年,深圳二手房的漲幅位居全國第二。所有人都知道深圳房價漲了,只有深圳官方不知道,他們說:深圳6月份房價相比去年同期僅漲5%。但在7月,深圳住建局還是悄悄地派了幾個人出去考察了一趟。考察團回來後,深圳就頒布了一攬子調控政策,限購、限貸、加稅三道硬菜全部上桌。一周後,深圳二手房網簽量腰斬。兩周後,二手房網簽只有原來的五分之一了。

讓「社會主義先行示範區」深圳的領導們出差學習的城市,是長沙。雖然深圳的經濟總量是長沙的2.7倍,但長沙是一個:讓炒房客有去無回的城市。

這一年,作為中部省會城市的長沙,均價竟然不到1萬塊,堪稱天方夜譚。年底,長沙登上了住建部的簡報,成了中國樓市調控的模範生,風頭一時無兩。但四年後,這座城市正為龐大的樓市庫存而煩惱。

截至6月,長沙住宅新房的去化周期是16.68個月。一年前,這個數據還是8.5個月。比住宅庫存更可怕的,是商住的庫存。湖南中原數據說,長沙公寓去化周期是:58個月。

這周,長沙發布了《關於支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》,提出:在滿足一定的條件下允許「商改住」。

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2021年,剛離開恆大的任澤平,總結了長沙控房價的先進經驗:城市外擴、供應放量、控制利潤、限制投機。

供應量的增加,其實是核心原因。2003年到2019年,長沙市建設用地面積年均增速為5.8%。而向長沙取經的深圳,增速僅為3.8%。但任澤平忽略了一個結構性問題。

2017年,長沙恢復住宅限購,第二年又進行升級。受此影響,住宅交易降溫,但不受調控影響的商住類產品,受到熱捧。

長沙曾在2011年首次實施住宅限購。但「按下葫蘆起了瓢」,高容積率、高商業比的地塊供應增加,一批城市綜合體拔地而起,Loft、躍層等商住類公寓產品風光無限。恢復限購後,長沙商住類地塊供應量又一次快速增加。有個開發商朋友說,當時在長沙的很多地塊中,住宅和商業的配比達到了:5:5。

2020年,長沙商住用地供給面積為220萬平方米,住宅用地供給279.46萬平方米,呈4:6的態勢。但由於供應量太大,產品越來越同質化,加上疫情影響,長沙的商住產品很快就賣不動了。一些著急回籠資金的開發商也醞釀降價。

深圳考察團離開不久,長沙的商住公寓價格便開始「跳水」。其中,恆大率先以7折拍賣房源。有些購房者感覺能占到便宜,就入了手,結果:項目到現在都沒復工。

第二年,新力、綠地也開始降價。綠地一個公寓項目的單價,從14000塊降到9000塊以下,降幅接近40%。2021年10月,《湖南日報》在報導中說,長沙降價的公寓,其價格相比之前,幾乎是:打對摺、打三折的水平。

但儘管如此,長沙的商住市場還是成了「堰塞湖」。

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商住市場的庫存問題,不只存在於長沙。那幾年,在「領頭羊」的帶動下,湖南省的其他地市也供應了大量商住地塊。

2021年10月,湖南省住建廳曾發文,推進非住宅商品房去庫存。文件要求對省內市縣做分類處理,具體分為:「連續兩個季度非住宅商品房

庫存去化周期超過36個月的市縣」、「去化周期在24-36個月的市縣」、「去化周期在12-24個月的市縣」。商住庫存問題的嚴重程度,可見一斑。

長沙也曾在2022年發文,提出制訂「商改住」實施細則,允許商住類項目有條件地改成住宅。但這一措施推進得並不順利,因為住宅市場也面臨庫存難題。

長沙的住宅去化周期曾多年維持在8個月左右的健康水平,由於市場降溫,到今年4月,已經拉長到18個月。去年9月,長沙取消了對首套房住宅的限購。7個月後,這座調控第一城,全面取消了限購。

這兩次調整後,長沙的住宅銷售總算有一些起色。但商住項目更加賣不動了。

這一次,長沙再次提出「商改住」。初衷雖好,但效果還是得打個問號。開發商朋友就說:誰都知道,長沙樓市的問題,不是改個規劃就能解決的。

2017年,房地產的奇蹟不斷在長沙上演:907套房源10秒售罄;購房指標被炒到了10萬一個;客戶通宵排隊認籌,有孕婦羊水破了,硬是撐到排完隊才去了醫院……

房地產進入牛市的那兩年,也是長沙人口突增猛進的兩年。2016年增量21.34萬人,排名全國第四,2017年成功搶下27.29萬,高居全國第二。大家都說,長沙是二線城市搶人大戰最大的黑馬。

人口增長,去化太快,但房地產的庫存,也跟不上了。2018年5月,一份湖南省住建廳的文件在網上流傳。文件里提到,長沙市中心城區去化周期只有2.8個月。建議:增加供地,加快供地節奏。

但一個月後,長沙市政府在會議上說,當前長沙房地產市場調控的主要矛盾,不是供需矛盾,而是:炒房與反炒房的重大斗爭。

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克而瑞的數據說,剛剛過去的6月份,年中衝刺階段,商品房市場供應量環比上漲26%,新政利多持續落地。但成交疲軟不及預期,環比下跌:4%。

為了衝刺半年業績,長沙開發商最近都在絞盡腦汁研究:降價的一百種方式。

5月,招商天青府成為長沙少有的搖號盤,首開去化93%。成績不錯,一方面是區位優秀,另一方面是價格:只要1萬2,毛坯。

當時,旁邊的保利梅溪天珺還保持著精裝、1.6萬左右的定價。被招商卷到後,保利梅溪天珺決定,最近新加推的A地塊143㎡戶型,降低上車門檻,精裝改毛坯,均價也降到了1.3萬。而原來打算的主力戶型是187平,300萬的總價,現在180萬,就能上車了。

精裝改毛坯的變相降價,很快大家都學會了。比如曾經的銷冠盤長沙潤府、洋湖的君樾洋湖。最好學的是鑫遠融澤府,長沙主城的大平層,1.6萬的精裝改毛坯後,價格降到了9000塊。

但有錢人,顯然還是不夠用了。有人統計,長沙在售200平左右的大平層,至少有46個。四個月前,龍湖雲河頌為了降低上車門檻,重新調整了戶配規劃,原先定位190平的主力戶型改為140平。

這個方法,融澤府也學會了。一期的最小面積是213㎡,現在二期降到了160㎡。在融澤府的一房一價表下,還有一行小字:二期首開特惠65折。

不過,他們唯一沒有學習的是市中心華發一豪宅項目新推出的優惠:3年0月供。

責任編輯: 李華  來源:子宜 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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