01
東北樓市，跌麻了
由於人口流失成為了典型，東北樓市在這一輪調整中，也成為了典型。
而且，由於人口流失早就開始，東北樓市調整的腳步，也早就開始。
從國家統計局披露的數據來看，而且最近幾年，在大區域劃分中，基本領跌全國。
比如，2020年，東北地區的商品房銷售面積、銷售額跌幅均位居全國第一，而同期的東部，仍在增長。
不過，這一時期東北的房地產投資，仍在增長。
到2021年，東北的房地產投資也失守了。當年東北房地產投資下跌了0.8%，是全國唯一一個房地產投資下跌的大區域。
同期的商品房銷售面積、銷售額，跌幅位居全國第一。東部、中部仍在增長。
2022年是中國樓市的分水嶺，這一年開始全國普跌。全國商品房銷售從前一年的「雙18」跌至「雙13」。
從大區域來看，這一年無論是房地產投資，還是商品房銷售面積與金額，東部、中部、西部、東北均在下跌。
而東北這一年堪稱大跳水，房地產投資跌幅超過四分之一，領跌全國。商品房銷售面積與金額跌幅超過三分之一，均領跌全國。東部、中部、西部的商品房銷售，也進入了猛回首模式。
去年，東北的商品房銷售面積與金額，經過多年調整，跌幅有所收窄。但房地產投資跌幅，仍舊位居全國第一。
02
產業、經濟之困
細化來看，東北三省遼寧、吉林與黑龍江，跌幅最大的當屬黑龍江。
遼寧省商品房銷售面積見頂於2017年，當年銷售面積在4000萬平方米之上，高達4148.5萬平方米，之後轉跌，2022年開始跳水。
2023年，遼寧省商品房銷售面積為1866.8萬平方米，相比於2017年的高點，下跌了55%。
商品房銷售金額見頂於2020年，為3114.1億元。去年跌至1557億元，相較於高點下跌了50%。
吉林省方面，從2012年開始就震盪下跌，中間有起伏。2012年商品房銷售面積2452.4萬平方米，2022年跌至1001.1萬平方米。
2023年，略微有所增長，銷售面積為1057.27萬平方米。相比於高點時期，也腰斬了，跌幅56.9%。
再看黑龍江。
黑龍江省商品房銷售面積與銷售額見頂於2012年前後，2012年銷售面積3806.8萬平方米，2013年銷售額1582.3億元。
之後震盪調整，起伏不定，2017年之後則開啟了一路下行模式。
2021年黑龍江省的商品房銷售額跌破千億，2022年商品房銷售面積跌破千萬。
2023年黑龍江省商品房銷售面積跌至857.8萬平方米，相比於高點，下跌了77.5%。去年未公布銷售額數據。
以2022年的銷售額來看，為569.4億元，相較於高點，下跌了64%。
關鍵問題來了，東北為何跌幅如斯？
邏輯並不複雜。經濟、產業、人口三個基石，都在晃動。
經濟方面，從當年的經濟擔當，到如今的二十強內無東北城市，三十強內僅剩大連。
東北，曾經無比輝煌。
從清末到民國再到共和國初期，東北在整個中國都非常強悍。
有組數據顯示，奉系時期的東北擁有占全國產量80%的鋼鐵、93%的石油、55%的黃金、30%的電力、47%的鐵路、38%的對外貿易。
1945年時，東北的經濟實力已經超越日本。據統計，1945年時全中國的工業總產值，東北地區占了85%，台灣占10%，其餘地區包括長三角、京津冀、珠三角，總共只占5%。
東北版圖非常大，從清末到如今，東北的中心也變換了好幾次。沙俄侵入東北時期，哈爾濱一度成為東北的中心，奉系軍閥時期，由於大本營在奉天，瀋陽成為了中心，偽滿洲時期，長春取代了瀋陽，成為了東北中心。
建國之後，瀋陽被再次扶上位了，國家在這裡投入了大量的資金打造，比如沈機集團，瀋陽化工，當然還有沈飛。
鼎盛時期的瀋陽，一條北二馬路兩側聚集了瀋陽工具機一廠、工具機三廠、鍋爐總廠、變壓器廠、冶煉廠、重型機器廠等37家國內大型龍頭企業。
新中國成立到改革開放初期，東北依舊是中國的經濟與工業擔當。
數據顯示，1982年內地十強城市，南北平分天下。其中東北就占了兩個，瀋陽與大慶。
東北的輝煌遠不止於此。新中國成立之後設立的13個直轄市，東北獨占7個。
這些都是東北經濟強悍的縮影。
東北的衰落，最初始於三線建設。二十世紀60年代初期，中蘇關係變化，為應對風險，1964年國家開啟了大三線建設，東北的很多工業被遷移到了有縱深地區的西南和西北。
有一組數據統計，在長達15年的時間裡，東北向三線地區遷移企事業單位200多個、援建項目300多個、輸送人才100多萬。
其中遼寧工業對三線建設的投入，相當於國家同期投入的4倍。遼寧調出的產能包括6千萬噸生鐵、8千萬噸鋼材、5千萬噸水泥等等，平均每年遷出10萬人口。吉林前後向23個省輸送了3.8萬名專業人才，黑龍江向外援助設備3389台、人員16000多，以及大量不可計數的工具、工裝、零部件、圖紙。（資料來源，周強，《三線建設：東北15年的大輸血，不止300多個項目，還有人才100多萬》）
這在一定程度上稍微削弱了東北的工業實力。
但真正改變東北工業地位與經濟地位的時間節點，是改革開放和資訊時代的到來。
客觀來說，新中國成立之後所建立的工業，仍是歐美國家第二次工業革命的成果，也即電氣化工業。
然而，隨著美國矽谷為代表的微電子、新能源、新材料掀起的第三次工業革命，不僅讓美國繼續坐穩了全球經濟、科技霸主地位，也開啟了中國城市的新一輪大洗牌。
恰在此時，中國開啟了改革開放，東南沿海地區成為中國與世界對接的橋頭堡，大量資金、技術、產業被引進，開啟了崛起之路。
而此時的東北，後知後覺，仍沒有發現重工業為主、經濟結構單一的弱點，將會讓這片黑土地上引以為傲的產業，逐漸失去競爭力。
2022年工業20強城市中，已經沒有了任何一個東北城市的身影。
中國內地經濟二十強城市，沒有東北城市。三十強城市，只有大連。百強城市，東北只有F4在內。
經濟疲軟，產業結構矛盾突出的東北，讓其樓市早早就每況愈下。
目前，全國房價最低的10個城市，東北城市占了一半。其中鶴崗房價在全國地級市中倒數第一，鶴崗也演變為了低房價的代名詞。
03
人口是最大的癥結
除了經濟產業，人口更是東北樓市喋喋不休的底層邏輯。
東北人口不斷流失的原因，是經濟疲軟，產業無法支撐龐大的就業需求，所以，大批東北年輕人，跨越山海關南下，尋求靈魂棲息地。
七普數據顯示：
2010年至2020年十年間，人口合計減少了1099萬人，其中黑龍江減少了646萬，吉林減少了338萬，遼寧減少了115萬。
2021年東北三省人口又合計減少了超100萬人，2022年東北人口合計又減少了86.4萬人。
從2021年至2023年來看，人口減少最多的是河南、黑龍江，三年常住人口減少規模均超百萬。
從大區域來看，東北依舊是人口減少最多的地區，東北三省過去三年常住人口合計減少了242.07萬人。
也即從2010年到2023年東北三省常住人口合計減少超1300萬人。
東北人口減少如斯，背後既有人口流出的因素，也有人口出生率低的因素，二者互為因果。
年輕人口不斷流出，自然對生育率造成嚴重影響。
過去多年，東三省的人口出生率都位居倒數。
生育率低、年輕人口不斷流出，除了不斷衝擊樓市外，對東北的教育系統也帶來了巨大衝擊。
數據顯示，由於年輕人口不斷流出，東北新生兒人口不斷下滑，早就出現了學生荒。
以人口減少規模最大的黑龍江省來看，該省小學在校生人口2012年有186.8萬，2023年跌至106萬人，十二年減少了80.8萬
遼寧小學在校生人數從2012的213萬減少至2023年的199.4萬，十二年減少13.6萬。
吉林過去十二年小學生人數減少了32.87萬。東北三省過去十二年小學生合計減少了127.27萬人。
這種背景下，東北過去十年小學整體關閉了一半。
財新網今年的報導中披露：
2013年至2022年十年間，黑龍江消失了近六成、合計1900餘所小學；吉林消失了近五成、合計2600餘所小學；遼寧也消失了2200餘所小學，降幅近一半。
對於普通人來說，購房無非四個目的，自住、結婚、孩子教育、投資。
不斷下行的東北樓市，已經沒有了投資的意義，這一項可以直接去掉。
而年輕人口不斷流出，只是結婚需求推動的購房大打折扣。學生人口不斷減少，教育需求推動的購房，同樣越來越淡薄。
這樣的東北，樓市豈能好得起來。整個東北，除了四大城市外，其餘城市的樓市基本沒戲了。
這種情況，已經向全國蔓延。
正如我在前幾天寫的《這18個省，人口減少城市過半》一文中強調的：
現在回頭看，東北只是引路人而已。大多數地區，曾經嘲笑東北，後來理解東北，再如今成為了東北。
