10月29日上午，位於北京市朝陽區姚家園的御翠園售樓處人頭攢動，前台登記處、沙盤前、銷售展板前擠滿了看房人。
售樓處外，幾名帶看人員注視著過往的車輛和行人，稍有人員駐足，帶看人員便會迎上去推銷；售樓處內，幾名案場銷售人員整齊地坐成三排，聽到前台叫號，帶著微笑快速前往迎接登記完的客戶。
一位銷售人員告訴經濟觀察網，御翠園項目於10月26日開盤，因降價2萬元/平方米銷售，引來大量客戶。
周末兩天，每天有2000多名客戶看房，認購量還沒統計，不到四天認購量預計超過150套。
御翠園由港資房企和記黃埔地產集團（下稱「和黃地產」）開發，這是和黃地產在北京最後一個項目。從拿地至現在，項目整體已經開發20年。
北京市規劃和自然資源委員會信息顯示，2016年6月，御翠園項目所在土地的出讓信息變更，合同地價款為4399.2萬元，規劃建築面積為17.3萬平方米，按此數據計算，樓面價為254元/平方米。
在帶看過程中，如果有客戶詢問開發商的背景，銷售人員會告訴他們，這是李嘉誠的企業。
降價促銷
御翠園項目由8棟高層和17棟聯排別墅組成，共有1252套房源。根據預售計劃，項目分四期開盤，本次是第一期，有3棟高層和6棟聯排，共計473套房子。
御翠園第二期計劃於2024年12月開盤，共計推420套房源；第三期計劃於2025年4月開盤，共計推335套房源；最後一期計劃於2025年10月推出，共24套房源。銷售人員說，項目將於2025年5月交付。
北京市住建委公示的信息顯示，御翠園一期於2023年7月18日取得預售許可證，高層房源396套，分140平方米和185平方米兩種戶型，備案均價9.8萬元/平方米；聯排別墅77套，分345平方米和400平方米兩種戶型，備案均價9.14萬元/平方米。
上述項目銷售人員說，取得預售證時，正值樓市下行階段，由於項目價格相對較高，蓄客不理想，所以一直沒有對外銷售。9月24日一系列樓市新政發布後，項目方覺得應該抓住機會出貨。
早在開盤前，御翠園已經通過仲介和渠道蓄客。10月25日晚間，相關銷售人員開始密集通過電話聯繫客戶看房，項目推廣資料在各個房地產團購群大量轉發。
根據渠道銷售人員發布的內容，御翠園銷售均價7.6萬元/平方米，比9.6萬元/平方米的備案均價便宜了2萬元/平方米。按照最小140平方米戶型計算，平均每套房比備案價少280萬元，因而吸引了大量購房者關注。
一位參與御翠園分銷的渠道負責人告訴經濟觀察網，10月26日開盤當天，由於看房客戶太多，售樓處不得不排號限流，拿到號才能進入售樓處。根據項目方要求，客戶認購房子需要繳納50萬元認購金，並限定14天內繳清首付款。
該渠道負責人介紹，一些沒有預約的客戶前來看房，需要現場排隊，一般需要等待兩小時左右，排隊的客戶從售樓處排到門外。由於周末看房人太多，認購量超出預期，10月28日，御翠園的銷售均價從7.6萬元/平方米上調至7.8萬元/平方米，並於10月29日下午進一步上調至8萬元/平方米。
動態調價
開盤以來，御翠園售樓處每天公布一批特價房源，10月29日的特價房源共有25套，售價區間在1148萬元—3744萬元，與備案價相比，銷售總價優惠197萬元—432萬元，平均優惠折扣為14.2%。
高層房源中，140平方米戶型銷售均價普遍在8.2萬元/平方米左右，比備案價低16.9%；185平方米戶型平均售價在8萬元/平方米左右，銷售中有兩種折扣，分別比備案價低17.5%和15%。
聯排別墅平均售價也超過8.2萬元/平方米，其中345平方米戶型有兩種折扣，分別比備案價低10.5%和8.5%；400平方米戶型售價比備案價低5%。
綜合算下來，御翠園10月29日的平均售價比開盤前公布的7.6萬元/平方米均價上調了6.6%。
可供對比的是，與御翠園相鄰的逸翠園二手房成交價在6.9萬元/平方米—7.5萬元/平方米，帶露台或花園的成交價在8萬元/平方米—8.5萬元/平方米。逸翠園項目同樣由和黃地產開發。
御翠園銷售人員說，10月29日，140平方米的特價房源已經被認購完，銷售人員建議再釋放一批房源出來，但項目相關負責人告訴銷售人員，完成調價後再進行釋放。
上述渠道負責人說，御翠園開盤以來，周末每天認購量在50套左右，帶看成交比在約30：1；10月28日和29日，由於漲價及工作日原因，認購量開始下降，兩天認購量預計在七八十套。
在他看來，御翠園的優點和缺點都較明顯。優點是港資開發商注重品質和服務，房子質量不會太差，物業服務好，加上優惠折扣大，具備較高性價比；缺點是由於拿地較早，外觀、戶型、園林等設計相對老舊，與當前流行的設計理念「沒法比」。
銷售人員介紹，御翠園185平方米戶型的得房率為82%，140平方米戶型得房率為76%，聯排別墅的得房率超過90%。
歷經20年
2004年9月，和黃地產在北京朝陽區姚家園拿下三幅土地，用地總面積26.5萬平方米，建築面積43.8萬平方米。三幅土地分別被開發成逸翠園、御翠尚府和御翠園三個項目，項目配建了養老、教育等設施。
2005年7月，逸翠園項目取得預售證開始銷售，銷售均價9000元/平方米左右。2007年底，該項目的成屋備案簽約均價在1.5萬元/平方米左右。
2011年11月，御翠尚府取證開始銷售，均價2.9萬元/平方米。到2014年項目成屋銷售時，簽約價已經達到5萬元/平方米左右。
2021年，御翠園以12萬元/平方米均價申請預售，但未獲批。
2022年底，御翠園項目一度啟動蓄客，並計劃於年底取證，最終不了了之。
一直在到2023年7月，御翠園拿到一期預售許可證。不同於逸翠園和御翠尚府一次性拿證，御翠園一期只申請9棟樓的預售許可證。但由於市場未穩，項目一直沒有正式對外銷售。
從2004年拿地到2024年開盤，御翠園跨時20年之久，經歷了2008年上半年房地產最大一輪上行起點，也經歷了2023年下半年房地產向下的轉折點。2024年9月24日的系列新政發布後，房地產市場成交再次出現好轉跡象。
一位仲介人士介紹，10月以來，北京樓市成交量大幅上升，二手房由於價格相對較低，成交要遠遠大於新房。
御翠園由於拿地較早，雖然折價銷售，但溢價依然可觀。
御翠園一期批准預售面積為9.32萬平方米，占項目住宅可售面積的37.4%，按照10月29日售價計算，一期可銷貨值在76億元左右，預計整個項目可售貨值超過200億元。
