年輕人正在瘋搶老破小,中年人正在狂買法拍房。
這是當下樓市的兩個側面。
根據中指法拍數據可顯示,截至2024年11月底,全國法拍住宅累計掛牌28.9萬套,累計成交法拍住宅約10.4萬套,總金額高達:1471.9億。
從中指數據給出的成交趨勢來看,廣東、江蘇、浙江、四川等省份成交量靠前,法拍房成交量同比2023年上漲4.8%、9.5%、7.5%、9.1%。
北上廣深四大一線11月法拍核心數據分別為:
北京成交192套,清倉率33.8%,成交折價率71.2%;
上海成交118套,清倉率49.4%,成交折價率76%;
廣州成交183套,清倉率26.5%,成交折價率77%;
深圳成交214套,清倉率39.3%,成交折價率97.8%;
11月全國總成交價最高的法拍房,來自上海。
這棟上海徐匯區長樂路661號的法拍房,在11月29日成交。
(來源:阿里法拍)
建築面積527.7平方米,6人參拍,經歷41輪競價最終成交1.27億,折價率84%,均價超過24萬一平方米。
儘管有折價,這棟上海徐匯核心地帶的花園別墅依舊順利成交了。
這棟房子緊鄰衡山路、復興公園等上海地標,周邊還有1號線、10號線交通大學站,附近就是徐家匯核心商圈。
法拍房最大的風險點,在於騰退交付。
11月20日,最高法院在官網上發布了《關於進一步規範網絡司法拍賣工作的指導意見》。
在騰退交付方面,《指導意見》明確規定——
對不動產進行處置,除有法定事由外,執行法院應當負責騰退交付,嚴禁在拍賣公告中聲明不負責騰退。
在實際操作過程中,一種新職業伴隨著法拍房出現了,那就是:職業清房人。
在司法拍賣之前,法院會強制騰空法拍房。一些法拍房會註明有占用,甚至法院不負責騰退。
職業清房人的一個很明顯的感受是,法拍房隨著每個月二手房交易量一同波動,二手房成交上漲,法拍房也幾乎同步上升。
具體到每一個法拍房案例的時候,變數就更多了。
通常來說,法拍房的主要來源有三個。
一是貸款擔保。
可能是在銀行給別人做擔保,也可能是民間借貸里的擔保。
給別人做擔保,然後別人還不上錢,導致擔保人的房子被拿去法拍。
二是創業失敗破產。
隨便翻一翻阿里、京東資產上的法拍房標的,會發現很多都是類似的情況,房子被好幾家法院查封,債務糾紛眾多。
三是房貸斷供。
尤其是在2021、2022年間高位買房上車的那一批人,選擇斷供可能是因為房子已經變成了負資產,也有可能是因為不想再承受每個月的房貸開銷。
斷供的情況下,假設把負資產的房子賣出去,不僅還不上貸款,還得額外付出仲介費和稅費等等,何況賣房周期還特別長。
於是一部分,主動或者被動選擇了斷供。
買法拍房,是雙刃劍。
它既承擔了部分中產在一線安家置業的夢想。
又是一部分人,在一線安家夢破碎的開始。
老破小,是觀察大城市年輕一代買房思路的最佳窗口。
當下年輕人買老破小的心態通常是:先上車再說。
這種趨勢在北京、上海這樣的一線城市,尤其明顯。
上海300萬以下的房子,成交占比本來就超過了60%,基本都是外環外住房和老破小為主。
這一輪房地產下行震盪周期中,老破小是跌幅最高的一批。
如果說全國範圍內平均跌幅可以達到20%以上,那麼老破小几乎達到30%到50%的級別。
經歷一輪降價之後,很多上海市中心核心區的老破小,租售比已經能到2.5%到3%的級別,成為保值優質資產。
北京的情況也類似,年輕人選擇小區的共同點包括:
老小區、預算200到300萬、交通便利、煙火氣濃厚。
有媒體不完全統計顯示,北京金台路片區的紅廟北里小區,全北京最具代表性的老破小集群。
2024年前8個月,這個小區累計成交34套,遠高於2023年同期水平。
尤其是9月30日北京樓市新政後,成交記錄再創新高。
當地鏈家仲介表示,10月單月這個老小區,已經成交超過20套。
紅廟北里小區本身並不是什麼優質學區房,顯然買家都是衝著優質地段、上班方便、買房成本低而來的。
(來源:貝殼)
成交非常熱門的老破小有一個特徵:
房齡在1985到1995年之間,90後成為主要業主。
對於年輕一代來說,房子一度是觸不可及的奢侈品。
然而經歷了2023年春季之後的一輪大調整,長期在一線城市租房的群體,似乎看到了買房的曙光。
中指院之前一組數據顯示,2024上半年以來,23歲到27歲買房人占比從15%提升到了19%。
年輕人似乎真的要把今年,當做是自己最後上車的機會了。
10月6日,鏈家北京數據顯示,成交房源超過1000套,是平時周末成交量的近4倍。
住宅年限通常是70年,對於房齡超過30到40年老破小來說,意味著未來會遇到續期。
而且在當下的時間節點接收一套老破小,意味著很可能要傳給下一代,或者未來等拆遷了。
一線城市,一部分年輕人選擇買老破小安心住下,另一部分原本準備靠利息生活的人,也重出江湖了。
10月18日,國有六大銀行官宣下調存款利率。
整存整取1年期、2年期、3年期、5年期掛牌利率分別下降到1.1%、1.2%、1.5%和1.55%。
微博之前就有過一個熱搜:
#33歲字節女員工計劃存夠300萬後躺平#
說的是一位字節女員工,在社交平台分享躺平計劃,目前已經存了240萬,無車無房貸,無需負責父母養老,生活消費低。
(來源:微博)
在存款利率、貨幣基金收益率全面下滑的今天,相當一部分中產的提前退休計劃,也要被終結了。
提前退休依靠利息、投資和副業生活的人,有的重新上班,也有的從一線退回二三線甚至老家,還有的自己做起了小生意。
壞消息是,收入遠不如之前了。好消息是,加班減少了,更多的時間陪家人與孩子。
窮有窮的快樂,富有富的享受。各得其所。
12月9日高層重要會議上,十分罕見地提出:
穩住樓市股市,防範化解重點領域風險和外部衝擊,穩定預期、激發活力,推動經濟持續回升向好。
不僅是為了股市樓市止跌,還有一個目的是:
穩定2025年的預期。
穩住股市樓市,讓每個人的家庭財富這艘小船,找到一個穩定的錨點。
如果真的有大家所期待的放水。
那就讓這次的水流來得更猛烈一些吧。