夜幕降臨，位於營口沿海產業基地的五礦豪生大酒店裙樓燈火通明，然而，裙樓之上的客房亮燈率卻不足一成。與該酒店緊鄰的是一個名為「麗湖名居」的樓盤，這個建築面積約18萬平方米的住宅小區已基本完工，但入住率依然為零。這一項目的開發商西藏藏業集團營口開發的三個項目都已陷入僵局。
這些都曾經是開發商們趨之若鶩的城市。
成片開發的大盤、低廉的地價、看似誘人的政策，以及當地正在或尚未啟動的房地產市場，對於在一二線城市高地價下廝殺已久的房地產企業而言，尤其是前幾年一二線城市備受調控關注時，上述的每一項看上去都那麼令人難以拒絕。
於是，每年上千萬平方米的土地供應不斷流向市場，當這些土地轉化成一片片的住宅小區時，開發商們赫然發現，一切都已不是之前想像的模樣。
當地所謂的房地產市場，除了僅限於當地的有限需求外，缺乏產業經濟的支撐，人均收入的提升空間有限，同時還面臨有限的需求人群正在不斷向一二線城市流入的現實，哪怕是在都更運動中被動遷的當地居民，也已經有了政府提供的回遷房，且戶均不少於一套。開發商們不禁驚呼：原先說好的需求呢?!巨量的供應無從消化。
於是，新型城鎮化被處於困境中的開發商們視為「救命稻草」。但是，目前在多數三四線城市盛行的缺乏產業、毫無配套的新城、新區，也不是新型城鎮化發展所需要的。
能否走出三四線樓市的泥淖，或許最終還要靠開發商自己。
夜幕降臨，位於營口沿海產業基地的五礦豪生大酒店裙樓燈火通明，然而，裙樓之上的客房亮燈率卻不足一成。與該酒店緊鄰的是一個名為「麗湖名居」的樓盤，這個建築面積約18萬平方米的住宅小區已基本完工，但入住率依然為零。這一項目的開發商西藏藏業集團營口開發的三個項目都已陷入僵局。
這只是營口近年來房地產開發「大躍進」後遺症的冰山一角。《第一財經日報》記者在營口實地走訪多日後發現，恆大地產(03333.HK)、佳兆業(01638.HK)、中南建設(000961.SZ)、嘉里建設(00683.HK)等大牌房企在當地的銷售均遇到很大的困難，一些中小開發商更是度日如年。
面對樓市僵局，地方政府顯然坐不住了。
日前，一份名為《營口市住建委2014年二季度重點工作要點》的政府文件指出，市住建委將積極做好促進房屋銷售工作，制定全年外銷工作方案，擬定4月下旬召開營口地區春季房屋交易會。
目前，2014年營口春季房交會優惠政策已經出台—在4月1日~30日期間個人購買商品房，經各區財政部門房交會現場認證，給予購房者契稅全額返還政策，同時，在這一時段購房，辦理房屋所有權證時給予行政事業性收費減免政策。
在營口，這樣的救市政策十分常見。2013年，營口市政府牽頭房企赴黑龍江省的齊齊哈爾、大慶、牡丹江、佳木斯，內蒙古通遼、赤峰開展房地產項目巡展和房屋銷售活動，並在北京舉辦專場營口房地產推介會，促進營口的房屋外銷。
多位在營口從事樓盤銷售工作的人士均認為，營口的房子確實太多了。幾乎每個人都會提到的是：「老城區其實還好，主要問題在沿海產業基地、營東新城以及鮁魚圈。」一位曾經在沿海產業基地某樓盤做銷售的人士稱：「把沿海產業基地形容成是"鬼城"毫不誇張，有些樓盤甚至一套也沒賣出去。」
危機蔓延
五礦豪生大酒店的業主方中國五礦集團在營口的日子並不好過。財大氣粗的五礦已在營口沿海產業基地「砸下」百億元。
營口沿海產業基地位於營口老城區的南面，是遼寧省「五點一線」沿海經濟帶園區之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年，五礦集團在這裡圈下30平方公里土地，成立了五礦(營口)產業園。
然而，在土地財政的驅動下，當地產業的升級速度遠遠趕不上房地產開發的速度。大量的土地被迅速出讓，產業卻無法及時導入，最終讓沿海產業基地陷入蕭條。最直接的表現是，該區域的樓市已每況愈下。目前，沿海產業基地至少有20多個在售樓盤，其中大約有一半的項目已經停工或爛尾，夜裡亮燈率超過一成的小區屈指可數。
「這些樓盤雖然看著沒人住，但實際上不少已經賣出去了。」一位計程車司機對記者表示，「平時很少有人到沿海來，我們到這地方也是絕對"不打表"，因為根本沒有回程客。」
高空置率與銷售困難不斷蔓延，危機開始顯現。
在沿海產業基地的核心地段，一個名為「澄湖建鑫城」的爛尾樓盤格外顯眼，鏽跡斑斑的鋼筋斜插在天空，生鏽的鷹架外濾網遊魂似地隨寒風搖曳。該項目由香港建鑫集團打造，於2011年6月9日奠基，在規模宏大的開工儀式上，建鑫地產相關負責人曾表示：「選擇營口，看中的是營口未來的發展趨勢，它有一個大發展的前景。」
澄湖建鑫城的遭遇並非個案。2012年底，沿海產業基地「星匯奧城」項目的開發商因延期交房不得不在當地媒體上公開發表了一封名為《致廣大業主的道歉信》。值得一提的是，星匯奧城項目的土地已經被開發商質押，為關聯公司的另一個地產項目發行信託提供風險擔保。
泡沫與危機也在營口的鮁魚圈板塊蔓延。鮁魚圈是聞名東三省的旅遊景點，這裡可以看到「夕陽落海」的奇觀，夏日遊人如織。傍上了旅遊地產與沿海經濟的雙重概念，鮁魚圈的房地產開發甚至比營口老城區更為狂熱。
有數據顯示，鮁魚圈至少有50個樓盤在售，若以每個樓盤20萬平方米的建築面積估算，這裡的開發面積已超過1000萬平方米。事實上，鮁魚圈單個樓盤體量動輒就超過100萬平方米，其中不乏萬科、嘉里建設、中南建設等大牌房企的身影。
嘉里建設發布的2013年年報顯示，其在中國大陸的物業有8%位於營口，總建築面積約50萬平方米。萬科在鮁魚圈也出手不凡，營口萬科「海港城」占地約54萬平方米，總建築面積約120萬平方米，項目將分十期開發，目前在售的是一預售屋源。
早於萬科進駐鮁魚圈的中南建設的日子並不好過。中南建設2013年年報顯示，營口「中南世紀城」項目規劃建築面積35.3萬平方米，截至2013年底，結算面積為0，銷售面積為7.29萬平方米，樓面地價僅800元/平方米。不過，營口房地產交易中心網站顯示，中南世紀城的占地面積為42.3萬平方米，規劃建築面積為112萬平方米。
中南世紀城的一位售樓人員對記者稱，目前有六棟高層在售。「鮁魚圈的房子確實過剩，一些小開發商"跑路"的消息時有傳出，但我們是上市房企，你完全可以放心購買。現在這邊人氣是不太行，但將來肯定會好起來。」
記者在鮁魚圈看到，這裡的在售樓盤數量已經和營口老城區相當，在寬闊的馬路兩旁，亦有不少已經停工或是爛尾的項目。為了促銷房源，當地開發商已是無所不用其極，打地基就售房、一成首付、一年半內分六次付清全款等「打擦邊球」的手段都已被用上。
一位當地人介紹，鮁魚圈屬於旅遊區，對外來人口有一定吸引力，但一年中就夏天三個月「比較火」，確實有一些吉林人和黑龍江人會到鮁魚圈買房。但由於嚴格的限貸政策，這樣的外來新增需求在鮁魚圈的天量供應面前也顯得蒼白無力。
死結何解？
周末，營口房地產交易中心大門緊閉。一位在門口曬太陽的工作人員說，這裡周末都不上班。在國內許多城市，周末應該是房地產交易中心最為忙碌的時段。
「小伙子，是想買房子還是賣房子?」在交易中心門口，營口本地人李阿姨喊住了記者。在表達了購房意向後，她熱情地向記者推銷自己的房子。「我手裡有兩套回遷房，地段很好，南北通透，面積55平方米，總價只要19萬元。」
去年才取得這兩套回遷房的李阿姨還沒有辦理產證，這樣的賣房行為並不合規。李阿姨告訴記者，這幾年當地政府在棚戶區改造上花了大力氣，當地老百姓或多或少握有幾套房源。
看到記者有些猶豫，李阿姨表示：「如果你真想買，價格都好說，要看房就一定要在今天下午，我明天就要回瀋陽去了。說實話，我急著賣，要給兒子在瀋陽買房湊個首付。」
在營口房地產交易中心外的廣場上，有許多像李阿姨這樣的賣房人，他們將房屋信息手寫在紙板上，手持著到處吆喝或者就乾脆將小紙板貼在地上。
李阿姨的經歷背後是營口遭遇人口淨流出的現實，這對於當地的天量庫存無疑是一個壞消息。
一位曾到營口考察的開發商稱：「除了鮁魚圈可以吸引小部分外來人口，營口其他區域的人口偏向於淨流出。更為重要的是，營口的房屋不限購但限貸，外地人在營口想要買多套房只能付全款。」
一位在東三省有大量投資的開發商對記者稱：「對於開發商來說，廉價獲得大量土地儲備的意義，不僅僅在於能夠造房子，還能提高公司的整體估值，進而可以獲得抵押貸款，這能夠在某種程度上解釋，為何這麼多開發商願意湧入營口。」
「處於泡沫中的主體很難意識到自己的危險境遇，因為泡沫本身就是一種非理性的繁榮。」上海師範大學商學院投資與保險系副教授黃建中對《第一財經日報》記者表示，「鬼城」對於中國經濟而言是危險的「火藥桶」，可謂「前人投機，後人遭殃」。
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營口市統計局公布的數據顯示，2010~2012年，營口平均每年的房屋施工面積為2628萬平方米，同期，年平均新開工面積為1222萬平方米。上海一家房企負責人推斷，營口目前的商品房庫存至少有2000萬平方米，去化周期至少為40個月。
三四線樓市「沒那麼簡單」
事實上，當連雲港、營口及常州每年上千萬平方米的土地供應都轉化為實實在在的房子時，這些城市的經濟發展水平、人均可支配收入及人口基數等都不足以撐起一個足夠大的市場來將這些房子完全消化。而且這些城市基本上都屬於人口輸出型城市，當地到一二線城市發展的人口並不在少數，因此，當地的房地產需求增長並不明顯。
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「參加的企業並不多，主要是當地的龍頭企業，還有一些外來大型開發商。」當天與會的一位開發商代表對《第一財經日報》記者稱，多家開發商都不約而同地提到常州市場庫存量太大的問題。