杭州，是當下中國樓市的一個縮影。從3月開始的一輪「降價潮」，起初還只是中小開發商在降價促銷，當時一些評論認為，這是因為這些中小房企資金實力不夠，所以需要儘快出貨回籠資金。進入4月，隨著九龍倉、萬科等大型開發商也紛紛加入促銷打折的隊伍，降價潮蔓延，杭州樓市日益引發各界的關注。
近期出爐的數據顯示，今年一季度，杭州樓市新房成交量下滑超過三成，二手房更是下滑六成。而這背後，是什麼造成了這樣的局面?未來的趨勢又會如何?當地政府有沒有什麼措施來應對?對此，《每日經濟新聞》記者展開了調查，並採訪眾多專業人士，試圖解答這些問題。
買，還是不買，價格會不會繼續下跌?杭州樓市目前普遍存在的觀望心理也反映在陳輝(化名)身上。
陳輝初步選定了萬科地產位於杭州濱江區的萬科・璞悅灣樓盤。4月26日，該樓盤將推出6號樓，戶型皆為90平方米的三房，且都為裝修成品，總價180萬元，如果搶到特價房，只要160多萬元，但陳輝還是猶豫不決。
自年初，杭州樓市率先降價後，市場呈現出與「以價換量」不一樣的邏輯，價格降了成交量卻未「復原」。數據顯示，今年一季度，杭州市區商品住房成交均價同比下降11.3%，而成交量為10112套，同比下降了37.8%。進入四月，成交量雖有所上揚，但仍現乏力。
「如果觀望持續加重，勢必影響到開發商拿地的積極性，而房地產投資放緩，地方財政將首當其衝受到影響。」浙江省內一房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者表示。
據杭州當地媒體報導，4月22日，杭州市發改委在2014一季度經濟形勢分析會上建議，要對房地產市場的風險積極防範，出現重大的市場謠言時，第一時間澄清，穩定市場預期。另外，將建立房地產企業重大調價政策預報制度，房企在重大調價發布前，必須通報市有關部門。
3月市區新房成交直降五成
目前，杭州商品住房成交面臨著量價齊跌的狀況。據杭州官方公布的統計數據顯示，1~3月，杭州市區商品住房成交10112套，同比下降了37.8%，這個成交量是2009年以來的平均水平;而成交均價為15388元/平方米，同比下降11.3%，僅高於2009年和2012年。
其中，3月份，杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品房簽約量為3991套，位列近五年第三位，同比下降52.9%;簽約均價為16720元/平方米，環比上漲14.96%，同比下跌2.25%，環比上漲主要源於武林一號等市區豪宅的權重較大。
上述數據顯示，二手住房的成交量和價格，也有不同程度下降。一季度市區二手住房成交5830套，同比下降高達60.4%;二手住房成交均價15268.4元/平方米，同比下降2%。
另據杭州市財稅局公布的數據顯示，今年2月,與房產成交情況直接相聯繫的存量房契稅出現較大下滑。
世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞認為，一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震盪，使得購房者觀望心態加重，發展商推盤有所放緩，杭州住宅銷量出現明顯回落，不過，進入二季度後，隨著發展商在傳統銷售旺季開始加快推盤節奏及給予適度的價格優惠，市場成交有望逐步回升。
土地行情急轉直下
商品房成交量下滑的同時，出於一級市場的土地供應量也出現急速縮減。
4月21日，降價聲不斷的杭州房地產市場，迎來了一次土地拍賣會。江蘇新城地產以4.03億元競得一宗宅地，較起拍價僅高出2萬元，這也是4月份推出兩幅商地後，所推出的唯一一宗宅地。
市場表現顯示，杭州土地市場經歷1月份的「高潮」後直轉而下。2月份，杭州全市土地成交總金額為92億元，環比下跌72.8%，進入3月，全市僅8宗土地出讓，成交總金額約38億元，同比和環比數據均出現大幅下降，成交總額更是縮水至上月的四成。
與此同時，土地溢價出現下降。數據對比可見，杭州主城區地價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率出現較大回落。
根據最新財政數據顯示，「土地財政」在地方政府財政收入中的主角地位依舊穩固。第一季度國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，「賣地」收入與地方公共財政收入的比例達1：1.7。與此同時，由《中國經濟周刊》與中國經濟研究院聯合發布的23個省(市)「土地財政依賴度」排名顯示：23個省(市)最少的有1/5債務靠「賣地」償還，其中，浙江、天津2/3債務要靠土地出讓收入償還，分別達66.27%和64.56%。
「對地方政府而言，現在調控房地產、營改增，首先衝擊的就是地方財政。」安邦諮詢高級研究員賀軍向媒體表示。而浙江省社科院經濟研究所研究員王永太認為，杭州是土地依賴性比較強的城市，目前上馬了大量地鐵建設項目，亟須土地財政提供建設資金。
王永太稱，令杭州慶幸的是，在這次降價潮來臨前已經賣了很多土地。
杭州市國土資源局統計數據顯示，2013年的杭州土地市場熱火朝天，全年土地成交總金額達到1326.9億元，比此前歷史最高點的2009年還高出100多億元，成為僅次於京滬的全國第三個土地收入超過千億元的城市。今年1月份，杭州出讓35宗土地，土地出讓金達到339.56億元，占到去年全年的25.6%。
馬英樞說，短期來看，杭州地方財政對房地產依賴性很強，如果房地產市場出現持續下滑，肯定對財政收入有影響，不過，從長遠來看，房地產行業不能成為影響地方財政收入的關鍵性因素，畢竟房地產財政收入屬於爆炸性的，難以為繼。
房地產投資放緩
值得注意的是，杭州房地產投資已經出現回落之勢。
杭州市統計局公布的數據，今年1~2月，全市房地產開發經營企業完成投資197.82億元，增長17.2%，增幅較去年同期回落8.4個百分點;其中，住宅投資增速明顯放緩。同期，杭州全市住宅投資為116.51億元，僅增長3.9%，增幅同比回落40.6個百分點。
4月20日，全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生在一場有關城鎮化論壇上表示，由於目前商品房銷售增速放緩、成交量下降，房企的資金回籠慢，從而減少了對房地產的投資。
杭州市統計局上述數據指出，截至2月末，杭州全市房地產開發經營企業到位資金1856.57億元，增長36.8%;扣除上年末結餘資金後，本年實際到位資金為470.65億元，僅增長1.2%。其中，國內貸款的比重由去年的25.2%上升到36.0%，自籌資金由17.5%上升至21.5%，而去年同期占較大比重的定金及預收款則由39.1%下降至23.9%。
聶梅生認為，今年房地產市場出現三大趨勢，一是房地產各項指標仍處於高位，但房價、投資額、交易量等指標的漲幅均在下滑;二是房地產資金總體緊張;三是不同城市、地區、企業間的分化將持續，「表現會有很大差距」。
另外，杭州目前還存在較大的庫存壓力。杭州透明售房網數據顯示，截至4月24日15時，杭州樓市目前面臨著10萬套的住宅庫存，其中市區庫存量為80702套，周邊的五縣市為21638套。
值得一提的是，3月25日上午，杭州市政府召開房地產企業座談會，會議強調要保持房地產市場穩定健康持續發展。同時，市相關部門要與房地產企業、金融機構以及媒體加強聯動、信息共享，防範系統性風險。
王永太認為，當前，不少城市可能都在研究調控政策放鬆的版本，出發點在對剛需改善性需求進行適當放鬆，目前國家對民意很重視，不過，不能排除地方政府在稅費等交易環節進行微調。
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典型案例
別墅賣出公寓價杭州部分高端樓盤現對摺「拋售」
「6388元/平方米，成就杭城真正的獨棟別墅超性價比之王!6388元/平方米，成就杭城獨棟銷冠!湖光山社對摺清盤鉅惠!搶到賺到!」最近，在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時接到樓盤優惠銷售的電話和簡訊，但這條「別墅賣出公寓價」的簡訊卻讓他印象尤為深刻。
他隨後致電售樓處了解到，上述樓盤位於被稱為杭州後花園的臨安青山湖，這裡高端休閒物業集聚，而簡訊中的湖光山社樓盤，按照6388元/平方米的單價，一棟400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元，較於此前售價，「相當於打了對摺」。
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《每日經濟新聞》記者注意到，自從德信・北海公園引領杭州樓市馬年首降後，房價水平接近一線城市的杭州目前超過20個樓盤緊隨降價，而這股降價潮已衝擊到別墅、排屋等高端物業市場。如今，這些豪宅由前幾年的蓬勃發展轉為無人問津，降價、低開、特價房等各種促銷手段，層出不窮。
豪宅去化遇阻
資料顯示，湖光山社主要物業由排屋和獨棟別墅組成，主力戶型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅，項目總占地約800餘畝，開發規劃分為五期，目前已經開發到二、三期，一預售屋源已交付使用。
4月23日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份致電湖光山社售樓處，據銷售人員介紹，上述銷售單價為6388元/平方米的房子，總價為305萬元，相當於一套普通公寓的價格，但屬於項目推出的特價房，只有一套。
不過，該銷售人員透露，儘管只有一套，但該項目獨立別墅的售價目前已降至7000元/平方米，此前的銷售均價在12000元~13000元/平方米，「相當於打了五、六折」。
對於上述價格調整，4月24日，《每日經濟新聞》電話聯繫採訪了開發商，相關銷售人員稱，目前是清盤價格，「基本上打了對摺」，是3月份開始決定的。
湖光山社的舉動或只是當前豪宅市場的一個縮影。據浙江杭州臨安一季度房地產業數據顯示，一季度以來，臨安城區板塊的銷售面積占總銷售面積的70.35%，豪宅林立的青山湖板塊銷售面積占比只有9.25%。
從房源類型成交的情況來看，該區域一季度公寓房共成交692套，別墅成交僅19幢。商品房住宅中，多、高層住宅成交均價6341.85元/平方米，別墅成交均價10087.42元/平方米。
有市場分析稱，國家此前出台的限購限貸政策，導致近兩年來房產市場持續低迷，再加上今年過年之後杭州城區颳起的「降價風暴」給樓市帶來了春寒料峭的打擊，杭州幾個大盤大幅降價對臨安區塊的房產市場造成了一定的負面影響。
「現在房產市場的需求正悄悄地由大戶型向中小戶型轉變，區域分化突出。青山湖板塊持續低迷，前幾年青山湖板塊蓬勃發展，近幾年無人問津，效益已降低至鄉鎮板塊的地步。」浙江媒體《錢江晚報》一篇有關臨安樓市目前狀況如是描述。
除湖光山社外，同一青山湖板塊的廣州頤和地產青城山語間項目也出現大幅打折銷售，目前在售的450~600平方米准成屋獨棟別墅，可享受均價5800元/平方米，總均價290萬元/幢，而且還贈約350平方米精裝庭院。「原來平均單價在10000元/平方米，相當於打了58折。」現場銷售人員向記者表示。
對此，全球知名房產諮詢機構世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞向《每日經濟新聞》記者分析稱，上述位於自然景觀優美的青山湖，遠離於杭州主城區的豪宅，從居住屬性講，並不作為購房者的第一居所，在當前房地產形勢下，面臨著需求減少，庫存去化的壓力。
浙江省內一業內人士則稱，對開發商而言，在高端物業市場如此消沉，且在資金和庫存雙重壓力下，只有通過降價走量的方式來吸引購房者，試圖刺激極其有限的市場需求。
市區稀缺豪宅降價促銷
理論上講，坐落於城區優勢位置的豪宅，在眼前房地產嚴峻形勢下，雖難言升值，仍應具備保值屬性，但當前也呈現較為悲觀的一面。
3月6日，濱江集團位於杭州市區稀缺地塊的豪宅項目武林一號推出1號樓共166套房源，起價1500萬，折算單價約5萬元/平方米，而該項目2013年的銷售均價一度超過7萬元/平方米。
統計數據進一步顯示，2013年，武林一號共售出68套，合同金額17.47億元，銷售均價約為7.36萬元/平方米，而在2014年第一季度，共售出37套，合同金額6.99億元，銷售均價已約為5.80萬元/平方米。
不過，降價帶來了銷量增加，1號樓開盤當日即吸金14億元，另據杭州透明售房網顯示，截至4月23日，總共166套已銷售44套。
此外，降價促銷的市區豪宅還包括九龍倉地產旗下的君璽項目，以起價37900元/平方米低價首開入市，據當地媒體披露，截至目前，180套房源已去化6成。
近日，世邦魏理仕杭州分公司所發布的《2014年杭州一季度房地產市場回顧》(以下簡稱《市場回顧》)報告顯示，該季度杭州高檔公寓平均價格報每平方米41048元，環比微降0.1%。
對於杭州市區的豪宅市場，馬英樞對《每日經濟新聞》記者稱，這些位置稀缺的豪宅作為購房者的第一居所，從第一季度市場數據來講，目前高端住宅市場價格表現仍較為穩定。
不過，馬英樞亦認為，如果市場觀望心態持續加重，開發商出於去化壓力和資金回籠需求，不排除出現價格鬆動，而降價幅度將取決於開發商的現金流需求、營銷策略，以及項目的市場定位、營銷周期等。
同時，從認籌、預定到最終簽訂正式合同，有一定的時間滯後性，類似於武林一號、九龍倉君璽等項目價格下調，能否進一步影響目前高端住宅市場價格下探，有賴於日後公布的第二季度房地產交易數據。
市場購買力減弱
事實上，降價、低開、特價房正成為目前杭州樓市高端物業市場的關鍵詞。
除上述樓盤外，4月初，雅戈爾地產位於杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價房10套，戶型面積為180平方米，折後均價在14500元/平方米左右，而此前均價為2.2萬~2.6萬元/平方米。
同樣，4月初，華元集團宣布三個項目大幅降價清盤銷售。其中，高端項目玉榕莊降價後，300~400平方米的聯墅均價為8880元/平方米，較於此前成交均價11557元/平方米，降幅不少。更有業界人士指出，相比玉榕莊別墅當初拿地樓面價5183元/平方米，此次調整簡直是「虧本買賣」。
此外，高端物業降價還出現在杭州西湖區之江國家風景區的錢塘梧桐燕廬項目，目前在售的315~350平方米的排屋總價在1000萬~1500萬元/套，現在變為了1000萬元左右，銷售人員向記者證實，價格降了約200萬元/套，而該開發商錢塘房產為杭州知名的地產商之一。
浙江省社科院經濟研究所研究員王永太對《每日經濟新聞》記者表示，別墅、排屋等高端物業的價格確實在下跌，實際上，與普通住宅巨量的供應庫存相同，別墅等高端物業的供應量同樣也不少。
日前，國際知名物管機構戴德梁行公布的數據顯示，2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬平方米，存量從2005年的45.6萬平方米升至2013年的459.1萬平方米，8年間增長10倍;同時，杭州高端公寓成交均價從2009年的3.26萬元/平方米漲至4.35萬元/平方米，年均增幅7.5%。
不過，《市場回顧》顯示，一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震盪，使得購房者觀望心態加重，發展商推盤有所放緩，杭州住宅銷量出現明顯回落。
數據顯示，杭州主城區整體住宅市場和高端住宅市場的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。
王永太認為，此前，浙江通過製造業等實體企業經營積累了豐厚的財富，大量的資金進入樓市購買豪宅，但如今，整個經濟形勢以及浙江區域經濟不容樂觀，豪宅房產投資已大受影響，同時，作為主要購買力的浙江企業主的財富快速積累階段已經過去，這些因素都影響到市場購買力。
記者觀察
化解產能過剩之道：放慢周轉速度
近期，由於部分城市房價有所鬆動，房地產行業產能過剩的問題引起業界關注。
在上海房地產開發領域摸爬滾打幾十年的楊子江認為，高周轉正是導致產能過剩的「罪魁禍首」。
《每日經濟新聞》記者經過長期對行業的觀察發現，很多地產商為了追求更高的資本報酬率，盲目地在自有資金較小的情況下，放大銷售規模和加速總資產周轉周期，導致了行業供應量的整體放量。
按行業的正常做法，一個房地產項目在正式開發前，需要對地塊周邊市場的整體需求和購買力進行充分的調查，結合項目規劃的一系列技術性要求，開發更符合當地市場需求的產品，最大限度挖掘土地價值，實現項目收益的最大化。
但因為高周轉的策略，開發商往往沒有足夠時間了解市場整體需求，而是根據當地市場最主要的需求，從現有的產品線中，尋找一個比較符合的類型匆忙供應。這樣的結果，使項目很難實現整體價值的最大化，開發商為彌補這方面的損失，不得不重複拿地，快速開工。
同時，高周轉還帶來了產品質量方面的風險。此前，上海、浙江、江蘇等地出現的一系列房屋質量方面的問題，均是由那些以高周轉而著稱的房地產企業造成。媒體事後了解到，問題原因多是在很多環節上沒有按照規定的工序花費足夠的工時。
部分房地產行業人士認為，決定樓盤品質的並不是使用的建築材料有多好，而是做這些工程的工人有沒有花足夠的時間來蓋好房子。因此，對開發商來說，放慢周轉速度，減少拿地，把心思花在提升產品品質層面，或許才是化解產能危機的最佳途徑。