新年以來，樓市成為焦點話題。杭州告急、上海淪陷……微信朋友圈裡，均在熱議各地房價和買房，房產交易中心被擠得水泄不通，一線城市新開樓盤一天搶光的新聞屢見報端。
在中央明確房地產「去庫存」為今年五大任務之一的背景下，中央連續出台了多數城市鬆綁限購、降首付比例、調整交易環節契稅營業稅等刺激措施。樓市熱並不讓人意外。
然而，一線城市的火爆的樓市背後，槓桿資金尤其是場外配資更值得警惕。新華社上周文章援引深圳市房地產研究中心主任王峰直接稱，供需長期存在的矛盾不足以支撐房價短期快速上漲，此輪上漲的最直接原因還是金融槓桿在起作用。
槓桿上的樓市
仲介機構、開發商、小額貸款公司、網際網路金融平台……配資機構越來越多。自買自賣轉按揭、首付貸、眾籌炒房、P2P……槓桿手段頻現。
以深圳為例：貸款槓桿幾乎利用到了極致……眾籌、P2P、首付貸等高槓桿房地產理財產品「熱火朝天」。
貸款槓桿——
人民銀行深圳中心支行的數據顯示，2015年全年，新發放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。更值得關注的是，深圳按揭平均成數高，2015年12月份達到65%，遠高於「北上廣」三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點，可謂將貸款槓桿幾乎利用到了極致。
眾籌、P2P、首付貸等高槓桿房地產理財產品——
以網際網路金融為背景的搜狐和搜易貸聯合推出的「首付貸」為例，在無抵押貸款的情況下，「首付貸」最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平台把「首付貸」包裝成年化收益率8%至12%的P2P產品，然後對外發售。
還有拼房網類的房產眾籌平台，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。
樓市場外配資規模有多大？
華夏時報報導，目前房地產交易市場中，三成購房者是藉助仲介公司槓桿來完成購房的。單就仲介行業而言，通過「場外配資」實現購房成交金額或早已超過1萬億元。如果「銀行按揭+首付貸」雙重槓桿疊加，風險進一步加大。
各大仲介公司公開宣傳的數據也顯示：鏈家約有2100億元使用了槓桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個仲介行業通過「場外配資」實現購房成交金額或早已超過1萬億元。
中原地產首席分析師張大偉表示，官方在政策層面加槓桿可以視為場內加槓桿，更多的場外槓桿也在出現。各種首付貸款已經可以將首付降到最低5%，也就是槓桿率可以放大到20倍。甚至部分企業，已經可以提供契稅貸款。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，部分加槓桿其實更多不是從商業銀行系統進入，而是從其他網際網路金融平台進入。包括一些仲介為了擴大平台的利用效益，可能進行零利率的房貸優惠，這使各類加槓桿操作變得頻繁。此類加槓桿背後的擔保機制並不健全，增大各類風險。
似曾相識？
槓桿資金、場外配資，熟悉的字眼一再挑動著人的神經。去年股市泡沫破滅還歷歷在目，主要原因也是由於居民投資加槓桿，一個是通過兩融的場內加槓桿，另一個是通過場外配資加槓桿。
作為一輪槓桿撬動起來的牛市，一開始就存在泡沫。而隨著監管層強力去槓桿——清理場外配資、場內融資融券、證券類信託，由於時間較短、手段較強硬，導致了股市的非理性踩踏事件，去年夏季的股災許多人至今記憶猶新。
當時，據國泰君安任澤平、張慶昌測算：A股槓桿資金存量為4萬億左右。
場外配資規模約10000億，成本在13-20%之間，槓桿為1:4-1:5之間，主體為網際網路平台、配資公司、券商、散戶。
融資融券餘額2.13萬億，槓桿在1:1左右。
除了仲介場外配資規模或超萬億外，與股市領域的場外配資不同，房地產領域的「場外配資」是一環扣一環的槓桿配資。華夏時報援引業內人士稱，目前，「場外配資」中有50%居民是連環房屋連環成交，占到整個房地產配資的半壁江山。
此外，A股去槓桿，可以藉助禁止恒生HOMS系統等配資系統接入市場交易系統，而樓市則更為不容易做到。
上漲時加槓桿有助於快速兌現預期，調整時去槓桿加大市場波動。一旦樓市出現任何問題，場外配資會極大地加劇波動風險，引發連鎖反應。
北京師範大學教授、經濟學家鍾偉提出，不管如何，去庫存需要付出巨大代價。理性選擇是，至少這個代價不大於樓市崩潰的龐大損失。前車之鑑是股市，拔苗助長式的市場透支最終以持續異常動盪收場，中國中產階級可能因股災而被洗劫了超過10萬億以上的財富。
外媒：監管層計劃打擊房貸首付類金融產品
對於樓市場外配資，監管層似乎有意向控制風險。彭博今日援引知情人士稱，監管部門將打擊部分仲介機構、開發商、小額貸款公司、網際網路金融平台等發放用於購房首付款的貸款的行為。
監管部門將要求商業銀行對於住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高槓桿融資類貸款，則不應發放貸款。監管部門還將加強房地產信貸的壓力測試。
不過消息尚未得到央行和銀監會的證實。
此外，上周五21世紀援引股份制銀行上海分行零售部人士稱，據目前上海樓市的情形，會更嚴格審核貸款人的資質，正在考慮提高首付比例。也有深圳銀行業人士表示，正在研究考慮提高首付比例。
住建部部長陳政高表示，一線城市會通過增加土地供應面積來穩定市場。一線城市還會打擊違法交易行為，還要主動發聲穩定市場。總體來說，對今年房地產市場健康發展充滿信心。
樓市「冰火兩重天」下，朋友又開始了新一輪洗版。