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1982年，許家印大學畢業。他從武漢一路北上，回河南老家的舞陽鋼鐵廠做了一名技術工人。
剛開始，許家印的工作是協助車間主任。那時，他充滿幹勁，天天在車間琢磨流程、工藝、管理應該怎麼改進。
當他在家鄉的鋼鐵廠揮灑青春時，鋼廠以北200公里外，一個名叫胡葆森的青年才俊，剛從鄭州南下，被派往香港工作。
時也，勢也！圖片：網絡、圖蟲創意
當時，這兩個河南人並無交集。但之後幾十年裡，他們不約而同地抓住了房地產行業「水大魚大」的時代機遇，成為地產界的「河南雙雄」。
「河南雙雄」的發跡、布局、打法，截然不同，但最近卻面臨著同樣的資金困局，走到了危急時刻。
9月，恆大財富兌付延期的消息，真正掀開了恆大資金危局的蓋子。
儘管許家印試圖彰顯恆大的信心與責任，高喊：「我可以一無所有，但恆大財富的投資者不能一無所有。」但市場依舊恐慌，甚至流傳出「恆大要破產重組」的言論。
無奈之下，恆大趕緊聲明：沒有破產重組，只是遇到了前所未有的困難。
缺錢，是最顯而易見的困難。截至2020年底，恆大負債總額為1.95萬億元，其中需要一年內償還的流動負債為1.5萬億元。而公司帳上能用的現金大約為1400億元。
1.5萬億，一個超過了常人理解範圍的天文數字。
對比來看，2020年天津市GDP總額為1.4萬億元。也就是說，所有天津市人打拼一年，剛夠還上恆大的債。
跟許家印這個老鄉比起來，胡葆森的建業集團日子要好過些，起碼償債壓力沒有這麼大。但疫情疊加河南水災給公司造成的50億元損失，仍壓得胡葆森緩不過氣。
9月初，建業集團向政府提交的一份「請求幫扶救援」報導，著實讓外界為這個河南房產「一哥」捏了把汗。其實，2020年開始，建業集團已經處在增收不增利、債務規模越來越大的境地。
不只「河南雙雄」，今年以來，危機早已燒到全國各地的房地產企業。
新力控股是江西省最大的房地產開發商，成立僅10年，銷售額就已突破千億。2019年，新力控股在港股上市，老闆張園林剛剛43歲。上市現場，他留著清爽的髮型，一手敲鐘，一手豎著大拇指，意氣風發。
▲來源：新力控股官網
然而，上市剛剛兩年，新力控股就走到了危險時刻。
9月20日，中秋節前一天，新力控股一天內股價暴跌超87%。公司全員降薪、項目停工、債務壓力大是引發市場恐慌，資本拋棄新力控股的主要原因。
更早之前，四川第一大房地產企業藍光發展也因為還不上錢，被金融機構等債權人告上法庭。
公司創始人楊鏗1992年下海，在川渝房產界馳騁多年，是響噹噹的房產大亨。
今年，楊鏗選擇退出藍光發展。他年僅26歲的兒子楊武，成為藍光發展的總裁、董事長。
然而，和父親創業時面對的「廣闊天地，大有可為」不同，楊武最重要的任務已經不是發展，而是全力以赴地活下去。
重慶協信、泰禾、在環京地區赫赫有名的華夏幸福……這些曾經風光無兩的地產公司，近兩年全都陷入困局，危在旦夕。
和其他行業的不同之處在於，房地產企業暴雷，導火線十有八九是債務問題。
瘋狂借錢，債務規模不斷飆升，但公司又沒賺到足夠的錢還債。隨著越來越多的債主找上門要錢，昔日那些財大氣粗的房地產大佬，缺錢的危機也就愈演愈烈。
拿藍光發展來說，單從經營上看，2021年之前，公司其實都是賺錢的。2020年，藍光發展雖然營收、淨利潤增速都有所放緩，但歸母淨利潤也還是有33億元。
真正把藍光發展推入今日窘境的，是公司資金鍊斷裂的問題。
今年5月，交銀國際信託申請執行藍光發展及其關聯公司2.4億元債務，將藍光發展的債務問題推向公眾面前。
嗅到危機的投資者開始用腳投票，16藍光01、19藍光02等公司債券出現暴跌。
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一般情況下，面值100元的債券，如果跌到40元以下，就會被稱為「垃圾債」，而藍光發展有的債券已經從5月份的100元左右，暴跌至30元左右。
▲16藍光01走勢圖來源：東方財富
緊接著多家評級機構下調藍光發展的主體信用評級，面對如此局面，一般人自然也不敢再借錢給這類公司。
房地產行業本身回款周期長，很多企業都是靠著高槓桿、高負債、高周轉才能經營下去。
簡言之就是，瘋狂借錢拿地開發，房子建好之後再拿購房款還錢，周而復始。房子賣得足夠快、足夠貴，同時借錢容易，才能支撐這套邏輯走下去。
大規模舉債擴張之下，借新錢還舊錢，是之前很多房企的常規操作。一旦借不到錢，它們脆弱的資金鍊就很容易斷掉。
截至9月24日，藍光發展光是到期未能償還的債務本息合計就有215億元，而截至6月底，公司可以自由動用的資金只有3億左右，連還逾期債務的零頭都不夠。
更早之前暴雷的泰禾，同樣是因為借錢太多、資金壓力太大，最終難以周轉。
2015年到2019年，泰禾每年都會進行大筆融資，最多的2017年，公司新增債券融資達130億元。
更危險的是，泰禾借的錢中，銀行貸款的比例迅速下降，這意味著更高的融資成本；有息負債中，短期借款逐漸成為主流，這意味著還款壓力越來越大；2018年開始，泰禾逐步轉為境外債務為主，這更是意味著公司極有可能在國內借不到錢了。
借的錢終究要還。
2018年開始，泰禾迎來償債高峰期，每年都有大量到期需要償還的債務。
▲泰禾債務情況來源：西南證券
泰禾開發的樓盤都比較高端，周轉並不快。2018年之前幾年，泰禾的經營性現金流都是負數，光靠公司經營肯定是還不上這些借款，只能「借新還舊」。
國內融資不暢、成本升高，借不到錢、自身業務造血能力又不強，泰禾只能陷入債務的泥潭。
最終，2020年中，泰禾集團在年報中寫道，還有20多億已經到期的銀行借款未還，將公司的窘迫暴露無遺。
雖然如今許多房地產商因為缺錢風雨飄搖，但幾年前它們還拿著借來的錢大肆擴張，大有花錢如流水的「派頭」。
2013年5月20日，北京市國土局交易大廳人頭攢動，熱鬧非凡。
萬科、融創、龍湖和泰禾等十多家房地產開發商，都趕來參與一場土地競拍。
競拍土地位於通州區台湖鎮，離東六環不遠。線下競拍前，已經有過18次網上報價。一般來說，網上報價次數越多，證明開發商們的競爭越激烈，能達到18次的情況並不常見。
這場競拍，註定是場開放商之間的「火拼」。
現場出現了多家企業同時、甚至搶著舉牌的現象。多輪舉牌後，價格馬上達到政府設置的最高限價，接下來要看哪家企業願意配備的公租房面積更大。
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經過70多輪競拍，泰禾最終拿下這塊地。
據當時媒體報導，泰禾拿下這塊地最終的樓面價（分攤到每平方米的土地出讓價）約1.9萬元/平方米，這樣的價格甚至比當時該區域在售房源的價格都高，即所謂「麵粉比麵包貴」。即使剔除公租房的面積，樓面價也達1.6萬元/平方米，成為當時的通州地王。
那正是泰禾狂奔的階段，2013年上半年，泰禾光是拿地就花了90億元。
之後，泰禾又花大價錢拍下多地的「地王」。比較知名的是2015年，公司花57億元競得深圳寶安區尖崗山的兩塊土地，樓面價分別約為5萬元/平方米和8萬元/平方米，成為當年的深圳單價地王。
前些年，像泰禾這樣高價拿地、大量囤地的開發商不在少數。
如今深陷泥潭的藍光發展，曾經也是瘋狂拿地擴張的典型代表。2015年，藍光發展借殼上市，打開融資渠道後，公司便開始加快買地的步伐。
數據顯示，2015年-2020年，藍光發展單年拿地數分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗和60宗。與此對應的土地投資額也大幅攀升，2015年藍光發展土地投資額只有118億元，到了2019年達到654億元的歷史最高值，四年時間翻了近5倍。
比起買地、囤地這些在房地產主業內的「豪賭」，多元化布局更能體現這些開發商花錢的「壕氣」，這方面，恆大極有代表性。
目前恆大集團除了地產之外，還有恆大新能源汽車、恆大物業、恆騰網絡、房車寶、恆大童世界、恆大健康和恆大冰泉，總計八大產業。這些新產業投資巨大，但大多數並未盈利。
最「燒錢」的當屬恆大汽車，數據顯示，截至2020年恆大汽車投資達到474億元，但至今仍未量產。
許家印的合作夥伴對他的一句評價至今廣為流傳：「別人是有多少錢干多少事，許家印卻是兜里有2塊要做20塊的事情，拽也拽不動他。」其實，這句話對很多房地產老闆都適用。
他們之所以敢不斷加槓桿擴張，無非是覺得自己能借到錢。過去的操作，他們相當於拿別人的錢賭房價會一直上漲，而且供不應求。之前房地產行業的快速發展，讓他們幾乎能「空手套白狼」，躺著賺錢。
嘗到了這種模式的甜頭後，一些開發商便大肆借錢、蒙眼狂奔，全然忘了政策和市場環境可能會變，而自己借的錢也終究要連本帶利還回去。
現在，正是他們為自己盲目自信付出代價的時候。
地產商面臨的時代大勢變了。
房價上漲，是支撐起地產商輝煌的底層邏輯。
在如今「房住不炒」的基調下，政策層面會嚴格限制房價漲幅，對於那些前期瘋狂加槓桿、不顧融資成本的企業，利潤空間將被大幅降低。
除了政策，市場環境也在變。房地產高歌猛進的時代，得益於城鎮化飛速發展。
2010年到2020年，10年之間，我國的城鎮化率從36%增長到64%。今後，可以預見的是我國的城鎮化速度將會趨於穩定，房地產總需求量也會受到制約。
而地產商們慣用的高槓桿，也行至末路。
「三道紅線」給他們定了三條不能觸碰的標準：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1。
踩線條數從3到0，房企依次被分成「紅、橙、黃、綠」四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%，即使是處於綠檔位置的房企，有息負債年增幅也不得超過15%。
這無疑限制了房企的融資，那些曾經借錢狂奔的公司，現在即便連本帶利償還，也很難再借到新錢。
曾經花著借來的錢「拿地不手軟、花錢不眨眼」的地產商們，如今該是體會到錢的寶貴了。
其實，不光是房地產公司，這幾年越來越多曾經輝煌無比的企業，紛紛陷入困境。它們沒落的原因大都和地產企業類似，不是因為發展慢了、業務不好了，而是自信過頭、盲目貪大。
三胞集團也曾是明星企業，巔峰時，南京一共7架私人飛機，有三架就停在老闆袁亞非家中。袁亞非和很多地產商類似，白手起家、擅用槓桿。
2014年前後，三胞集團一邊借錢融資，一邊瘋狂併購，在全球上演了多場「蛇吞象」的交易。買來的資產質量良莠不齊不能盈利，欠的錢卻越來越多，槓桿遊戲再也玩不下去了，企業陷入巨大的債務危機。
網際網路行業，靠融資擴張燒錢到破產的企業更是不勝枚舉。
原來融資環境相對寬鬆的時候，不少企業錯把借錢當能力，全然忘了自己能借到錢，主要是因為別人願意借給你，而且借的錢要連本帶利償還。
行業快速發展期，身處其中的企業「好風憑藉力」很容易賺到錢，被以往成績沖昏頭腦的人，只覺得自己法力無邊，早就忘了「時勢造英雄」。
如今「去槓桿」已是大勢，那些曾靠借錢做企業、大玩金融槓桿的人，終將面臨加倍償還的時刻。