一名女子走過中國深圳凱撒集團開發的一個樓盤銷售模型。（2021年11月10日）
儘管中國央行透過下調利率和銀行的存款準備金率來釋出資金，拉抬樓市和股市，但根據兩份最新的房市統計數據，中國房地產市場仍然持續衰退，不僅價量雙跌，復甦力道更是疲軟。對此，觀察人士指出，過去1年來，中共官方祭出監管大旗，整頓各行各業的營運秩序，導致景氣低迷，包括恆大集團在內的地產龍頭也爆發債務危機，瀕臨破產，嚴重衝擊到民眾的生計，老百姓不敢消費的後果就是購買力急速下降，房市價量雙跌是必然結果。
根據中國地產諮詢機構克而瑞（CRIC）研究中心2月1日發布的報告顯示，中國29個重點城市今年1月的整體成交量為1429萬平方米，較去年同期銳減46%。其中，北京、上海、廣州及深圳等四座一線城市的總成交量為285萬平方米，比去年同期降幅達38%。至於二、三線城市，總成交量達1143萬平方米，年減47%，也是幾近腰斬。
中國房市價量雙雙慘跌
另外，在香港註冊、整合中國多個房地產指數系統的中國指數研究院近日也發布數據顯示，中國100座城市1月的新房均價為每平方米1.6萬人民幣（約2518美元），連續3個月走跌。其中，貴陽、昆明、北海、哈爾濱、南寧、南昌、煙臺等13座城市，無論是新房還是二手房，連3個月「三連跌」。
對此，位於台北的台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真表示，中國房市價量雙跌，主要和中國所祭出的各類調控措施有關，如限購、限售和限貸等，這些打房力道又大又猛，從消費端讓炒房熱潮急速冷卻。其次， 中共國家主席習近平提出「共同富裕」，從產業端打擊壟斷型民企或富商，以及監管機構祭出「三道紅線」，要求過度擴張的地產開發商必須儘速恢復財務健全度，再加上，美中兩強的貿易與科技戰持續延燒，都影響到中國整體的經濟發展及房市。
三道紅線指的是中國監管部門對地產業劃出的三道指標，分別是「扣除預收款後的資產負債率大於70%」、「淨負債率大於100%」和「現金短債比小於1」，一旦超過就踩到「紅線」，被劃歸為「紅檔」的民企必須儘快「降檔」，也就是下調負債率。一般分析認為，這三道紅線就是恆大近期爆發債務違約危機和信貸緊縮的原因之一。
位於台北的台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真（照片提供：劉佩真）
劉佩真告訴美國之音：「民主國家比較偏向市場機制去做調整。中國房市的政策，不管是收緊或者是鬆綁，它的頻率明顯比民主國家來得高，而且它（中國）的調控政策上，有時候緊縮的話，會是比較明顯的，對於民眾的居住權利，可能就沒有考慮到那麼多。」
劉佩真表示，中國房市於去年下半年開始低迷，儘管央行在去年7月和12月兩度下調銀行的存款準備金率，以釋出資金拉抬樓市和股市等，還表態要將房地產業導向「良性循環」，並於降准後，再於今年1月出手降息，放寬銀根，但除了對股市產生短暫刺激外，房地產市場受到疫情和全球經濟衰退等大環境的拖累，依舊蕭條。
劉佩真說：「現在全球還是沒有辦法完全消除新冠病毒肺炎疫情這個變數，還有美中兩強的貿易或者是科技戰也使得部分中國行業發展跟就業的情況，比較不如預期，這些都會影響到居民的收入跟信貸的擴張，所以這的確在今年來講，中國房地產景氣面臨到比較不利的因素。」
觀察人士：習近平打房為固權
除了經濟景氣因素，香港恒生大學經濟及金融學系兼任副教授吳明德指出，中國樓市不振也有政治利空因素。他說，打房實為習近平黨內權力鬥爭的一環。吳明德表示，中共將於秋天召開第二十次全國代表大會，在此之前，習近平為了確保第三任期的續任，已經通過經濟等各種鬥爭手段，打擊反習人馬。光年初至今，習近平就已打下3隻「大老虎」，包括西藏自治區副主席張永澤等三名中共高層官員。
香港恒生大學經濟及金融學系兼任副教授吳明德（照片提供：吳明德）
吳明德告訴美國之音：「所有（中共）的貪官，他們大部分從房地產裡面令自己富有的，習近平要斷了你們賺錢的機會，政治上令你沒有錢。你看恆大、海航通通變成沒有錢的企業。所以他（習）要在政治上，只有他（習）一個人，從以前軍隊到公安，他（習）通通把持了，最後，他（習）沒有把持的是企業，現在來了。」
吳明德認為，從高科技、教培到房地產業的民企，習近平一一以整頓亂象為名，重拳出擊，背後鎖定的其實都是他的政敵。他還說，習近平喊出共同富裕口號，也有抑制房市的效果，但這都是表面假象，他真正的目的是要鞏固個人的權力。
中國經濟衰退房市疲軟
觀察人士指出，過去1年中國各行各業衰退，失業人口增加，民眾的購買力也急速下降，房市的價量當然缺乏支撐力道。
位於台北的淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰曾多次親赴中國觀察樓市，他指出，中國已經喪失人口紅利的優勢，對外貿易也遇到阻礙，美中關稅戰開打後，不少外企也被迫出走，再加上，中國人口老化和貧富不均問題持續惡化，尤其經濟趨緩後，失業率攀升，拖累到民眾的消費力及房地產買賣市場。
地方政府過度依賴土地收入
莊孟翰說，中國許多城市過度依賴標售土地的方式，來引進外資並增加地方的財政收入，再加上官商勾結，也就是地方政府、開發商及金融機構相互勾結，衍生中飽私囊的貪腐問題。
位於台北的淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰（照片提供：莊孟翰）
莊孟翰告訴美國之音：「最大的問題就出在，就是馬雲所講的，金融機構的監理機制不夠完備，所以很多的錢都流到了私人的口袋裡。開發商(則)利用機會洗錢，然後洗到國外去，弊病叢生。」
另外，根據中國房地產數據研究院去年底的統計，全中國有12個城市的財政對土地的依賴程度超過100%，其中，溫州位居榜首，其土地財政依賴度高達179%；其次是昆明的163%、福州的153%和杭州的140%。在此前提下，莊孟翰說，只要地產開發商倒閉，就會衍生一連串的骨牌效應，包括買房的消費者可能遭受損失，地方財政也會陷入困境，其債權銀行也會產生相關的系統性風險。
雖然中國國家統計局的數據顯示，中國房地產去年創造的行業GDP約只占中國整體GDP的7.5%，但分析人士說，若加計其他相關產業，如鋼鐵和水泥等行業，總產值可能高達中國整體GDP的四分之一。莊孟翰指出，此占比高出其他多數國家的一倍，不太正常。尤其，他說，中國有高達八成的家庭財富來自房產，這代表炒房的風氣非常盛行，再加上，根據中國經濟學家任澤平的估算，中國2020年的住房總市值約占整體GDP的四倍，遠高於美國的1.5倍、日本的2.3倍，甚至法國的3.5倍，這代表中國房市泡沫之大，有朝一日，非破不可。
房企倒閉「鬼城」叢生
莊孟翰說：「美中貿易大戰之後，他們（中國）的房企2019年是倒閉了377家，2020年470家（倒閉），去年上半年也將近250家（倒閉），整年應該有500家以上，更嚴重的是，超過好幾十個城市，所謂的「鬼城」出現了，蓋到一半沒錢了，出問題了，單單雲南就有80多個地方有「鬼城」的問題。」
莊孟翰表示，房企倒閉衍生骨牌效應，造成其他經濟和金融體系的系統性風險，如工人失業問題、工程款和銀行貸款等債務清償問題。另外，老百姓投入畢生積蓄買房，卻等不到交屋，即便交屋後，房產市值也大跌。他認為，這些損失，中共官方根本無力解決。
觀察人士預期，在習近平喊出「房子是用來住的，不是用來炒的」，又出重拳打房後，中國房地產市場的蕭條恐將持續，而且短期內難以逆轉。在此前提下，莊孟翰認為，中國沒有走計劃經濟的回頭路或鎖國的本錢，因此，他說，中國若想要重振房市，除了處理掉問題企業外，還必須更開放，串連全球的資金和市場，才有機會活絡國內的經濟並支撐房市。