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北京豪宅哪裡多？
豐臺稱第二，幾乎無人敢稱第一。
作為城六區主要的供地大戶，豐臺新房項目的內卷程度有目共睹，不僅卷，他還喜歡玩高端。
這幾年豐臺供應了全北京最多的改善型產品和豪宅產品，目前市場上總價1000萬起步的在售項目，還有20多個。
隨著樓市下行，二手房成交逐漸減弱，作為二手房伴生市場的新房熱度更是快速降溫，大量項目陷入去化難的窘境。
去化難歸去化難，賣地收入可不能斷，就在上個月底，豐臺又有兩宗豪宅地塊成功出讓了。
地塊位於豐臺科技園區地鐵9號線郭公莊車輛段，兩宗地塊的起始出讓價格合計117億元，最終合計成交金額高達130.3億元，整體溢價率11.4%。
其中最讓市場驚嘆的就是兩宗地塊的統一銷售指導價了，均為9.2萬一平，且允許浮動±8%，最高可售單價高達：
10萬一平。
要知道同樣位於該區域的郭公莊三兄弟(臻御府、春風合院、諾德逸府)當時新房限價6.7萬一平。在短短三年時間裡，指導價的漲幅高達37%。
而區域內的二手標杆樓盤首開華潤城，目前成交均價在8.5萬左右，萬科華西府、中海九號公館等次新樓盤的售價6.8-8萬不等。
我們都知道官方出台「新房指導價」的初衷是為了穩定房價，防止過熱的土地市場傳導到樓市，從而導致房價快速上漲。
但這兩宗地塊明顯畫風突變，指導價不僅沒有起到穩定房價的作用，反而極大抬高了區域售價，有點漲價去庫存的意味兒？
這分明不是在指導購房者如何買房，而是在指導開發商如何賣房。
所以，在郭公莊兩宗地塊成功出讓之後，豐臺的開發商們那叫一個高興，各個在售樓盤紛紛發出了祝賀喜報。
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縱觀這幾年豐臺供應的地塊，要麼位置偏遠又定價偏高；要麼動輒均價10萬起步，總價千萬起步。
新房市場的供需結構極其不平衡，幾乎沒有多少適合剛改群體的新房項目，存在明顯的斷檔。
哪怕如此，豐臺仍就我行我素，像頭倔驢一樣，在建豪宅的路上一路狂奔，為什麼豐臺如此熱衷建豪宅？
因為不缺高端韭菜。
作為城六區之一，豐臺區的行政版圖跨度非常大，橫跨了北京東西方向，縱至南二環到南六環。
與東西城、海淀和朝陽等八個行政區接壤，在環線交通和地鐵配套的加持下，豐臺承接了大量跨區改善購買力。
特別是東西城和海淀，高淨值人群眾多，改善需求非常旺盛，奈何所在區域界面破舊，老破小扎堆，少有居住品質的新房產品。
這致使大量置換需求，為了改善居住環境只能外溢到相距不遠的豐臺。其中，豐臺青塔就是典型的承接海淀購買力外溢的版塊。
青塔緊鄰海淀五棵松和萬壽路等板塊，作為海淀早已發展成熟的城區，又有優質教育資源加持，房價自然也不便宜。
區域內帶有學區屬性的老破小价格基本都要10萬多一平，次新二手房如紫金長安，均價已經站穩15萬的關卡。
而一街之隔的豐臺青塔，目前板塊的均價只有5.3萬一平，次新房7萬多，哪怕是新房售價也就8-8.5萬一平。
只要在海淀賣掉一個老破小，就能置換一個小區品質更好、戶型更完美的全新商品房，大幅改善居住環境。
簡直就是妥妥的降維打擊啊，這讓很多長期處於高房價區域的海淀客群，對降為打擊區域，產生了一種：
他很便宜的錯覺。
最近各路大V瘋狂推薦的青塔臨鐵房，主打的賣點不就是「便宜」嗎？不僅便宜，和一街之隔的海淀次新相比，足足有六七萬的「倒掛」。
偶買噶，買他！
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所有新房的售價都是按照規劃完成之後的價值來定價的，並不是經過購買力反覆檢驗的真實市場價。
只有二手房，才是檢驗真實市場價的唯一標準。
隨著時間推移，不少前幾年售賣的新房項目，如今已經相繼進入二手房市場，今天就來盤盤他們的價格。
1、青塔的保利和光逸境，2019年開盤時均價10萬左右，目前二手房均價10.7萬。
2、豐臺科技園的澤信公館，2017年開盤均價7.6萬，目前二手房均價8.1萬。
3、宋家莊的北京金茂府，2018年開盤均價11-12萬，目前二手房均價10萬。
4、新宮的天悅壹號和金府大院，2018年開盤均價8萬，目前二手房均價8-8.9萬。
5、豐臺河西的西山甲一號，2018年開盤5.5萬左右，目前二手房均價5.8萬。
6、亞林西的崑崙域，2018年開盤限價10萬，目前二手房均價15.3萬。
7、亞林西的中國璽，2018年開盤限價10萬，目前二手房均價12.6萬。
8、玉泉營的懋源璟岳，2018年開盤均價12.5萬左右，目前二手房均價13.9萬。
還有很多就不再一一列舉了。
我們只是統計了二手房「掛牌均價」，其實不少小區實際的成交價，根本達不到掛牌均價標準。
從數據中就能看出，除了豐臺城市界面配套最好的亞林西板塊，房價在這幾年漲幅可觀之外，其餘新房只能勉強做到保本。
這個增值力度，在城六區新房裡，幾乎處於墊底的存在。
雖然東西海到處是年代久遠的老破小，但因其具有學區屬性，地段優越，也讓其具備了非常強的保值增值能力。
北京樓市已經進入分化階段，在21年初的樓市上行期里，大多數區域只是局部行情，只有東西海，真正做到了全域普漲。
所以，奉勸東西海的置換群體們，豐臺確實是個不錯的改善區域，除了品質次新房，還有大量的新房產品可供挑選，但千萬別對：
明明很貴的項目產生他很便宜的錯覺。
其實，單從資產保值增值的角度來說， 豐臺大多數新房的價值，可能還不如東西海的老破小。
豐臺新房售價偏貴，很大的原因是北京土地價格仍是以環線來作為定價標準，也因為南三不如北五。