過去一個月，幾乎整個長三角想買上海豪宅的富人，都去黃浦區看了一套房子。
那是上海豪宅風向標翠湖天地一套三樓的房子，總價2100萬，單價：15.8萬。
作為上海樓市的定海神針，太平橋高端系列住宅翠湖每一期，都遙遙領先，成為海派豪宅的代名詞。
2002年，翠湖天地一期雅苑以1.6萬元單價開盤時，上海住宅均價不足5000，黃埔、盧灣、徐匯、靜安四個市中心區均價不足八千。後來二期御苑、三期嘉苑入市，都創了上海房價記錄。
翠湖最近一次開盤在2020年，均價16萬5，比起20多萬的二手房，定價不高。可想要拿到資格，據說得交上千萬的茶水費。
最近三年，上海不少神盤跌落神壇，只有翠湖二手房價依然堅挺。去年翠湖三期還成交了一套低樓層房源，單價高達32萬。今年年初，翠湖出現了歷史總價最低的135平房源，單價仍有21萬。
這套15.8萬的二手房，算是打破了翠湖的最低價記錄，也擊穿了上海豪宅市場的房價體系。掛牌不到一個月，連上海以外的富人都聽說消息殺入上海，每天來看房的人高達：
一二十組。
這群幫上海樓市托底的客戶們，多數是外地實業富商，他們買下這套特價二手房，不僅為了投資和自住，還想抵押給銀行。
現在上海房抵經營貸利率只有3點多，比按揭利率還要低。
1
擊穿上海豪宅市場的翠湖業主是一位香港籍富豪，不懂國語。他窮盡畢生所學和大陸客戶交流時，上海著名豪宅機構麗茲行發布了10月份的市場報告。
這份報告論調極為悲觀。麗茲行說今年上海的金九銀十，是近五年來最慘澹，10月份二手房網簽1.2萬套，全市掛牌量高達23-25萬套，按當前的去化速度需要一年半：
當下的庫存，是上海市場過去幾十年前所未有的。
比普通二手房更慘的是二手豪宅。10月份庫存達到歷史最高點，按現在的月均成交量計算，即時不再有新增掛牌，也需要兩年半時間才能消化完這些房子。
高庫存帶來的是豪宅大面積降價。根據麗茲行的成交數據，10月份上海成交的所有豪宅房源，比最初掛牌價降低了32%，比30天前降了17%：
這意味著，當下只有降價幅度達到30%的房子，才可能被客戶選擇。
和這份市場報告一起統計的，還有一份僅發送給客戶的10月份成交房源一年降幅表。裡面都是大家耳熟能詳的名字：浦東星河灣一年總降幅27%、仁恆河濱城28%、綠城黃浦灣30%、西郊青溪花園39%……
因為數據太過觸目驚心，有上海自媒體站出來指責麗茲行：
唱空沒良心。
包叔還是第一次知道，仲介會唱空樓市。
因倒掛而火熱的上海新房市場，因為二手房價格急轉直下，也不穩了。
今年5月，楊浦濱江合生縵雲開盤，觸發積分81.69分，四個月後，二期再次開盤，認購率176%，已經無法觸發積分。
最近項目再次入市，不僅不要積分，不用搶購，開發商還選擇了和仲介合作：
開啟分銷。
更典型的新房市場在徐匯濱江。半年前，徐匯濱江是一片只有社保巨子能闖蕩的江湖。去年入市的御江庭要92分，今年的百匯園106分，半年前的雲錦東方入圍積分高達118。
但半年後，就在雲錦東方附近，同為徐匯濱江板塊豪宅的匯元璽和保利天珺入市，認購率都只有270%左右，保利天珺中建一度以為無法觸發積分了，是最後兩天通過銷售積極邀約，才勉強觸發：
徐匯的信仰差點兒塌房了。
2
比起上海，北京市場似乎更慘一些。
9月份認房不認貸政策帶來的成交量上漲，迅速回落。十月份北京二手房網簽剛剛過萬，環比下降了25%。
面對短短一個多月時間，暴漲的兩萬套庫存，北京房東們的辦法只有：
降價。
太陽公園一套去年5200萬上架的房子，調整了五次，最近降到了4700萬；朝陽公園附近老牌豪宅，一套今年三月能掛3000萬的次頂層，現在賣2550萬就能賣。小區內降價一兩百萬的豪宅隨處可見。
一家房企高層購入不到一年的房子，還一直掛著賣不掉。他說能賣掉就降槓桿還貸款。
北京和上海的二手房都在砸盤。北京不同的地方在於，二手房把新房砸得開始降價了，這是上海還沒上演的那一集。
最近北京新房市場，一手豪宅的退房率變高了。從金輿東華、到中信城四期，到手的單子隨時會飛。因為不斷入市的低價二手房，給了新房不可能給到的折扣。
改善新房也多了一大批特價房源。開盤均價8萬5的崔各莊某項目，拿出了一批單價6.9萬的房源；後沙峪建發觀雲135平方米的特價房，原來賣733萬，現在賣659萬；西紅門橡樹灣開盤單價6.2萬，最新特價：
5.7萬。
豆各莊一個新盤最便宜的一套是120平的二層，一口價580萬，單價只要4萬8，和之前的均價6萬3相比，相當於打了七六折。
因為附近的二手次新房富力又一城，掛牌均價都降到5.5萬了。
一位開發商說，降價的原因是為了年底衝刺指標，北京的客戶基數足夠厚，降價還是能賣掉房子。
但其實不只是在北京，他們各地項目都根據市場情況，申請了部分房源折扣。有的效果不錯，有的沒有起色，甚至同一城市不同項目，折扣效果都不一樣。
我問他有發現什麼規律？他總結了下，偏剛需的板塊好一點，偏改善的板塊效果比較差。剛需有結婚、孩子上學的迫切性，而改善看到房企在板塊內爭相降價，反而不著急買了：
觀望心態太濃。
3
一個多月前，認房不認貸剛剛出台時，市場還不是這樣。
當時開發商的幽怨是剛需不買房，沒辦法給改善騰出房票，於是二手房庫存形成了堰塞湖。一家深圳的開發商告訴我：
置換的熱情還在，接盤的韭菜沒有了。
但短短一個多月時間，市場形式就再次發生了變化。剛需在開發商降價的大背景下，開始出手了，但改善客戶卻觀望了起來。
11月初，深圳柏奕府官微發布了一張聲明，宣布取消當天的公證搖號程序，原因是從公示開始到搖號前的三天時間裡：
無意向客戶登記。
這可能是深圳龍華第一次出現0認購新盤。
過去，龍華一直是深圳買房的熱門區域，低生活成本、便捷的配套以及深圳中心的區位，被大家調侃為宇宙中心。一個又一個地王，短短几年間，龍華的房價就漲到了7字頭。
三年前，龍華新房供應8145套，成交了7290套，去化率90%。三年後，龍華成為深圳新房庫存最大的區域。
截至11月，深圳新房庫存量已經超過了5萬套，去化周期19個月。而深圳新房庫存的五分之一就在龍華。
柏奕府是兩年前的改善項目。當年均價7.4萬/平，這次開盤備案價最低打8.5折，還給4個點佣金。相當於，去年買的客戶：
直接損失100萬。
折扣力度放在去年挺大的，放在今年就很一般。今年，龍華的新盤都卷瘋了。價格戰打得如火如荼，85折是普遍折扣。和奕府、富基雲瓏府的案場折扣都低至85折。如果加上佣金、返點等，折扣最低至七七折。
就在柏奕府開盤一周一前，龍華另一個項目和奕府宣布85折出售，並且給仲介的佣金漲到8%。有人算了下，賣出一套，到手的佣金42萬起。中原地產宣傳佣金的海報上寫著：
卷王駕到，麻煩讓一讓，不想誤傷。
去年龍華很多新盤都還要加每平方米三四千的裝修費，今年基本送簡裝還打折了——因為二手房，也在降。
前幾天，龍華龍悅居一套63平方米的兩房成交了，它的價格讓很多深圳人破防了。
這套房子的指導價是527萬；兩年前，它的成交價在720萬左右；半年前，它的成交價是468萬；而最近，它的成交價是——300萬。
也就半年時間，這套房跌去三分之一；兩年時間，跌了60%。
統計局10月的數據，70大城市有56個城市新房價格下行，二手房有67個城市下行，創造了最近幾年的記錄。
除了一線城市，現在很多城市已經沒什麼可以刺激的政策了。但改善需求最旺盛的一線城市，10月份北京、上海、廣州和深圳二手住宅環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%：
一線城市也蚌埠住了，信仰開始塌房。
看完統計局的數據，有一喜一憂。憂的是8月末開展的救市政策，藥效顯然在快速消退。
喜的是，統計局的數據跟房產市場一線的感受，之前有巨大的溫差，現在：
終於實現了神同步。
4
11月22日，深圳調整了二套最低首付比例，不管是過去要七成首付的普宅，還是8成首付的非普宅，都降到四成。
今年3月份前，經常有深圳的朋友問我，什麼時候出政策？慘成這樣該出政策了吧？這半年，他們已經不問了。
房價跌破二手房指導價了，終於取消指導價；改善普遍降槓桿，終於認房不認貸；新房都賣不動了，終於降首付比例。這個矯枉過正的行業，愛總是姍姍來遲。
這幾天，政策又鼓勵金融機構扶持房地產。監管機構據說還在起草一份房地產商的白名單，可能有50家國有和民營房企會被列入其中。
金融機構也不容易。我們可以把馬牽到河邊，但是無法逼著它們喝水。我很喜歡有個企業家這兩天寫的一篇文章，標題是：
政策的春風必須化雨。
我們總不能一邊掐著病人脖子，一邊又說必須全力搶救病人。
包叔說，他初中的時候，同學子姨生病了，他和同學去看她。他們問子姨，醫生怎麼說。子姨沒有回答，旁邊的護士小聲說：
Doctor。