你們感覺一二線城市的房租下降了嗎？
咱們聊了很多次房價下跌，今天咱們來聊一聊下跌的房租。
諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年5月份全國大中城市租金掛牌均價為34.77元/平方米/月，環比下降0.48%，同比下跌1.96%，並且環比租金已經連續四個月下跌，而同比租金連續下跌更是達到七個月，而整體的租金均價已經回落到2021上半年水平。
把城市分等級來看，一線城市平均租金為84.13元/平方米/月，環比下跌0.3%，同比下跌4.83%；二線城市平均租金為30.74元/平方米/月，環比下跌0.72%，同比下跌2.21%，很明顯，當下的房地產市場不僅房價在下跌，租金也是在下跌的，並且一線城市的同比租金下跌程度還要大於二線城市，這背後透露出來的信號就非常有意思了，因為租金下跌背後也有很多原因，那這些原因也是當下房地產的困局所在。
原因一，居民收入預期不理想。要知道房租上漲與房價上漲的源動力並不相同，房租的上限取決於當地居民的收入水平，並非取決於房價，而房價上漲的空間主要取決於貨幣供應的總量。
說白了就是不管你的房價有多高，只要當地的居民收入在不斷的下降，房租就會跟著下降，否則的話租房人群就會外流，因為每月的租金占租客的月收入太高了，所以現在租金連續下滑，反過來也在說明居民的收入預期不理想，經濟復甦的信號依舊沒有傳達下來，這也是當下我不看好房價的原因，因為經濟預期沒有上來，而居民負債卻居高不下，單純指望房地產政策發力，是很難再達到過去的刺激效果和上漲效果。
租金下跌的原因二，市面上的租房供給太多了。
現在不僅是房地產的買賣供過於求，租賃市場同樣內卷，首先是近幾年各大城市都在加速保障房的建設，特別是一些重點城市，比如，2023年，上海和廣州的保租房籌集計劃各7.5萬套，而北京是8萬套，杭州是7萬套，成都是6萬套，大量的廉價房源入市，租客可選多了，自然會導致租金價格下降。
從這一點也可以看出，最近咱們一直所強調的國家隊下場收儲商品房用作保障性住房，也不會完全推動房價上漲，他只會加劇市場的分化，畢竟收購的房屋並不會憑空消失，最終還是以更低的價格或者更低的租金流入到市場上面。
當然了，保障房僅僅是影響租房供給的一部分，更多的還是業主售轉租，現在重點城市的二手房掛牌量都在10萬套以上，稍微高一點15萬套，再高那就是20萬套以上，這裡面有大量的業主是租售同時進行的，反正房子不好賣，就先租著，還能夠回流一部分資金，所以，2024年5月份一線城市在租房源量同比上漲3.9%，二線城市同比上漲21.8%，特別是二線城市這麼大的一個供給量，想房租不跌他都難。
房租下跌的第三個原因，淨流入人口在減少。
我們的整體人口已經進入到了負成長階段，並且城鎮化率也達到了一定的高度，因此大城市對於小城市的虹吸作用也沒有前幾年那麼明顯了。
2022全國人口淨流量第一城是長沙，增量只有18萬人，2023年全國人口淨流量第一城是合肥，增量不到22萬人。
要知道在前幾年全國人口淨流量第一城普遍都在40萬以上，也就是說現在重點城市的人口流量和前幾年相比幾乎減半，人口少了，租房的，買房的都會跟著減少，房價下跌，租金下跌也屬於合理現象，所以現在為什麼很多城市都在放開戶口？
原因就是這麼簡單，人口，搶人口，並且現在的樓市政策為什麼刺激剛需刺激不動？因為流入人口在減少，也就是剛需在減少，其實也不是剛需不買房，而是現在剛需買房的體量達不到既得利益者支撐房價的要求。
房地產這個盤子太大了，完全把剛需和改善群體調動起來，也很難全面支撐房價，最多是通過強能級城市虹吸支撐一部分，所以現在的房地產市場不管是租金還是房價都進入到了一個深度的調整期，因此不管是從房產的增值空間考慮，還是租金的長期回報來看，當下樓市的投資價值都到了需要重新審視的時候，好好想一想你看中的房產還是不是那個高槓桿高回報的產品？