經歷了一年多時間的房價下跌，目前北京200萬以內的房子越來越多了，還不是在郊區，二是在三環四環這樣的好位置。房子性質也不是商住房，二是正經70年產權的商品房。
從全市去看，豐臺，朝陽，房山，大興200萬以內的房子占比比較多。房山跟大興作為近郊區不奇怪，但是豐臺以及朝陽作為正經的城六區，倒是有點出乎意料。其中朝陽，200萬以內的房子主要集中在東南三四環、南三環、定福莊、雙橋、管莊等區域。
北京樓市：二環房價打回原形了
從近期的成交數據來看，二環大量小區的價格幅度比較瘋狂，很多業主在不設底價式得砸盤出手。
由於市場改善需求加大，以及未來適齡入學人口的減少，不少學區老破小出現了較大幅度的回調。
雙槐里在2025年11月成交了一套37㎡的1居室，成交價220萬。同戶型在2022年12月成交價是501萬，降價了281萬，幅度56%。
△牛街-雙槐里37㎡1居室：
2025年11月，中樓層成交價220萬
相比於2025年2月，同戶型成交價338萬，↓118萬，-35%
相比於2022年12月，同戶型成交價501萬，↓281萬，-56%
相比於2020年9月，同戶型成交價426萬，↓206萬，-49%
相比於2016年3月，同戶型成交價284萬，↓64萬，-23%
新安中里在2025年11月成交了一套53㎡的1居室，成交價320萬。同戶型在2023年3月成交價是632萬，下降312萬，幅度50%。
△右安門內-新安中里53㎡1居室：
2025年11月，中樓層成交價320萬
相比於2025年7月，同戶型成交價380萬，↓60萬，-16%
相比於2024年7月，同戶型成交價435萬，↓115萬，-27%
相比於2023年3月，同戶型成交價632萬，↓312萬，-50%
相比於2020年1月，同戶型成交價525萬，↓205萬，-39%
鴨子橋北里在2025年11月成交了一套56㎡的2居室，成交價351萬。同戶型在2022年9月成交價是610萬，降價了259萬，幅度43%。
△天寧寺-鴨子橋北里56㎡2居室：
2025年11月，5層成交價351萬
相比於2024年10月，同戶型成交價495萬，↓144萬，-29%
相比於2022年9月，同戶型成交價610萬，↓259萬，-43%
相比於2021年6月，同戶型成交價595萬，↓244萬，-41%
相比於2016年8月，同戶型成交價403萬，↓52萬，-13%
三義東里在2025年11月成交了一套38㎡的1居室，成交價265萬。同戶型在2023年3月成交價是485萬，下降220萬，幅度46%。
△馬連道-三義東里38㎡1居室：
2025年11月，中樓層成交價265萬
相比於2025年6月，同戶型成交價315萬，↓50萬，-16%
相比於2024年5月，同戶型成交價349萬，↓84萬，-24%
相比於2023年3月，同戶型成交價485萬，↓220萬，-46%
相比於2020年5月，同戶型成交價395萬，↓130萬，-33%
康樂里小區在2025年11月成交了一套102㎡的2居室，成交價865萬。同戶型在2023年4月成交價是1365萬，降價了500萬，幅度37%。
△長椿街-康樂里小區102㎡2居室：
2025年11月，中樓層成交價865萬
相比於2024年8月，同戶型成交價1203萬，↓338萬，-28%
相比於2023年4月，同戶型成交價1365萬，↓500萬，-37%
相比於2019年6月，同戶型成交價1135萬，↓270萬，-24%
相比於2016年4月，同戶型成交價866萬，基本持平
紅蓮中里在2025年11月成交了一套31㎡的1居室，成交價240萬。同戶型在2022年10月成交價是435萬，降價了195萬，幅度45%。
△馬連道-紅蓮中里31㎡1居室：
2025年11月，2層成交價240萬
相比於2024年11月，同戶型成交價304萬，↓64萬，-21%
相比於2022年10月，同戶型成交價435萬，↓195萬，-45%
相比於2021年11月，同戶型成交價405萬，↓165萬，-41%
相比於2017年4月，同戶型成交價365萬，↓125萬，-35%
北京樓市：西城回歸居住價值~
在西城，廣安門一直是個特別的存在。它沒有老破小的逼仄，大多是2000年後蓋起來的商品房，生活便利，學校也不錯。過去，它是無數家庭安家西城的「完美平衡點」。如今，市場下行，這裡的房價正回歸它原本該有的居住價值。
遠見名苑43.14平方米的一居室，今年2025年11月9日成交價287萬，而同戶型在2021年10月20成交價509萬，降了222萬，降幅約43.6%。
璽源台61.25平方米的一居室，今年2025年11月9日成交價540萬，而同戶型在2022年6月6成交價809萬，降了269萬，降幅約33.3%。
蝶翠華庭106平方米的兩居室，今年2025年11月9日成交價870萬，而同戶型在2023年2月22成交價1258萬，降了388萬，降幅約30.9%。
例如在潘家園區域，目前一套57平的2居室，掛牌價就199萬，成交價肯定更低，
位置就在三環里，小區出門步行5-10分鐘就有3條地鐵線。
而在朝陽五環外的定福莊區域，就更誇張了，你甚至可以看到100萬出頭，可以買到60平的2居室。
至於另一個城六區豐臺，200萬以內的房源主要集中在南三四環、南四環外的豐臺其他區域。
例如三環里的【西羅園北路】目前54平2居室，掛牌價199萬，環線那是相當的好，去天壇公園也就騎車10幾分鐘的距離。
而在四環外的豐臺新宮區域，200萬以內能買到2010年以後的次新回遷房，周邊地鐵，商業，公園，配套齊全，跟同區域8萬多的新房【觀宸】享受到同樣的配套。這麼看來，區域房價還是相當的割裂，二手房均價不到4萬，而新房要到7萬多甚至8萬多，房價差距一半都不止。
在昌平，85萬可以買到40平的1居室。
房山，就更誇張了，你甚至可以看到90多萬，可以買60+平的2居室，
200萬以內的房子，總體來說有幾個特徵，城區內的基本都是老破小，90年代，甚至是80年代70年代建成的房子；郊區的基本都是回遷房，或者是政策性住房。那麼這類房子能不能買？
能！租售比能跑贏大部分的穩定理財，而你又沒有更好的投資方式的時候。
北京商品房成交為何現腰斬式下跌
北京新房量價齊跌。
11月3日-11月9日，北京市住宅市場共成交3666套，其中，商品住宅成交492套，環比下降45.81%；成交均價52710元/㎡，環比下降10.59%；成交金額31.88億元，環比下降54.44%。
上周，北京商品住宅成交金額榜單前30項目整體表現疲軟，成交總金額下滑超五成，呈現腰斬態勢。從區域結構看，主城區核心項目成交金額普遍回落，單價較高的改善型及高端住宅成交套數明顯減少。與此同時，榜單內項目整體成交套數亦呈普遍下行趨勢，市場觀望情緒較濃厚，需求端釋放乏力，推動成交規模承壓下行。
上周北京樓市成交數據顯示，區域市場格局出現明顯變化。在商品住宅成交金額排名前三十的項目中，朝陽區僅占3席，較此前顯著減少，反映主城區高端住宅市場承接力趨弱。相比之下，通州區以5個項目位居各行政區之首。
在城六區範圍內，豐臺區以4個項目居首，海淀、石景山各占3席，朝陽區3席，城六區合計上榜項目為13個，占榜單總數不足一半。城六區外，順義區和大興區各有三個項目，昌平區和門頭溝區各有兩個，延慶區和懷柔區各有1個。可以看出，市場熱點正由中心城區向城市副中心及多點支撐區域擴散。
上周北京普通住宅市場成交數據顯示，通州中建運河玖院再度表現突出，以1.82億元的成交金額蟬聯區域銷冠，並在全市普宅項目中位居榜首。石景山中海瑞文里以1.31億元位列第二，昌平國譽星城成交1.26億元排名第三，順義龍湖宸翰與星悅時光分別以0.91億元和0.65億元躋身前五。
值得關注的是，中建運河玖院自9月20日開盤以來持續熱銷，北京市住建委官網顯示，該項目目前已累計網簽622套房源，價格走勢呈現明顯結構性上漲，第二批取得預售證的房源網簽均價約為6.76萬元/㎡，較首批次6.16萬元/㎡上漲約5000元/㎡，漲幅約8%。
業內人士分析認為，此次價格上調主要源於產品區位優勢的差異。新推的2#、4#樓棟位於項目內稀缺的臨河地塊，景觀資源價值顯著，從而推升整體備案均價。這一表現也反映出當前北京改善型住宅市場對優質資源的定價認可與需求韌性。
從普宅成交套數來看，其與成交金額榜單高度重合，但具體位次出現微調。昌平國譽星城以25套的成交量位居套數榜首，通州中建運河玖院以22套位列第二，順義星悅時光與龍湖宸翰分別成交21套和20套，位列第三、四位，石景山中海瑞文里以19套位列第五。當前市場成交熱度集中於少數幾個主力項目，但不同項目的單價與總價差異導致了其在金額與套數排行榜上的位次差別。
上周北京豪宅成交金額TOP5榜單呈現區域集中特徵，朝陽區兩大項目持續領跑。璞樾以2.45億元成交額穩居榜首，中海萬吉玖序緊隨其後，以0.63億元位列第二，海淀區則成榜單中堅力量，建發海晏、和樾玉鳴、頤海沄頌分別以0.53億元、0.45億元、0.32億元排在第三至第五名。
在成交套數方面，朝陽璞樾以15套的成交量持續領跑豪宅市場，而其餘上榜項目成交均未突破四套。海淀區的和樾玉鳴與頤海沄頌各成交3套，並列第二。值得關注的是，此前連續兩周占據豪宅成交金額前兩名的朝陽黃杉木店雙子星格局出現變動，璞樾持續保持領先，而紫京宸園上周成交顯著放緩，僅實現2套成交，成交金額約0.3億元，跌出豪宅成交金額前五榜單。
需要注意的是，朝陽區豪宅市場競爭正持續升溫，後續優質地塊蓄勢待發。11月北京土拍市場還將迎來5宗地塊出讓，其中備受關注的東四環松榆里地塊將於11月25日正式掛牌出讓，此前多在城六區以外布局的招商蛇口已提前啟動工程招標準備，明確入局意向。
根據招標信息，松榆里地塊項目建設規模12.7萬平方米，施工招標投資估算12.63億元，監理服務招標對應的項目總投資估算為35億元。
從區位來看，松榆里地塊位於朝陽區潘家園街道，地處東三環與四環之間核心區域，緊鄰西大望路及北工大西門地鐵站，地塊呈規整的正南正北布局，區位優越，交通便利。值得關注的是，該區域多年來新房供應稀缺，存量二手房普遍老舊，地緣性改善需求積壓明顯，為未進項目去化提供了有利支撐。
一個新鮮詞悄然出現：「銀行直供房」
最近，一個新鮮詞悄然出現——「銀行直供房」。什麼意思？簡單說，就是銀行直接下場賣房了！
不少地方銀行，尤其是一些農信社，在四五線城市直接銷售房產，少則幾十套，多則幾百套，儼然一副開發商架勢。銀行，這個金融市場的主力軍，正式加入了樓市大混戰。
據統計，四川農信系統掛牌出售房產高達2.4萬個，廣東農信系統1.2萬個，遼寧1.1萬個，貴州9000個，吉林2000多個……不僅農信社，建設銀行、交通銀行等大型銀行也通過線上平台大量直接銷售房產。
01
實際上，銀行房源大多來自不良貸款處置。隨著樓市下行，企業或個人借款人無力還貸，銀行通過法律程序取得完整產權。但房子放在銀行手裡不會增值，收得多了，反而成了「燙手山芋」，只能放進市場「卸貨」。
在當前市場環境下，連專業仲介賣房都舉步維艱；銀行這位超級玩家卻帶招數萬套低價房源直接下場，這是否會加速二手房價下跌？
別急著下結論，這裡面水深著呢！
儘管部分上市銀行按揭不良率有所上行，但房貸在銀行所有貸款業務中，依然是資產質量最穩定的部分。銀行直供房目前占房地產市場比例，可謂九牛一毛。
根據德勤數據，截至2024年12月31日，11家商業銀行表內涉房類貸款總額合計36.09萬億元人民幣。其中，個人住房按揭貸款占比為82.90%，對公房地產業貸款占比為17.10%。個人住房按揭貸款平均不良率為0.66%，對公房地產業貸款不良率為4.16%。
銀行收回的房子，買房人早已付完首付，即便後續斷供，銀行收回房產後出售，兩相疊加，損失有限，價格下探也有限。國家宏觀調控也不會允許銀行打價格戰，給房地產「雪上加霜」。
銀行直供房與法拍房性質相似。據中指研究院最新發布數據，2025年1-10月，全國法拍市場各類法拍房源累計掛拍數量60.5萬套，最終成交拍品數量為13.8萬套，成交率僅有22%，流拍現象普遍。相比之下，2024年全國二手房交易超300萬套，月均成交25萬套。法拍房市場本就有限，銀行直供房成交量又能有多少？這種「小市場」對整體房價影響微乎其微。
當下，一些無良自媒體和仲介大肆鼓吹恐慌，讀者務必保持清醒！
還記得前段時間臨時演員買房的新聞嗎？根據上觀新聞報導，上海一些二手房的仲介竟然玩起了「壓價戲碼」，招募「演員」看房，甚至僱人扮演買家，上演「雙簧」來給房東施壓以達到快速成交的目的。
9月30日，北京房地產仲介行業協會發布《關於規範房地產經紀行為、助力市場健康發展的倡議》，提出四大類共十項具體要求，其中包括不唱衰做空市場、禁止虛假帶看及引誘業主低價掛牌、禁止惡意壓價、規範房源報價議價等。
要知道，市場越是混亂，盲目和恐慌越是容易成為別人眼中的商機。
02
「銀行直供房」之所以便宜，核心在於銀行處置這類資產的根本目的不是追求利潤最大化，而是快速化解金融風險。
值得注意的是，「銀行直供房」並不完全等同於我們熟知的「法拍房」。它通常是在法拍流拍或其他處置方式無效後，銀行才會選擇「以物抵債」，將房產產權過戶至自己名下再出售。換句話說：法拍打折都沒人要的房子，才輪得到成為「銀行直供房」。
即便未來銀行想跳過法拍漫長周期直接收回就賣，大家不妨想一想，什麼樣的房子會被「扔給」銀行？要麼是家裡發生重大變故，如失業、重病導致收入徹底斷流；要麼是當初盲目加槓桿，現在區域市場下挫嚴重，房主直接甩手。
這些房源都有一個共性——非主動意願割讓。
那麼問題來了，是原房主心甘情願賣的二手房坑多，還是這種被銀行強行收來的「抵債房」坑多？
03
銀行開始賣房子，背後有深層次原因。在阿里、京東等不動產平台上，出現了大量銀行直供房源，主打「超低價」、「一口價」。銀行為什麼賣房子？根本原因在於法拍房拍賣，都拍不出去了，而原房主又已斷供，無力繼續供房，這些法拍房總不能砸自己手裡。美國次貸危機正是因為大量房產積壓在銀行手中，導致銀行資產負債表急速惡化，最終引爆全球性經濟危機。
因此，保交樓、保續供，就是保銀行；保銀行，就是保經濟。那銀行如何自保？這些因斷供而落入銀行手中的法拍房，其實已變成不良資產。
銀行為儘早收回債權，選擇低價法拍。凡是能拍出去的，都儘量拍出去。畢竟，砸在銀行手裡就變成不良資產了。
那法拍失敗怎麼辦？這時，房子就真的歸銀行了，產權證等也會轉移到銀行這邊。但銀行不要房子，它要錢，還有什麼辦法？銀行自己賣房子。
銀行直供房的價格比法拍房更便宜。一般法拍房大約是市場價的9折、8折，位置好、配套齊全的甚至能與市場價持平。但銀行直供房則是一口價，直接按市場評估價打7折、6折，甚至5折！不需要多輪競價，簡單粗暴，一手交錢一手交貨，不議價，直接給最低一口價。
這賣房，就跟賣車差不多了。你看上了，就直接買；覺得貴了，也可以跟銀行直接談。銀行清楚，這房子賣出去100%不賺錢，因為這是銀行的止損操作。最終能否成交，取決於銀行願意虧多少。
04
對於購房者而言，銀行直供房確實具有一定的吸引力。產權清晰，交易安全度高。與銀行直接交易，幾乎不用擔心產權糾紛；價格透明，議價空間明確。銀行通常採用一口價模式，省去了與房東反覆討價還價的麻煩；價格確實低於市場水平，有一定的性價比。
但風險同樣不容忽視：這些房產大多存在明顯缺陷，否則不會淪落到銀行手中。部分房產可能存在欠費、損壞或鄰里糾紛等問題；交易流程可能比普通二手房交易更為複雜；最重要的是，這些房產之所以被原業主放棄，往往意味著它們可能已經成為了"負資產"。
那賣也賣不出去怎麼辦？銀行只能出租。實在賣不出去，銀行就做一手房東，把房子的租賃權打包賣給二手房東，由二房東負責日常維護和租賃經營。這些方法都可以盤活法拍房，讓銀行最大限度地減少虧損。
租也租不出去怎麼辦？銀行採取了多元化的處置策略：除了直接降價銷售外，銀行還會將部分房產轉為租賃房源，通過"以租代售"的方式逐步收回資金。對於實在難以處置的房產，銀行甚至會與原業主協商，通過降低利率、延長貸款期限等方式，鼓勵業主繼續履約。
當房產變成負資產，它就成了燙手山芋。業主不想要，銀行也不想砸自己手裡。未來，這種銀行直供房源，可能會成為一種新常態。
當前房地產市場的調整是深層次的，銀行下場賣房只是其中的一個縮影。面對這一新現象，既不必過度恐慌，也不宜盲目"撿漏"。
對於普通購房者來說，關鍵還是要根據自身實際需求和經濟能力做出決策。如果是自住需求，且對標的房產有充分了解，銀行直供房確實可能提供一些高性價比的選擇。但如果抱著投資抄底的心態，則需要更加謹慎，因為這些房產之所以便宜，往往是有原因的。
房地產市場正在經歷深刻的重構過程，這一過程中必然會出現各種新現象、新問題。保持理性、審慎決策，才是應對市場變化的最佳策略。
市場的調整期，往往也是價值回歸的過程。只有穿透表象，看清本質，才能做出真正明智的決策。
低於市價25%！批量砸盤又雙叒叕來了
朋友們，活久見！曾幾何時，相互成就，親密無間的哥倆，如今也上演了一出「背刺」大戲。
銀行開始瘋狂砸盤房地產了。這幾天不少媒體和官方機構都注意到了一個現象：大批銀行開啟了「銀行直供房」模式，價格優惠力度驚人。
果然，這個世界上確實沒有永遠的朋友，只有永恆的利益。當房地產市場的寒冬持續，就連最堅定的盟友也要調轉槍頭以求自保。
這到底是怎麼回事？為何銀行要親自下場賣房？這波操作會波及到我們每個人嗎？
01·
所謂的「銀行直供房」，簡單來說就是銀行直接擔任賣家賣房。這些房源大多來自不良貸款處置——當企業或個人借款人無力還貸時，銀行通過債權剝離取得完整產權，從債主搖身一變當了房東。
這些銀行收來的房子，如今正以驚人的折扣率出售。有市場估價約200萬元的房產，近日以150萬元成交，低於市價25%。而這還不是最誇張的，在某些經濟不振的地區，十萬以內一套的房子比比皆是，昔日的鶴崗神話正在全國多地重現。
要說銀行賣房也不是啥新鮮事，為啥這次關注度這麼高？因為當前銀行賣房的數量正大幅激增：
在京東和淘寶等平台的拍賣頻道上，越來越多的銀行直接貼上「銀行處置房源」的標籤。從國有大行到地方城商行，都在紛紛加入這場拋售潮。
據統計，四川農信系統掛牌出售房產標的高達2.4萬個，廣東農信系統有1.2萬個，遼寧1.1萬個，貴州9000個。
02·
一個令人深思的問題出現了：為什麼銀行不走法拍流程，反而要自己賣房？
因為要被法拍的房子實在太多了。多到法院都處理不過來了，更有甚者，大量法拍房即使價格骨折也賣不出去，銀行無法坐以待斃，只能親自上陣，加速資產出清。
數據顯示，2025年6月，全國法拍房掛拍量達3.2萬套，創下年內新高，但成交僅3215套，成交率只有10%。
突然想到，克爾瑞在上周發布了一個聲明，說自己沒有發布任何「房貸斷供率」的報告，包括一些報告裡面的數據是沒有的。網上傳的都是AI生成的，這份求生欲滿滿的聲明，引人遐思。
03·
最後一個問題，銀行這樣「做空」房地產，對房價影響大嗎？
盤點這波銀行賣房潮，會發現一個明顯的地域特徵——這些銀行大多來自小地方，很多是地方城商行或農信社，在一線城市還較為少見，目前我就看到有天津。
這從側面印證了一個殘酷的現實：小地方的經濟環境和房地產狀況比大城市更加嚴峻。人口外流、產業單一、經濟轉型困難，這些因素共同導致了當地房地產市場的加速下行。
一線城市由於人口持續流入、經濟活力較強，房地產市場的基本面更為穩固。但銀行直售房產的現象確實在從經濟較弱地區向經濟較強地區擴展，只是速度和力度有所不同。
就北京來說，目前北京還可以「接著奏樂，接著舞」。
我查詢了北京近三年法拍房的情況，目前只有商業、公寓、車位有銀行直售業務，住宅暫無，而且查詢近三年北京法拍房數量也證明，北京法拍房峰值出現在2023年，之後雖然增加，但是較峰值已經回落，沒有爆表。
但是有個值得關注的問題，22年到23年3月份，法拍房流拍率不超過60%。之後北京市場一瀉千里，與此同時，法拍房流拍率飆升，一直到11月份也沒有好轉。
翻譯過來就是，法拍房都沒人要了。歸根到底還是市場整體風向影響，因為區位優勢明顯的法拍房報名率還是在的，但大部分問題大位置偏的就無人問津了。
最後，總體看，銀行的「砸盤」行為，普通房主需要恐慌嗎？
答案是不必過度恐慌，但需要保持警惕。銀行直供房目前在全國房地產交易量中占比還很小，而且主要集中在特定區域。國家宏觀調控也不會允許銀行打價格戰，給房地產「雪上加霜」。
房地產可以慢下來，但絕不能倒下去——這可能是各方的共同底線。
引擎可以換，但民生的「壓艙石」絕不能丟。最最後，銀行幹了房產仲介的活，直接幹掉中間商賣房子，那房子豈不是很實惠？
有這種想法就太天真了。「銀行直供房」之所以便宜，核心在於銀行處置這類資產的根本目的並非追求利潤最大化，而是快速化解金融風險。
換句話說：法拍打折都沒人要的房子，才輪得到成為「銀行直供房。這些房源雖然產權清晰，但往往存在各種瑕疵，要麼是區域市場下挫嚴重，要麼是原房主出於重大變故才被迫放棄。
是原房主心甘情願賣的二手房坑多，還是這種被銀行強行收來的「抵債房」坑多？
總而言之，法拍房與銀行直供房或許只是浮出水面的「冰山一角」，其本身未必能瞬間擊垮市場。但這一現象背後的趨勢卻必須警惕——市場信心的「跌跌不休」若得不到遏制，整個體系都可能面臨加速失重的風險。