有一個數據挺令人震驚的
，據統計說，全國二手房掛牌量已經超730萬套，部分地區的控制率接近20%，足以說明，我們的房子已經很多了，這是不爭的事實。
然而，眼下有幾個很現實的問題，老齡化疊加少子化。未來十年，每年超2000萬的老年人退休，而城鎮擁有兩套甚至更多房子的家庭，已經超過了42%。加上最近幾年新生兒人口數量已經出現了持續下降，比如去年的新生人口數量大概是2017年高峰期的50%左右。
這些數據都在告訴我們，以後需要買房的人相比過去少了很多，這種背景下，未來的房子到底算什麼？是一個居住工具，還是最直接的資產配置？
經濟學家付鵬對未來樓市的判斷是這樣的：
中國的房地產正迎來大分化，房子以後分為
資產、居住、垃圾資產
這三類。
那什麼是資產？
簡言之，就是能保值還能增值的房子，就能稱得上資產，而往往這樣的房子必須有一定的稀缺性，比如核心城市核心地段的好房子。
那麼什麼是居住的房子呢？說白了，這種房子住著舒服，但是漲就別想了，以後說不定還會下跌。買到這種房子，想要變現的話，會相對比較困難，因為市場上根本就不缺少這樣的房子，比如大部分核心城市的房子，三四線核心地區的房子，都屬於這一類，住沒問題，賣高價很難。
那麼
什麼是「垃圾資產」呢？
說的簡單點，就是那些價格在一直往下掉，掛盤出去無人問津的房子，這種別說是出租出售，就是降價也沒人多看一眼。
因為你要手上拿著這樣的房子，不僅變現困難無法從中獲得收益，每年還得給他交物業費，維修費，取暖費等各項支出，他就像個吞金獸，不斷吞掉你口袋裡面的錢。比如鶴崗，就有很多房子，只要幾萬塊錢就能買到一套，那就是典型的負債。
如果你手上拿的就是這種垃圾資產的話，那它就像一顆定時炸彈，隨時都可能爆。
除了這個，眼下不少人都在糾結全國樓市怎麼樣了，以後自己所在的城市的房子還會不會上漲？
關於這個問題，其實我們這位復旦經濟學家說的也很明白，
現在談整體的房地產市場漲跌，沒有任何意義。
因為房子的底層邏輯已經變了，看數據就能明白：統計顯示，2025年底，城鎮化率已經接近67%，意味著農村人口大面積向城裡遷徙的這種節奏已經基本結束了，
而且去年的中央城市工作會議定調也很清晰，他說
城鎮化已經從快速擴張階段轉向存量提質、穩定發展階段。
說的在直接點就是，以後城裡不再搞大拆大建，
不會再有新區變市區了。
這樣一來，當年李嘉誠回答大家買房要優選核心地段，
這話在現在依然有效，那些
郊區、新區的房子，怕是以後更涼了。
所以你會發現，這兩年雖然整體房價依舊處於下行周期，但北上廣深核心區的好房子依舊不愁賣，因為這些房子的背後就是無法復現的稀缺性。
但這些房子跟絕大多數普通人沒啥半毛錢關係，一來價格太貴，很多人都買不起；阿來本身市場流通的就比較少，很多人都知道這些房子的未來價值，所以本身掛盤出售的人比較多，即便是有人出售，搶的人也多。
至於談到房價漲不漲，
很多人的邏輯是，最近一線城市的房價已經開始上漲，是不是我們小縣城也會跟著漲？
在這，我們奉勸大家還是醒醒吧，普漲行情那都是過去的老劇本了，以前大家覺得只要北上廣深一漲，三四線就會跟著漲，最後哪怕是18線也可能往上補一輪上漲，
如今這種普漲補漲行情不可能再有了，你想想，那些沒有產業支撐，能夠持續流出的三四線城市，以後連人都沒有幾個，誰還去買那你那邊的房子？別說將來了，現在很多都已經變成了垃圾資產。
這種別說將來反彈，以後不持續盤跌都是萬幸。所以現在人買房一定要保持清醒，不要一看到房子就覺得它好，一定要搞清楚它是優質資產還是垃圾資產，你要把垃圾資產當成了寶貝，以後有你哭的。現在手上有的也勸你忍痛割肉，避免以後割肉都沒人要，
除此之外，大部分的房子其實就是個居住工具，以後也不可能大漲大跌。但隨著時間的推移，房子會越來越破，也會越來越貶值。
所以眼下大家應該關注的不是房子能漲多少，而是房子的周圍有沒有人？還有沒有人願意接盤？
不得不說，大腦的判斷還是很有道理的，房子的分化不可避免，談整體漲跌已經沒有什麼意義了。如果你現在還抱著以前的那種投資思維，覺得房子還會普漲，最後會虧的很慘。
最好從現在開始，把關注點直接切換到，你這個房子以後幾十年還能不能住的舒服？以後有沒有人接盤？搞清楚了這個邏輯，比你糾結房價能不能漲更重要。