萬科2008年報A股募集資金使用情況
近日中國經濟網連續關注了萬科金色雅築出現的質量問題，滲水、不隔音、裂縫等困擾著小區的八百多名業主，上海萬科也在配合進行整改，對滲水的房屋開始全面整修，在牆壁中全部加入隔音棉，但多戶人家整改了三四次仍難解決問題，而且如此大面積的質量問題爆發，使越來越多的業主開始懷疑，這是因為壓縮成本、偷工減料造成的，小修小補解決不了問題。
分析師：年報數據存在異常 與大環境不相符
細心的業主在查看了萬科2008年年報時發現，在金色雅築項目上萬科預計投入資金 7.0億元，但實際使用資金只有6.61億元。預計收益僅1.45億元，但實際收益是2.64億元，增加了將近一倍。「這就是偷工減料的鐵證」，「我們是萬科追求高額利潤的犧牲品」，業主們對此反應強烈。
一位房地產業內分析師表示，僅從這一組數據難以判定開發商壓縮成本，因為這只是該開發商A股募集資金的使用情況，但可以作為一種參考。在2007年8 月22日，萬科曾公開增發A股股票，在其發布的《萬科企業股份有限公司增發招股意向書（摘要）》中提到，金色雅築項目預計總投資7.4億，其中地價3.1 億，建造成本3.9億，期間費用0.4億，擬用本次募集資金投入7.0億元。從這裡可以看出，股票增發融資是該項目主要資金來源，因此這筆錢的使用具有一定的代表性。該項目其實為2007年1月從恆大集團購入，所以此意向書中的預算項目「地價3.1億」其實是已發生的確定金額。因此，構成萬科後期資金投入的部分主要為「建造成本」。
「現在投入減少了，一方面可能是因為其他方面的資金增多了，比如自有資金、銀行貸款、預售房款，另一方面是開發商可能進行了成本優化，比如採用了新技術、新管理模式，不排除偷工減料、壓縮成本的可能性」，分析師說。而在2008年樓市低迷、貨幣緊縮的情況下，銀行貸款、預售房款這樣的資金來源似乎是不夠現實的。
「從收益上看確實存在異常，至少與房地產業的大環境是不相符合的」，這位分析師表示，房地產企業的收入預計收益=預計單價×可售面積-成本，在金色雅築從2008年8月連續三次降價以後，價格已經下跌了30%，在成本不變的情況下，收益必然會受到影響。但從現在的情況看，投入一定程度上下降了，而收益卻上漲了將近一倍，這就形成了一個悖論。他認為也存在另一種可能，就是該公司在做收入預計的時候持較為保守的態度，但差額如此之大還是難以解釋的。
萬科：並未出現普遍質量問題 和降價無任何關係
房地產業的質量問題一直都是存在的，在房價高的時候，購房者會更多的關注房價，而在房價下跌的時候，購房者對房屋的質量會更加挑剔。2008年年初萬科帶頭在全國範圍降價，金色雅築的降價幅度甚至達到了30%，這也就直接導致出現了所謂的百名業主的「退房潮」。業主們會因為高價買入產生心理失衡，但高價買房而在降價的時候要退房，這在合同還是法律上都找不到適當的支持，這是一個常識，因此在採訪中記者也發現，退房的業主大多數並不是因為房價高而要退房，而是在入住的時候開始發現滲水、不隔音等情況對房屋的質量產生了懷疑，「我們只是想要安居」，「我們不想花幾百萬買一個組合屋」，多位業主一再的強調。
降價是否帶來了成本的壓縮？記者就此問題採訪了上海萬科公司，首先上海萬科認為金色雅築項目90+戶型確實存在滲漏問題，但不認為這是普遍質量缺陷，和降價沒有任何關係。另外，上海萬科仍然堅持認為出現滲水現象是因為工程參與各方與各方對新工藝的把握不夠成熟，沐浴房同層排水的防水層在施工時遭到了破損，他們表示如果有客戶對其他問題報修，公司會安排維修。
在2008年7月，金色雅築剛剛開盤幾個月房屋總價就降低了20萬，引起了社會廣泛爭議。但萬科的解釋是，降價是因為原來的20萬元的裝修標準發生了變化，90+戶型確實由A標降低到了C標，而一個90平方米套房的裝修標準變化了竟能產生20萬元的差額，令人匪夷所思。
專家：危機時更應注重質量 勸開發商不要干傻事
房地產業經受了2008年寒冬的考驗，樓市低迷、房價下跌、資金斷鏈煎熬著中國的房地產商們，在這樣的情形下，加快工期建設、節約成本、讓利促銷成為他們加速資金回籠的主要手段，萬科帶頭撕開了降價的口子。有專家預計房地產業仍將持續低迷，今年將有更多的房地產商降價，但在房價降了質量會不會也跟著降了？這個問題值得深思。
中國房地產協會的一名不願具名的專家表示，「如果在這個時候降低房屋質量，這樣的開發商是傻瓜，是自己的給自己找麻煩，因為一旦出現質量問題就會沒完沒了，對下一步的銷售也產生影響，第一次能騙得了人，第二次騙得了人？所以我勸告開發商不要幹這樣的傻事」。他認為，作為一個有社會責任、懂得市場規律的開發商不應該做傷害消費者利益的事情，不要占了小便宜吃了大虧，在行業經歷寒冬的時候更要注意產品的質量。
金色雅築小區里滲水的業主家裡還在持續整改，電鑽的聲音此起彼伏，但房屋是不是整體存在問題？業主們的恐慌在擴大，憤怒在積蓄，懷疑在延伸。一位激進的退房團成員甚至曾在上海萬科總部門口燒掉了一個花圈，哀悼萬科企業道德和社會責任的死亡。（秦音）
