秦虹：今後房地產增速將會逐年下降
住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地產今後增速很難再保持兩位數以上，今後增長速度將會逐年下降，2014年的房地產市場將分化非常明顯，房地產不能夠沿用過去傳統的住宅開發模式，未來中國高速消費將會改變很多中小城市的區位價值，也會改變大家未來房地產市場的機遇，房地產應該抓住結構性機會。
秦虹：房地產今後增速很難再保持兩位數以上。今後增長速度是逐年下降的。為什麼過去會有這麼高的增長?實際上是由房地產發展的外部環境所決定的。第一，我們有巨大的消費能力，住房制度改革造成了我們在短時間內大幅度釋放了過去積壓的需求，所以消費增長很快。第二，得益於過去十年特別是2007年之前中國經濟連續多年兩位數以上的高增長，高增長帶來高收入，帶來房地產市場的高繁榮。過去十年中國的負利率。第四，城鎮化。這十年農村最能夠吃苦耐勞，最能創新、掙錢、創業的年輕勞動力已經進城了。現在的農村，老人、婦女、兒童居多。過去房地產市場面臨著非常強的外部環境，非常好的外部環境，使我們的房地產銷售連年增長。
總結過去房地產市場發展的情況，我們來概括就是一個趨勢性的機會。過去房地產的機會就是這樣一個趨勢。所以，我們看到的是各行各業的房地產，家電、服裝、零售、煤炭，各個行業，我們的建築業全都是做房地產，各行各業做房地產，千家萬戶買房。千家萬戶買房都沒有錯，因為過去十年房地產銷售，整個全國房價都是上漲的，無論是大城市還是三四線，連縣級市都在漲。
經歷十幾年的快速發展，我們再看未來十年的時候，我認為房地產市場還有沒有增長空間呢?肯定有增長空間，中國的房地產市場還沒有到掉頭向下，開始走回頭路的情況，新增需求每年在增加，也就是城鎮新增常住人口未來十年還保持在1500、1600萬人左右，新型以人為核心的城鎮化，住房改善還沒有結束，收入還在提高，家庭結構變化小型化還沒有完成。所以，未來的新增需求還是存在的，我們肯定還有空間。但是相比過去來說，我們認為房地產的市場趨勢性的變化，趨勢性的發展已經過去，過去是一個趨勢性的機會，未來的發展主要是結構性的機會。
今天我們看到房地產市場已經出現了分化，這裡有一個圖，前面那條曲線比較高的是北上廣深，房價上漲超過20%。黃色的曲線是全國70個大城市，包括北上廣在內，平均房價漲幅不到10%。如果我們把全國650個城市的房價放在這裡比，我們可以想像，根據我們的調研，經過大量考察，我估計連5%都到不了。我們還有一部分城市房價是下跌的，比如溫州、鄂爾多斯、山東聊城、東北的營口，十來個城市去年房價是跌的。
還有一些城市，表面上房價上升，但是實際上銷售的時候在打折、送家具，隱含著房價下跌。今年的房地產市場已經不是鐵板一塊的市場，已經是分化非常明顯的市場。又有機會，又有分化，未來的房地產市場不是沒有機會，主要是結構性的機會。結構性的機會給什麼樣的企業，誰能夠抓住結構性的機會?這個結構性的機會在哪裡?
從兩個層面來說，第一，從地理區域位置來說，過去一二三，大中小城市，在結構性機會的情況下，在區域位置分配來說，一二三四線和大中小城市不足以形容我們未來的結構性機會，不是只有一二線城市有機會，三四線城市沒有機會，也不是大城市有機會，中小城市沒有機會。未來的結構性機會，比如未來中國高速消費將會改變很多中小城市的區位價值，也會改變大家未來房地產市場的機遇。不是只有一二線城市有機會，三四線城市也有機會。我們在未來打造中國的城市，中國城鎮化進行的過程中，我們在城市發展的形態上主要是以城市群作為發展的主體和形態，意味著未來城市群的發展，大城市以及大城市周邊，緊靠著大城市輻射比較明顯的中小城市，未來發展機會很大。未來要大城市帶動中小城市發展。包括國土資源部已經提出來，東部三大城市群未來不再新增建設用地，主要是盤活總量建設用地。未來三個城市群主要靠大城市帶動小城市發展。所以，受大城市輻射非常明顯的周邊的中小城市未來都是有機會的，可能是東部的中小城市，但也有機會。
城市群怎麼打造?就是要通過城市群內打造一小時、半小時的交通圈，把中小城市連接起來，再通過國家的交通網把城市連接起來。當中國的交通網打造成的那一天，中國657個城市未來可能會分兩類，一類是在整個國家交通網上，還有一部分城市在網下面。大城市還是在高速交通網上面的城市，有交通結點的城市，未來他們的投資成本更低、投資效率更高，對產業的吸引力更大。所以，對房地產來說投資的機會就更明顯。儘管網上的這些城市不一定都是一二線城市，很多都是三四線城市。我本人是山東人，年末受山東滕州市委書記的要求，給他們講了半天課。很多人不知道滕州，我是山東人，我去過滕州，滕州在山東棗莊市下面的一個縣級市，在山東不是屬於發達的地區，過去到那裡很不方便，山東在濟南開車到滕州，大概3個半小時，北京如果開車過去怎麼也得7、8個小時，坐鐵路很不方便。但是我這次去山東滕州，因為通了高鐵，從北京坐高鐵到山東滕州市只有兩個半小時。我早晨起來坐車到滕州，中午在那裡吃完飯，休息了一個小時，下午講課3個小時，晚上到北京。滕州屬於四線城市，2013年全市商品房銷售量和銷售額雙雙超過30%。我去的時候，當地有一個五星級酒店，超乎想像，山東縣級市有五星級酒店，在當地是沒有床位的。我就在想，這是一個四線城市，是我們從來不著眼、不關注的一個城市，但是他們那個地方的房地產在2013年表現得非常好。為什麼呢?反過來追問，他們為什麼會出現這樣一個結果?第一，當地做產業結構調整做得比較紮實。第二，高鐵給它帶來的機遇非常明顯。整個滕州市從過去不方便偏遠、落後的城市，由於通了高鐵，整體上改變了這個城市，變成了到大城市交通很方便，空間有價值，土地又便宜。
所以，中國的三四線城市數量多，多到657個城市，他們未來很多城市是有機會的。所以，結構性機會從地理位置來講，以後很難劃分一二三四線、大中小城市，區位對城市的發展來說是非常重要的。
第二，我認為未來傳統的房地產、住宅、拿地、蓋房子、賣房子這種形式未來機會性不大。我們還面臨著隨著產業結構升級，辦公大樓市場以及伴隨著消費結構升級，能夠打造旅遊休閒的旅遊地產，以及馬上面臨的樓宇經濟，還有馬上要面臨的養老服務社區。這些都是我們存在的結構性機會。
未來給我們提出一個新的挑戰，這樣的地產都不能夠沿用過去傳統的住宅開發模式，我們在今天會發現一個非常有意思的觀點，一個企業家認為中國的房地產確實沒什麼搞的，現在面臨著很大的困境，走不下去，不知道怎麼走。還有一類企業家對未來的市場充滿信心，中國的房地產現在剛剛是少女的青春期，未來的發展空間很大。為什麼企業家對未來市場有如此大不同的看法呢?主要是就他們自身創建的商業模式不同，主要以傳統的房地產開發商業模式，肯定認為未來的發展沒有什麼前景。但是如果你能夠有創新性的商業模式，能夠抓住這樣一個結構性機會，未來的中國房地產市場顯然機會是很大的。所以，堅持創新未來的房地產市場機會一定是很大的。
