最近曝出的杭州等城市多個項目價格出現調整，讓年初就已傳得沸沸揚揚的「樓市崩盤論」再次發酵。儘管國家統計局24日公布的數據顯示，2014年1月新建商品住宅價格同比上漲的城市依舊達到69個，但環比下跌的城市已達6個。部分城市提高首套房貸款利率的同時，有報導稱多家銀行已暫停房貸業務。除了興業銀行承認停辦房地產夾層融資，相關銀行都否認停貸的說法。
眾說紛紜中，首先受到影響的是股市和居民——出於對樓市調控升級、上市房企資金鍊緊張的擔憂，昨日A股大幅走低，房地產板塊跌幅超過4%，上實發展[簡介最新動態]等多隻個股跌停。有房子掛牌的居民，在看似很好的市場卻很難出手。而手握現金的居民，買了，怕房價真的跌;不買，又怕還要漲，稀里煳塗中不知如何下手。樓市到底會不會崩盤?房價又該去哪兒?有專家認為，儘管中國的房地產還沒有走到崩盤的境地，但確實已經走到了一個亟需變革與調整的十字路口。
「價格確實降了。」昨日(2月24日)下午，杭州樓盤降價風波當事方之一的梁鴻眉，在電話中向《每日經濟新聞》記者這樣表示。梁是浙江天鴻房地產開發有限公司的董事長，由其開發的天鴻·香榭里是此次高調降價的項目之一。
2月18日，位於杭州城北的德信·北海公園[最新消息價格戶型點評]宣布以15800元/平方米的特惠價清盤。不到24小時，該樓盤斜對面的天鴻·香榭里跟進，曝出折後起價11800元/平方米，均價為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。
對此，濱江集團(002244，SZ)董秘李淵向記者稱，上述降價只是個別樓盤的個別現象。同時，降價區域位於杭州近郊，主城區未出現明顯降價。不過，他同時提醒，杭州目前的庫存量也是不容忽視的，不少杭州房企的銷售壓力較大。
浙江大學區域與城市經濟研究中心主任陳建軍認為，都市圈經濟的發展帶來的問題是土地供應的多元化，杭州周邊城市為了搭乘發展東風，按照各自的節奏加大供應土地，容易造成房地產市場供大於求的局面。
降價引發蝴蝶效應
由於杭州的房價水平直逼北上廣深一線城市，其變化亦被視為國內樓市重要的風向標之一。有業內人士認為，這只是杭州的個別現象;也有人認為，降價緣於開發商的資金鍊問題;更有市場分析稱，這或是整個房地產行業風險爆發的徵兆。
步入馬年以來，在成交量趨緩的背景下，杭州樓市籠罩在降價氛圍之中。當地不少房地產業內人士紛紛在論壇、微博等網絡互動平台上，猜測誰會是第一個降價的樓盤。
至於降價，梁鴻眉解釋稱，其所在的杭州北部軟體園房源庫存並不大，但相鄰的餘杭北區塊庫存不少，這些新樓盤中就包括萬科[簡介最新動態]的北辰[簡介最新動態]之光和濱江集團的萬家名城，其中後者濱江·萬家名城[最新消息價格戶型點評]較低的開盤價給區域帶來了較大的衝擊。
市場數據顯示，2月22日，濱江·萬家名城開盤2、9號樓共計274套房源，主力戶型為89~130平方米。其中2號樓均為精裝房源，價格將在首開均價14660元/平方米的基礎上微調;9號樓為毛坯房源，價格以首開均價12660元/平方米的基準微調。
梁鴻眉說，繼北海公園、濱江·萬家名城等項目價格調整後，迫於銷售壓力，同時為了回籠資金以及公司計劃在杭州再拿土地，公司決定跟進降價。
上述樓盤的降價亦引發市場的「蝴蝶效應」。據杭州房管局旗下的杭州透明售房網最新統計數據顯示，位於杭州主城區的裕豐青鳥·香石公寓推出10套特惠房源，其近期成交均價在23000元/平方米左右，而此次的特惠房源戶型在130~139平方米，價格260萬元起，優惠幅度較大。同時，位於濱江區的天陽·半島國際[最新消息價格戶型點評]和保利·梧桐語也趁機推出特價房。
庫存量居高不下
值得注意的是，杭州樓盤的本輪降價與其巨量的庫存或不無關係。李淵向記者稱，上述降價只是個別樓盤的個別現象。同時，降價區域位於杭州近郊，主城區未出現明顯降價。不過，杭州目前的庫存量不容忽視，不少房企銷售壓力較大。
平安證券研報認為，本次先後宣布降價的德信·北海公園和天鴻·香榭里均位於拱墅區，當前區域庫存約1.06萬套，去化達17.6個月。考慮到拱墅區2013年土地成交建面218萬平方米,同比增長184%，為2013年全年銷售的2.5倍，未來潛在供給壓力較大。
對於全市的庫存，據杭州透明售房網最新統計數據顯示，截至昨日(2月24日)18時，杭州市區(包括餘杭和蕭山)的庫存量為11.3萬套，可售面積近1001萬平方米，如果按照過去3個月平均銷售面積計算，去化月數為15.6個月，處於相對較高的位置。
21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，杭州商品房庫存面積的增幅遠遠超過其消化增長速度，而去年出讓的龐大巨量土地也將在今年逐步形成有效供應。這些疊加在一起，給市場傳達的信號就是，供應巨大，而需求有限。最先作出反應的，往往是那些實力不強、資金鍊緊繃的中小開發商，如果不搶在別人前面率先回籠資金，當真正的風險來臨時，最快倒下的也將是這些企業。
桑豫峰稱，不排除還會有其他樓盤隨後跟著降價，尤其是庫存比較大、無法承受市場觀望期的企業。如果杭州降價的樓盤形成一定風潮，有可能會對上海以及長三角地區產生影響，甚至傳遞到北京等城市。這種趨勢一旦形成，就會對購房者的預期產生巨大影響。
發展都市圈的隱患
在杭州市區11.3萬套的巨量庫存中，餘杭和蕭山分別高達2萬套、3.93萬套。據杭州日前公布的《關於杭州市2013年國民經濟和社會發展計劃執行情況》(以下簡稱《執行情況》)顯示，杭州全市都市化程度要達到75%以上。為實現上述目標，要加快城鄉一體化進程，推進城市有機更新，增強副城組團城市功能，加快五縣(市)和中心鎮發展。大力發展都市圈經濟。
陳建軍認為，都市圈、城市群是城市化的重要內容和主要載體。杭州城區面積不大，近年來一直加大發展都市圈經濟，杭州對周邊城市的輻射和集聚作用非常明顯，不少周邊有條件的居民都願意到杭州市區去買房。
陳建軍稱，都市圈的建設發展與房地產投資有關係，杭州餘杭區和蕭山區雖然都屬於杭州市區，但並不是主城區，拿地成本比較低。但在發展都市圈的背景下，土地價值被看好，不少國大陸產大鱷和杭州本土房企到這些地方跑馬圈地，比較典型的就是餘杭城西未來城海創園、城北臨平及蕭山等地。
數據顯示，2013全年，杭州全市共計出讓土地225宗，出讓面積814.5萬平方米，可建面積2156.7萬平方米，其中，餘杭區成功出讓土地86宗，出讓面積330萬平方米，蕭山區出讓土地37宗，出讓面積164萬平方米，餘杭和蕭山增幅明顯。
陳建軍認為，都市圈經濟的發展帶來的問題是土地供應的多元化，這些周邊城市為了搭乘發展東風，按照各自的節奏加大供應土地，容易造成房地產市場供大於求的局面。
針對房地產投資，據上述《執行情況》顯示，2013年，杭州市完成房地產開發投資1853.28億元，比上年增長16.0%。另據《杭州日報》日前披露的數據顯示，2014年，杭州市年度固定資產投資總額計劃完成5000億元，其中，房地產開發投資將增加至2230億元。
