1.「我在用你的房子來推銷我自己。」
最新的標準普爾(S&P)/Case-Shiller房價調查顯示，美國的房價已回升至2004年年中的水平。儘管每月的漲幅在放緩，但今年春季——傳統的購房黃金季——似乎是一個賣方市場。
這對房產仲介來說也是個好消息。全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors，簡稱「NAR」)在2013年對會員展開的調研表明，去年房產仲介的年收入中值達到34,000美元，為2006年——恰好在美國房地產泡沫破裂之前——以來的最高水平;2012年的收入較2010年提高了37%。
儘管大多數仲介都是工作努力的專業人士，買家和賣家都可能遇到一些在房子中只看到「自我」的仲介。
為了獲得代理權，有些仲介會天花亂墜地講述他們在你所住街區如何賣出房子的故事。他們會承諾將你房子的照片登在精美雜誌的整版廣告頁面上，並藉助直郵廣告使你房子的信息覆蓋你所住街區以吸引有意改善住房的買家。
批評者認為，這些仲介是很棒的推銷者——但只是他們自身的推銷者。房產仲介網站Redfin房地產業務副總裁卡倫·克魯普索(Karen Krupsaw)稱，房產廣告中的照片「推銷的是仲介」。郵寄廣告引發的是對社區，而非房子的興趣。她說：「它是(經紀人用來)給他們自己帶來業務的一個途徑——用的是你的房子。」
此外，克魯普索還指出，仲介從事大量業務並不一定表示客戶就滿意他的工作。確實，商業改進局委員會(Council of Better Business Bureaus)統計稱，2012年全美範圍內消費者針對房產仲介的投訴數量較前一年增加了22%。
房地產信息網站Trulia建議，賣家要向仲介詢問他們最近代理的房產賣出之前在市場上待售了多長時間，然後將它與該街區的過往數據進行比較。弄清楚仲介所售出房產的平均售價及相應的平均掛牌價，此外還要問清目前他們另外還代理多少名賣家。
房地產業內人士稱，如此一來買家與賣家都有更大機會請到一名適合他們的仲介，即性格相投而且願意賣力為他們服務的仲介。
2.「你或許永遠也沒機會買到理想的房子。」
無論你是否意識到這一點，我們當中的大多數人找到理想住所，都是通過房源共享服務(MLS)實現的。這是一個由當事經紀人建立、其他經紀人和代理人也可訪問的當地或區域性待售房產資料庫。
不過，有些房子不在MLS之列，而是被安排進行預售或「口袋」掛牌交易。這些住宅在賣方經紀人所在公司的合夥經紀人中進行推銷，通過口頭方式介紹給精心挑選的仲介。在其他情況下，一兩名仲介壟斷某個街區或住宅項目(比如一個養老社區)的銷售，然後給買家介紹未「正式」對外銷售的房產的情況並不少見。
有些仲介認為口袋掛牌交易對相關各方都有利。比如說，房主可以開高價來試探市場。假如房子售價過高不好賣，它就不會出現在MLS上無人問津，後者無異於房產交易中的「死亡之吻」。與此同時，買家也可不用加入競標戰，而通過私下交易買到房子。
不利的一面是，口袋交易限制了潛在買家的數量。不知情者都不會上前敲門，更別提進屋走一遍了。
因而，許多房產仲介和房產專家都不贊同這種做法。
明尼蘇達州納瓦拉(Navarre)購房者與賣房者監管機構——美國房地產消費者維權協會(Consumer Advocates in American Real Estate)的執行董事道格·米勒(Doug Miller)稱，口袋交易「不合道理」。他說：「你把一大部分市場都排除在外了，而且也不會替客戶省錢。房產經紀人應當努力在儘可能短的時間內將房子賣出最高價。」
3.「我的佣金並非鐵打不變的。」
在房產交易過程中，恐怕沒什麼事情能比仲介佣金引發更多爭議。6%的佣金——買方與賣方代理人平分——一直被視為是全套代理服務(房產經紀公司處理從房產推銷到搬遷安排的所有交易事項)的標準收費。NAR的數據顯示，近80%的持照仲介採用平分佣金的方式。
實際上，佣金是可以商量的，而且在各個地區有所不同。NAR稱，通常來說佣金在高成本市場較低，在低成本市場則收得較高。賣家若想少付些佣金，其中一個方法是同意設定一個有競爭力的售價——也就是說將價格定在市場較低水平。時間就是金錢。迅速成交意味著仲介接下來可去忙下一筆交易，由此提高效率。內部人士提醒，要確保你在交易中的出讓額度不會高於你節省的佣金。
有些仲介降低了他們的佣金，從交易中獲得的實際收益反而會更多。這種情況會出現在一名仲介代理買賣雙方，即「雙重代理」交易中。通過該方式仲介可獲得所有佣金，然後再與他們的仲介公司平分。在一筆佣金為6%的交易中，仲介及其所在經紀公司分別收取合售價1.5%的佣金，但是通過雙重代理的話，就算佣金為5%，仲介也能從中掙取2.5%的佣金。在某些情況下，若賣方經紀人與買方經紀人都在同一家公司執業，那麼一方就能獨攬全部佣金。
雙重代理可能會引發利益衝突，因而引起了房地產專家與州消費者保護部門的質疑與警惕。這種「兩頭通吃」的做法雖然並不普遍，但在大多數州都是合法的，只要它被披露給了相關各方並獲得了他們的書面同意。
Redfin的克魯普索提醒：「要注意那些(佣金)費率是什麼性質。它存在一個灰色區域，會根據市場的變化而大幅變動。」克魯普索不允許其公司的房產經紀進行雙重代理。
4.「你的房子並沒有你想的那麼值錢。」
有些房產仲介開玩笑說，房產賣家有兩類：一類是心理價位超出其房子實際價值的人，另一類是拒絕放棄這個立場的人。
有些仲介不會代理心理價位超出市場承受能力的賣家。紐約州傑里科(Jericho)產權保險服務商Hallmark Abstract Service的總裁麥可·霍爾特曼(Michael Haltman)稱，其他一些仲介則沒那麼挑剔，儘管開價過高會延長房子在市場上的待售時間，反過來傷害到賣家自己。
此類仲介承諾將房子賣出高價，導致賣家產生不現實的預期。於是天真的賣家便與虛抬售價的仲介簽訂合同，以賣家的理想價格將房子推向市場出售。但是，過了幾周之後，在還沒出現認真的購買意向時，仲介便會建議賣家降低價格。
霍爾特曼說，在那時賣家幾乎沒什麼選擇，只好將要價降到較實際的水平——而且絲毫不明白仲介的花招。霍爾特曼說：「人類的天性就是想得到最好的。」他還指出，經紀人的職責是設定賣家的預期，不是聽從他們然後給他們帶來失望。
5.「年輕購房者不想買你的舊房子。」
《老房子》(This Old House)是一檔有關自己動手整修房子的熱播電視節目。不過，就算你的房子有可能出現在這檔節目中，你在賣房之前也需要進行修繕。
針對購房者的調查顯示，許多人都偏愛環境優美、科技設施現代且最多只需進行表面修繕的住宅。
這一點在如今已20多歲和30歲出頭的「千禧一代」中更是如此。市場調研公司GfK Roper Reports的調研表明，千禧一代不會選擇古板破舊、不新潮也沒科技含量的房子。他們想要的是一所充滿樂趣的房子。該調查顯示，渦流浴缸、泳池、遊戲室和大大的步入式衣櫥是理想住所的必備設施。高科技娛樂中心與三溫暖房/蒸汽浴室也居於夢想設施之列。不過，設施先進的廚房倒不是他們優先考慮的條件。
確實，Wakefield Research於2012年為Better Homes and Garden Real Estate對1,000名18至35歲年輕人展開了調研，結果表明64%的受訪者稱，他們不會考慮住在一所缺乏最新科技設施的房子中。此外，接受調研的千禧一代中有84%的人表示，科技設備是他們住宅中的「絕對必需品」。
Redfin的米婭·西蒙(Mia Simon)為加州高科技區矽谷的房產經紀人，她說現如今各年齡段的買家都偏愛可拎包入住的住宅。她解釋道：「人們有錢但沒時間去進行翻修。」
不過，即使你的房子遠遠算不上嶄新如初，你也不用喪失信心。仲介稱，價格較實惠的修繕，比如刷一層中性色彩的新漆、窗戶裝飾、硬木地板翻新拋光、新地毯和重做的台面，可將看客變成買家。西蒙還建議：「定價要合理，把它美觀地展示出來。」
6.「另一名仲介可讓你掙更多錢。」
有時候，仲介給房子定價的方式會損害毫無戒心的賣家。有些仲介為了獲得代理權會將賣價定得過高，因為賣家喜歡聽到他們的房子值很多錢，但然後房子就賣不動了。要麼仲介會壓低售價來促成交易快速完成並給自己帶來佣金，但售價不一定是最利於賣家的。
另一方面，擁有可信紀錄證明其能以誘人價格(但不是過高價格)賣出房子的仲介，是每一位賣家都應該請的仲介。Hallmark Abstract Service的霍爾特曼指出，若要提高成功請到此類經紀人的機率，賣家應查看仲介的推薦信，要求獲得詳細的營銷計劃，並討論仲介能為他們做什麼、不能為他們做什麼。
一名成熟的仲介還會以不尋常的方式把錢裝進你的口袋。比如說，將家具、電器和其他個人資產列在總價之外，買家要為這些東西單獨付款。房產售價如此修改之後，賣家需支付的交易稅更低，而買家也可少交房屋稅。
7.「我對你感興趣的街區一無所知。」
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也許有好籬笆才有好鄰居，但是一名優秀的房產仲介應對目標街區足夠熟悉，了解那些籬笆後面的事情。
舊金山灣區房產仲介、NAR網站Realtor.com的住宅交易專家萊斯莉·派珀(Leslie Piper)說：「你要指出消費者沒有注意到的事情。」
不滿的客戶常常抱怨他們的經紀人不了解或沒有提醒他們某個新街區的關鍵問題。
派珀說，仲介應在上午、下午和晚上、工作日及周末帶客戶在社區轉轉。她說，也許某座房子位於公共交通線上，工作日期間每20分鐘你就會聽到一輛車經過。又或者房子距鐵路軌道非常近，貨運列車在周日晚呼嘯著駛過時，你就知道了。假如你在春季或夏季樹木繁茂之時看的房子，經紀人應能告訴你一旦樹葉掉落會是什麼情況。
有些人說，理想情況下一名優秀的仲介會對這些細節坦誠相告，儘管這意味著可能會打消客戶買房的念頭。
儘管如此，根據公平住房法規，仲介不得談論社區居民的類型，即它是否是個「好」街區，甚至也不能談論當地學校的質量。但是，他們可提供有關社區的人口統計、犯罪情況和學校評級的數據與信息。
8.「我無法贏得競標戰。」
多家競標的情況在熱門房地產市場特別常見，它讓賣家登上了「輕鬆獲利的列車」，卻把本來合格的買家扔在車站灰心喪氣。
但是，最終還是會有人贏得競標。那麼買家能做些什麼來提高中標機率呢?認識房子所在街區的其他經紀人、善於談判的仲介是個不錯的選擇。(如果他也略懂一些《孫子兵法》，這也沒什麼壞處。)
有些人稱，更好的選擇是找到一名做好了充分準備加入競標戰的仲介。經驗老道的仲介會問客戶他的絕對最高競標價是多少，這樣一來在競標戰的迷霧中就不會出現混亂。了解客戶願意為一所房子付出多少，可讓仲介在與賣方經紀人打交道時擁有強大的優勢——特別是在情緒激動的時候。
當然，這需要買家誠實地面對自己。佛羅里達州朱庇特(Jupiter)房產仲介公司Illustrated Properties的仲介邦尼·克拉克(Bonnie Clark)說：「我們有這麼一個說法，『買家都愛撒謊』。他們會說『我只能出這個價』，但接下來又提價。曾有人(在輸了競標後)對我說，『我本來會把價格提得更高，你為什麼不告訴我呢?』」
一旦買家確定了心理最高價位，克拉克就會去尋找「一切可打敗其他競標方的主意」，將它作為多家競標情況下的一個策略。比如說，除了建議客戶包付交易費用和房產保險之外，有經驗的仲介或許還會勸說客戶採取可能讓人覺得不舒服但能敲定交易的行動，比如現金付全款或不要求房產評估和其他事項。克拉克說：「有時候光是高價還不能敲定交易。你得去想金錢以外的其他各種方法。」
9.「我可能很快就會被炒魷魚。」
菲爾·鄧菲(Phil Dunphy)會怎麼做?熱播情景劇《摩登家庭》(Modern Family)中這位虛構的房產仲介採用了逗笑的極端方法來做交易，比如那次他被鎖在他即將帶客戶看的那所房子外，於是他從二樓一扇開著的窗戶爬進樓——然後踩進了一個魚缸，褲子都濕透了。
對於現實生活中業務不足或業績未完成公司定額的房產仲介而言，一筆交易意味著帶人看房與被人請出房之間的差別。房地產市場崩潰嚴重縮減了仲介的隊伍，現在他們依然還在恢復之中。NAR(包括經紀人和代理人)的會員人數在房產繁榮時期迅速飆升。在2006年末，NAR擁有近140萬會員，而2001年末為80萬左右。2012年年底，該協會的會員人數為略低於100萬。
在被要求提供推薦信時，處於巨大交易壓力之下的仲介可能會有所遲疑，聲稱他們只為少數客戶工作以提供專門服務。他們可能還會向賣家承諾他們的房子能賣得比市場價高，或者說些「它不是什麼大問題」或「我們會搞清楚的」之類的話來打消買家的憂慮。
在這種情況下，仲介真正表達的是「請不要炒掉我。」他們害怕告訴客戶不想聽到的東西，害怕冒丟掉交易甚至是丟掉工作的風險。
10.「我想擺脫你這種客戶。」
仲介是掙佣金的，但是買家有時會忘了這一點。這些「光看不買的人」要求全天候聯繫，需要近乎於心理治療的諮詢。Realtor.com的派珀曾遇到過一名客戶每天都給她打幾次電話，有時候次數還更多。她說：「他們說『跳』，期待我問『跳多高?』」
仲介往往都是耐心之人，但是他們在MLS之外也有自己的生活。派珀說她在晚上七點後就不再接聽工作電話。她說：「你得設定一個標準。」
許多房產仲介都有過同樣的經歷。拉斯維加斯房產仲介公司Realty One Group的勒妮·薩巴思(Renee Sabath)說：「有些人確實不是真心想買。他們不只是在找理想的房子，他們想找的是幻想中的房子。」
為了甩掉麻煩的客戶，仲介會採用微妙但不過分的策略。他們會把這樣的客戶介紹給其他性格可能更合拍的仲介，或者那些坦率地說需要這筆生意、沒辦法挑剔的仲介。此外，針對猶豫不定的買家，仲介會建議他們在看另一所房子前花更多時間來徹底研究市場以及他們的需求。
