定位失敗，湖南瀏陽奢華養老山莊入住率不足10%
有「中國最好的養老山莊」之稱的君孝天下赤馬湖養老山莊正陷入「空城」、虧損的困境。
7月2日，《中國經營報》記者實地調查發現，赤馬湖養老山莊開業一年多來，始終未能解決入住率低的難題。據工作人員介紹，目前山莊僅有20多名老人在此短期度假療養，入住率不足10%。
但是，按照公司願景，希望「通過五年的管理實踐，把赤馬湖養老山莊打造成養老服務行業的標杆，公司走品牌管理和品牌輸出的企業發展擴張之路，實現在證券交易所上市」。
不過，現實卻是另一番光景。據一位在此做短期度假療養的劉先生介紹，在參加山莊舉辦的試住體驗後決定在這裡度過一段時間，「每個月住宿和餐飲一共才不到1500元，環境也不錯，但就是不能吸引更多的老人長期住下來。」
「政府辦的福利院、養老院住得滿滿的，排隊要等很多年，而私立的養老院床位卻空置很多，入住率不高，政府支持力度小，山莊養老面臨著基本建設投入和產出極不平衡的問題。」養老山莊策劃總監丁沖告訴記者，公司正在積極地想辦法努力克服經營上的各種困難，包括承接旅遊團隊以及公司培訓、拓展訓練等業務維持經營，以此開展自救。
專家提醒，養老市場固然龐大，但一味專注於高端養老市場的角逐，忽視中間或平民群體的養老需求，無疑是經營理念和思路的錯位。
入住率不足10%
赤馬湖養老山莊位於長沙市遠郊的瀏陽市沙市鎮赤馬湖畔，距離長沙市中心約100分鐘的車程。
據了解，赤馬湖養老山莊由湖南君孝天下養老服務股份有限公司在長沙市遠郊的瀏陽市赤馬湖畔投資3000多萬元改建而成。現場的宣傳資料顯示，山莊占地210畝，山莊由15棟獨棟臨湖別墅及配套設施組成，總建築面積20000平方米，共設有養老床位300張。
不過，赤馬湖養老山莊開業一年多來，始終未能解決入住率低的難題。7月2日，記者在山莊看到，山莊臨湖而建，環境清幽，配套設施齊全，不過老年公寓、老人活動室、醫療康復中心、游泳池、會議室等設施，基本處於癱瘓狀態。醫療康復室里空無一人，僅有張貼在牆上的8名醫護人員簡介，超市、老人活動室也是卷閘門緊閉，設有400個餐位的餐廳顯得空空蕩蕩。
據工作人員介紹，目前山莊只有20多位老人在這裡做短期度假療養，由於人數太少，超市、醫療康復中心等設施並未完全開放，整個養老山莊開業一年多來，入住率不足10%，正處於虧損的尷尬境地。
一位在此做短期度假療養的劉先生告訴記者，在參加山莊舉辦的試住體驗後決定在這裡度過一段時間，「每個月住宿和餐飲一共才不到1500元錢，環境也不錯，但就是不能吸引更多的老人長期住下來。」
據了解，赤馬湖養老山莊之前定下的收費標準為每人每月1980元，包括吃住、衛生、活動、物業、內務整理等，為吸引更多老人入住將標準調低到了1500元左右。
而即使通過低價折扣的方式也並未吸引更多老人前來居住養老，丁沖告訴記者，「山莊自2013年開業至今，入住率忽高忽低，大多以候鳥式養老為主，最多的時候入住290多人，少的時候只有幾個人，入住時間最長的也就一個月。」
「交通不便，配套設施經營不起來，沒有形成老年生活氛圍可能是入住率不高的主要原因。」劉先生告訴記者，業餘生活不豐富，只能散散步或呆在房間看電視，離預期太遠了。
虧損經營
據了解，為了提高知名度，吸引更多老年人上門，湖南君孝天下養老服務股份有限公司曾在一年試營運期內推出了免費試住體驗活動，並為此追加了200萬元的投入維持日常營運。公司負責人潘元亮此前在接受記者採訪時表示，免費入住1000人，每人住3天，每天的食宿成本50元，一年下來就是15萬元。此外，人工成本和營銷成本約有150多萬元。
不過，試住體驗活動效果並不理想。據了解，試營業期間共有上千名老人前來試住，對山莊的服務、環境讚不絕口，但老人們更願意將這裡當做「農家樂」式的休憩地，呼朋引伴小住幾天，然後回自己或子女的家。
「政府辦的福利院、養老院住得滿滿的，排隊要等很多年，而私立的養老院卻床位空置很多，入住率不高，政府支持力度小，山莊養老面臨著基本建設投入和產出極不平衡的問題。」丁沖表示，公司正在積極想辦法努力克服經營上的各種困難。
不僅如此，赤馬湖山莊作為民辦養老機構，很難獲得政府的更多支持。「按照政策規定，民辦養老機構在達到營業水平後，每個床位可以獲得4000元的補助，但截至目前民政部門只給了30萬元，還有90萬元沒有落實。」丁沖告訴記者。
據了解，為擺脫虧損困境，公司正靠接受旅遊團體度假、公司培訓和戶外拓展運動來維持經營。「目前的收費標準大概在每人每天100元。」
即便如此，湖南君孝天下養老服務股份有限公司還將追加投資，建成國際性的養老基地。據丁沖介紹，「公司將適時啟動項目二期建設，總床位達到1000張。這主要是看好未來養老產業的發展前景。」
事實上，赤馬湖養老山莊面臨的困境也是目前大多數養老社區共同的難題：一邊是日益增長的老年人養老需求，一邊是養老模式的模煳和經營上的虧損。
「在一些項目中，開發商打著養老地產的旗號去爭取較低的拿地成本，養老地產最終淪為了一種宣傳策略而非實際產品優勢。」有專家提醒，養老住宅建設與服務不同於一般的房地產開發，而是一個完整的產業鏈，涵蓋物質保障、照料保障、醫護保障等許多方面，「由於開發成本較高、營運周期較長，許多養老住宅項目還處於虧損或者微利狀態。」
專家還表示，一味地專注於高端養老市場的角逐，忽視中間或平民群體的養老需求，未免是經營理念和思路的錯位，「設施經濟、價位適中、薄利多銷，培育大眾養老這一龐大市場，才是明智選擇。」
