拿著一個房子，他會琢磨這個房子能不能變錢，拿著錢，他覺得這錢會不會貶值，他永遠在房子和錢中間矛盾著。其實我發現，越有錢的人，持有房子越多的，他越擔心，他會很害怕財富縮水。
房子越多的人活得越恐懼。
本文節選於萬科集團執行副總裁毛大慶近期做客《楊瀾訪談錄》，就房地產行業目前遭遇「寒冬」狀況以及未來走勢進行了相關分析內容。在內部講話遭曝光、離職傳聞等風波後，遠離公眾視線數月的他首次接受外界專訪。
問：大慶最近被媒體關注很高，您怎麼看待這個事？
毛大慶：這火了得換點什麼價值回來(笑)。
問：5月份，我們看到包括像上海、深圳的房價已經開始下降了，怎麼樣來解讀？
毛大慶：其實剛才談到伏地挺身，包括拐點、崩盤，我覺得都不是很準確，我更願意形容它是一種消化不良的狀態。
問：消化不良，那首先是吃多了。
毛大慶：有幾種消化不良，一個是市場吃撐了，就是在過去的3年，政策的強調控之後，調控相對偏弱一點的城市，吸引了一大批投資，政府又非常積極地賣地，這就使得供應量實際上超過了這個城市在階段性的需求量，這是一種。
還有一些城市，基本上是中國房地產最火熱的那十幾個，北京為首，這些城市其實地永遠都供不夠，特大城市，所有人都認為這些城市地多貴都沒有風險，永遠有剛需，比如說一米房價都到8萬了，還有人說這也是剛需，這是什麼剛需?有時候我也不太明白。但這個「剛」不代表中低收入群體，它代表容易有人要的那個「剛」。
那在這個背景下，在2013年全國的房地產投資總額，大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。但是，這個總額的裡面的絕大部分，可以說是三分之二的投資，都去了這十幾個城市。在這樣的情況下，導致土地價格迅速增長，把未來的房價上漲的空間給提前透支了。
問：說說北京(市場)吧。
毛大慶：北京呢，其實「看不懂」是個誇張的說法，但是北京是個極其特別的市場，在中國沒有第二個，就是因為，第一，它有著太複雜的定位，第二，它有著太好的資源。對一個十三億人口的國家來說，所有的軟實力、優質資源都高度集中在北京。
優質資源是什麼?無外乎老百姓要的那些東西，教育、醫療、科技、文化、諮詢、國際化，包括工作、就業的機會。我們做過一個調研，把這些都排在一起的時候，老百姓對霧霾是最不關心的，霧霾放在是最後一條，先進去再說。但當你房子也有了，小孩也上了重點中學了，工作也挺好，這時候開始第一位變罵霧霾了。這就是圍城心態。
所以，到北京買房，買的不是房子，買的是搶占優勢資源的權利，這就是到北京買房子的人的心理。為什麼我說這個城市的房地產我看不懂，就因為它不是房地產，它就是一種心理需求，買的包括面子、尊嚴，包括生活的、未來的，兒女的這種地位，都在這個房子裡，北京的房子承載了太多太多居住之外的功能，所以這個房價沒法用普通的物品的定價去定價。
中國在前面這十五年裡邊，購買力最旺盛的人是誰?我做了非常詳細的數字描摹，大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的這一批人裡頭，這一批人恰恰趕上中國的第一批人口高峰，當時大概出生了4億人。這些人已進入中年，財富已經穩定，再次購房的剛性需求肯定很少了。但是這一批人釋放了80後乃至90後孩子的房屋居住需求，這就帶來了諸如「丈母娘推高房價」這樣的問題，出於恐慌心理的購買。
但是不是這些人都買了，就沒人要了呢?我說仍然有人。比方說濟南，這個城市就很有意思，每年進去好幾十萬大學生，而且基礎設施建設都越來越好，可是它留不住大學生。說明什麼呢?城市要發展，關鍵在於產業結構，在於能不能夠留住年輕人，留住未來有財富積聚能力的人。
而未來中國實體經濟要發展，也在於這一批人能不能積累財富，如果他們不能積累財富，這個事兒跟房地產絕對有關係。他們有了能力，又是房屋消費的購買者，然後城市就會再被更新。所以，不是說房地產這個事兒沒市場了，說白了，它被提前折騰了一通，現在你要再培育一批人，這批人能不能培育起來?要靠實體經濟共同增長。這個話說到這兒。
這二個就是老齡化問題，原來我形容，中國有幾件事在跑步，比如產業結構轉型和老齡化的賽跑，這件事情我個人認為跟房地產已經脫開了，這是一個非常麻煩也非常重要的問題，就是中國將面臨全世界從來沒見過的老齡化人口國家的局面，這裡面有很多的危險，同時有很多的機會，但是這個事情是不以你我的意志為轉移的，到那天，一堆人就老了。我們去年算得很精細，跟一群博士算，大概到2030年，會出現4億多的60歲以上人口。
問：那意味著什麼呢？
毛大慶：老齡化占比提升的時候，房地產消費一定會變，因為剛性需求慢慢就減弱了，房子一定是一個永遠都需要購買的產品，但不要指望房價漲個沒完沒了。
問：上一次房價的大幅反彈，是因為政府主導的四萬億刺激方案，但是這次政府沒有這麼做，現在都在講新常態，政府應該有一些什麼樣的作為？
毛大慶：我覺得前面十年，確實房價呼啦一下上來，加上有好多不正常的需求，導致了資源配置的高度不均衡、不公平，引發矛盾，政府為了極快的制止這矛盾，於是就拿政策去調，減速調控大概就是這個思路。
但是這又帶來了一個問題，就像說人天天靠吃藥來調節身體，調到最後，內分泌全都紊亂了，你不知道最後是哪兒分泌的東西亂了。靠藥不行，它掩蓋了真實的市場現象，同時還刺激了一些非正常的需求，由於這種市場現象是不真實的，就帶來了投資的不均衡，你是繼續發貨幣，刺激經濟，還是堅決地跟過去的做法告別?你不調整結構，這事兒就不動彈了，但是一調整，這個M2(廣義貨幣)，你看這房地產立刻就難受了。
這次調整沒有動用任何政策，它只在銀行方面稍微做了做文章，而且這文章還真不是衝著房地產去的，它是衝著經濟結構去的，這就是開始了市場的調節。
問：房地產經濟是很多地方政府的重頭戲，政府債務償還有問題的時候，這口氣還沉得住？
毛大慶：騰挪空間還有。
問：當我們說到城市在分化，房地產企業在分化，其實社會心態也有變化，站在不同的位置上，會有不同的反映。
毛大慶：因為他個人財富太大，一堆東西在房子裡頭，所以輸不起。拿著一個房子，他會琢磨這個房子能不能變錢，拿著錢，他覺得這錢會不會貶值，他永遠在房子和錢中間矛盾著。其實我發現，越有錢的人，持有房子越多的，他越擔心，他會很害怕財富縮水。
問：這一輪的行情中，我們看到、聽到了所謂的擔心和猶豫，你覺得該怎麼做，能夠對我們的經濟結構的調整帶來正面的影響？
毛大慶：我基本上沒有更多的意見，過去十年強調控全靠政策，今年沒政策大家就不習慣了，這個要慢慢學會(自我調整)，習慣靠市場來平衡市場，但是這個過渡其實是很不舒服的，我認為，這一段時間開發商會過一段苦日子。另外就是老百姓也在調整，到底買不買房，我想要有一個(適應)時間，可能得有個一兩年。這段時間過去了，原來消化不良的東西把它消化了，沒找平的方找找平了，它自然會找到新的平衡點。
