我們今天樓市面臨著的巨大風險，對很多區域而言，樓市站在了懸崖邊上，幾乎是最後的瘋狂。一如2015年的中國股市。如果說2015年的中國股市是人造牛市，政府試圖化解債務危機失敗的話，今天的中國樓市，一線城市的從緊限購，導致的環一線城市房價大漲，二線城市跟進的暴漲，幾乎是2015年中國股市的翻版，可以稱作人造樓市繁榮。這是中國政府在樓市化解債務危機的另一次努力。
如果大家記住，2015年股市消滅了一批中產的話，這次樓市的瘋狂消滅的是更大的一批，畢竟中國人配置在樓市的資產遠遠超過股市。
1）中國的宏觀經濟分析
a）我們是怎樣發展經濟的？
回顧歷史是很有必要的：中國經濟在經歷了瘋狂折騰的幾十年後，幾乎國民經濟全面崩潰，這是我們改革開放的的面臨的環境，也是最初的改革幾乎毫無阻力，全面高歌猛進的本質原因。整個上世紀八十年代，是中國經濟和社會發展的黃金十年，在經濟學上稱為：帕累托最優。也就是每個人的資源獲得都建立在別人不受損失的階段。這也是經濟社會全面走向正常化的標誌。
進入到上個世紀90年代，以鄧小平的南巡為標誌，中國掀起了全面改革開放，以特區經濟，發展鄉鎮企業，遍地開花的工業園區和各種開發區，以地方政府招商引資為標誌，GDP這個概念被全面引進地方政府的考核為標誌，以工業化為主導，這個時期，以農民受損，城鎮繁榮為標誌。如果大家有興趣可以追尋那個時代的農民生活，是非常苦的，農業稅很重。記得還有本書，上書朱鎔基總理的，說農民很苦之類的。當時引起很多人的共鳴。這本書我沒看過，是我研究中國經濟史從文獻中檢索到的。
上個世紀90年代末，這種政府主導的工業化，全面產能過剩，國企虧損累累，整個中國銀行業不良貸款達到兩位數，技術上已經全部破產。所以，朱鎔基主導了銀行業的一系列的剝離不良貸款，成立四大資產管理公司，對接四大商業銀行的壞帳。引進外資改造中國的商業銀行系統。對國企抓大放小，大規模的國企下崗，給企業甩包袱。在全社會採取的戰略是，醫療，教育，全面產業化的戰略，財政甩包袱。尤其是98年取消住房分配製度，和分稅制，為中國房地產今天的繁榮和地方政府的土地財政拉開了序幕。這個時期的代價是：城市尤其是國企工人，成為了最大的犧牲品。
進入到本世紀，以加入WTO為標誌，我們享受了全面的WTO的紅利，開始這本世紀十多年的經濟輝煌，但又似乎走到了上個世紀90年代末的窘況，產能全面過剩，銀行業壞帳在經歷了十多年壟斷性發展後，壞帳開始顯現，經濟連續下滑，體現在房地產上，鬼城遍布，在中國幾乎找不出一個不過剩的領域。
我用儘可能短的文字，回顧了中國經濟的歷史。回顧中國經濟的發展史，我們可以得出這樣一個結論：國家強勢主導經濟發展的模式。經濟好轉的時候，國進民退。經濟發展困難的時候，政府甩包袱，成本整個社會來承擔。經濟發展的目的是以有利於政府為目標。這也是中國工業化領先於城市化的原因。因為需要而讓你城市化。這也是長期以來，投資是中國經濟發展本質原動力的原因。也是為什麼消費在中國對經濟發展的貢獻不是主導原因所在。
康德說：人是這個世界的目的。我們經濟發展，以有利於政府的統治為目的。這也是長期以來，政府推行均衡化為目的的本質原因。如果遵從市場規律，以人的發展為目的，讓人自由遷徙，那麼有的地方政府可能根本存在不下去，譬如鄉鎮，農村這一級政府可能不需要存在。政府的龐大官僚集團可能也不需要存在，因為政府的很多職能和官僚集團，是以介入具體的經濟活動有了存在價值的。所以說，市場經濟必然小政府。
政府介入具體的微觀經濟活動，各級地方政府的行為就具有了驚人的一致性，他們本來不是專業的商人，講政治，統一行動，所以，這也是中國政府經濟重複建設，各地經濟結構幾乎雷同的原因。也是任何一個行業，很快就產能過剩的原因。
所以，中國房地產最終也產能過剩，跟鋼鐵，水泥，電解鋁，平板玻璃這些產能過剩，邏輯上是一脈相承的。毫不奇怪的。是工業化思維，在房地產上的結果。是計劃經濟思維，在城市化上追求區域均衡，不走大城市化道路的一脈相承的邏輯結果。跟所有的行業一樣，追求計劃，控制，以政府為本位的邏輯結果。這也是各個城市不僅僅產業雷同，城市規劃也都幾乎一樣的本質原因。
投資！投資！投資！出口也是因為和為了投資！嗯，我們就是這樣發展經濟的。今天我們工業產能過剩，工業化遠遠超出全世界所有國家，名副其實在總量上全球第一，而城市化還沒有完成，就是這種經濟模式的必然結果，沒什麼好奇怪的。
b）我們的經濟現在發生了什麼？
中國經濟全面產能過剩，大家早已知道了，上邊也分析了產能過剩的原因。在這個背景下，中國政府提出了，經濟結構升級，經濟發展模式從要素驅動，投資驅動，到創新驅動的口號，還喊出了新常態，也就是承認經濟發展的低速狀態。但是，最近看到經濟刺激政策不斷，讓我非常困惑，這就是面臨這個體制像上述分析的中國經濟慣性模式挑戰遇到了阻力。知道問題的癥結，而妥協的結果，具體原因就不方便猜測了。
2）中國的債務問題
中國這種以政府主導的經濟發展模式，以要素驅動，投資驅動為根本特徵的經濟發展模式，我們看到了一個極具擴張的財政導向，經濟學界對中國整體債務保守的估算數據，整體債務占GDP的比重達到250%。尤其是企業負債最高，達到160%，這在全球是最高的。2008年，在美國爆發的金融危機，其實學界公認這次危機的源頭就是中國經濟模式導致的。也就是爆發在美國，源頭在中國，是中國這種扭曲的經濟發展模式，對全球經濟體的破壞。
我們本來可以利用那次機會進行經濟改革，我們的選擇是天量刺激。自2008年來，我們的財政赤字，每年都以GDP的1%增長，2009年財政赤字，猛增6倍，達到7782億。赤字占GDP達到2.25%，但2009年後，尤其是本屆政府執政後，從2013年開始，每年財政赤字都超過了2009年，今年財政赤字安排2.18萬億，債務率占GDP達到3%，這個數字是全球公認的警戒紅線。
這只是中央政府。地方債務還不包括在內。企業債務全球安全的警戒線是50%，我們早已超過60%。這也是中央搞債轉股的原因，在產能過剩的背景下，如此高的債務，企業別說還錢，連利息都還不起。但這樣一搞，表面上銀行資產負債表短期好看了，儘管失去了一點利息收入，但是減少了壞帳撥備，這麼一玩，短期皆大歡喜，可是這樣，消耗了銀行的資本金，只是把問題後延。企業也皆大歡喜，反正還不起錢。一個很簡單的邏輯：銀行做股東，企業的問題就好轉了嗎？今年就已經觸及到3%這個債務紅線，明年呢？還有多少空間？
所以，中央財政加槓桿，沒有多少空間了，地方政府，企業都面臨著去槓桿的階段，毫無餘地了。這也是前些日子，周小川說出了居民加槓桿的邏輯，想來想去，在結構調整，整體面臨著去槓桿，但又想短期經濟保持他們所謂的增長底線，這是唯一加槓桿的地方了。
3）中國經濟的貨幣政策問題
先簡單普及一下貨幣知識：現代的貨幣知識，不是普通人理解的錢是印出來的，貨幣的本質是信用創造出來的。現代的中央銀行制度，錢的本質是央行和我們千千萬萬的企業和個人共同創造的。信貸創造了M2，我們到銀行借錢，本質上我們就創造了M2，歸還一筆貸款，我們就消滅了一筆M2。這就是現代金融的信用創造。所以，從這個意義上，中國這兩年的房地產的天量信貸，不是很多人理解的貨幣蓄水池，而是貨幣的印鈔機。這跟絕大多數人理解的是不一樣的。這個道理本質上闡述了，為什麼經濟繁榮，很容易導致通脹的原因。因為經濟繁榮，市場的借貸行為就多，M2就容易被創造出來。經濟過熱，M2就過多的被創造出來。
按照貨幣主義大師弗里德曼的理論，貨幣本身也是一種資產。市場經濟的國家，貨幣政策往往也都是通過價格來傳導的，這也就是我們在媒體上，常常見到的，全世界都盯住美聯儲是不是加息的原因。只有中國這樣的國家，往往會頻繁的使用存准率，等一系列的數量型調節工具。這個簡單的道理就像樓市，全世界的房地產都是通過價格調節需求，只有我們通過限購調節一樣荒唐。
回顧中國自1990年以來，中國的M2的增速達到80多倍，複合增長率達到驚人的18%，遠超GDP的增速，自2008年來，全世界的新增M2大約接近2/3是中國貢獻的。中國目前的M2是美國的2倍，日本的3倍，大約是整個美國+日本+歐洲的70%，真可謂是名副其實的貨幣大國。
這裡面的原因除了我們這個經濟體過於依賴間接融資。更多的一個原因，就是大量的國企，大量的殭屍企業存在，這些企業很多就是靠借新還舊，靠貸款活著。也是我們這個經濟體過於依賴投資驅動邏輯結果。了解了中國經濟驅動的模式，和我們的經濟參與主體，就明白了：為什麼一個貨幣大國，融資還這麼貴呢？按照普通人的理解，貨幣大國，應該融資容易並且便宜啊，搞明白了我們的借款主體，就清楚了。這也是去年開始喊著清理殭屍企業的原因。這些低效的國企和大量的殭屍企業是中國經濟沉重的負擔。
從2014年11月到2015年10月不到一年的時間，央行先後降息6次，把基準利率從3%一路降到了1.5%，降息力度跟2008年金融危機一樣，但利率更低。從去年2月到今年2月，降准6次，從20%下降到16.5%，幅度是3.5個點，而當年金融危機時，只降准了3次。幅度是1.5個點。當年金融危機時，人民幣匯率是堅挺的，而這次直接觸及了匯率，從2015年至現在，匯率貶值幅度已經超過4%。
這也是今年開始的蔬菜豬肉價格飛天的原因，而不是天氣。但是貨幣政策可以這樣一直創造下去嗎？
如果這個世界上有一種貨幣政策可以避免危機，那就不存在經濟危機了。貨幣寬鬆又不是什麼技術含量的活。經濟學上，貨幣政策長期而言對經濟的影響是中性的，影響只是短期的，這也是美國2008年爆發金融危機時，美聯儲最早不救助雷曼兄弟的原因。從中國貨幣當局頻繁的操作來看，我們事實上一直救助，從這個角度而言，其實，我們的經濟體大多數時候，似乎一直處於金融危機之中。
4）我們可以得出什麼結論？
中國的經濟發展模式，中國的債務問題，中國的貨幣政策，都已經走到絕境上了，空間都不大了。最近這一年的貨幣政策，已經比08年金融危機時還激進了，貨幣寬鬆的結果，必然走向通縮。這也是媒體上有人說的通脹之後，必然通縮，這就是信用的擴張和收縮的邏輯。大家也看到去年開始的激進的貨幣政策導致資本並沒有流向他們想當然的實體經濟，也沒有流向三四線城市的庫存，資本反而追逐了一線城市的房地產的原因。寬鬆的貨幣政策必然導致資本流向稀缺的資源，然後空轉，並帶動實體資本流出，最終觸及匯率，引發資本外逃。有人說，中國是資本管制的國家，但大家忘記了中國是外貿依存度超過60%的經濟體，去看看澳大利亞吧，中國的購房者已經把澳大利亞變成了房地產為支柱的經濟體國家了。讓澳大利亞成功走出了因鐵礦石為主的大宗商品出口下滑而帶來的經濟下滑。這就是資本外逃的力量！
我們前些年花了幾年的時間辛苦建立的人民幣國際化為目的的離岸市場，為了保匯率，一夜間摧毀。這就是代價！
所以，按照普通人對貨幣的知識，因懼怕人民幣廢紙化，在一線城市更加嚴格的限購前提下，爭先恐後在環一線城市周邊，在部分二線城市買房，這個時間很快就會結束，一旦中國經濟進入滯脹階段，這個漫長的過程，比股市慘烈多了，尤其是在這些地方你還加了槓桿。這是我非常憂心的地方。
現在該到了把中國經濟送上手術台的時刻了，應該承受這份痛苦。一個正常的國家的經濟政策和貨幣政策是發揮這個經濟體的要素增長率達到最優就可以了，而不是人為劃定一條底線。這個簡單的道理就像一個人賽跑，你把他的潛能發揮到最優就行了，而不是讓他服用興奮劑，傷害他的身體。如果這次繼續刺激，大概率的事件是引發資本外逃。觸及匯率制度。如果不刺激，那麼我們需要漫長的時間來治癒中國經濟體的餘毒，進入非常長的調整過程。從哪個角度，你在環一線城市，和某些沒有價值的二線城市的瘋狂擊鼓傳花遊戲，都是最終的買單人！不可能有任何例外！這是清晰看得見的邏輯。
5）中國經濟的轉型路徑
有人說，中國的房地產是中國經濟的發動機，這句話，我一向認為是胡扯。中國房地產從來不是中國經濟的發動機，過去不是，現在不是，將來也永遠不會是。而城市化是！中國經濟真正的發動機是城市化！這種因聚集而提高的效率，因聚集而凝聚的創新和產業變革的力量，如果中國能現在選擇正確的大城市話路徑，放開限制，以民為本，選擇大城市的路徑，界定一個尊重現實的經濟增長率，這才是在經濟轉型，在增長的前提下慢慢轉型的路徑。如果至今依然看不到這個清晰地邏輯，把房地產這個城市化的副產品想當然作為了經濟的發動機，依然是一種增產能的戰略。這種大水漫灌的方式，可以毫不猶豫的回答：中國經濟進入了滯脹階段了！聰明的資金應該選擇外逃！
無論從哪個角度，我都看見了這一波環一線城市，和部分二線城市的房地產熱的風險。我深為擔憂，我從任何一個角度都看不到這筆資金有任何贏得可能性。這是我看到的悲壯。2015年的股市暴跌，洗劫了一大批中產階級。如果這一次的環一線城市和部分虛高的二線城市房價暴跌，那可是更大的一批中產者，一個沒有中產的國家還有希望嗎？
中國經濟就像一個中毒極深的病人，越來越需要大量的藥物刺激。不徹底找到病根，只是一味的刺激，早晚轟然倒地。房地產！沒有正確城市化戰略的房地產，就只是蓋房子而已，這是最最傳統的技術，一點技術含量都沒有。如果一個國家靠蓋房子就能發展經濟，如果一個國家靠貨幣寬鬆就能發展經濟，這個世界上還會有窮國嗎？這是多麼簡單的道理。
