今天，我們來梳理中國房地產的歷史，再來梳理中國經濟的歷史、時間節點、政策節點、變化節點。以期讓我們更好的理解中國特色、經濟基石，以及房地產和製造業都發生了什麼變化？
明確觀點：一個國家強盛的基礎、經濟基石一定是製造業。
房地產業再發達，不可能成就中國夢，也不可能讓中國在世界上崛起，也不可能真正的實現國富民強，能讓中國躋身於世界之顛的只有製造業。如今世界上真正的經濟強國如美國、日本、德國、法國，仔細看一下，房地產在他們國家的經濟棋局中只是一個消費品，不會成為投資品，而日本在1991年的房地產泡沫也告訴了大家這個事實，作為一個消費品沒事兒，但當房地產成為全國人民的投資盛宴時，就註定了大起大落的悲慘結局。
房地產業不行，金融業一樣也不能成就中國夢，曾幾何時，冰島因為大力發展金融業讓國家富的流油，人人都感覺自己的生活站在了全世界的頂尖，認為依靠金融業、服務業一樣可以強國富民，2008年的金融危機已經告訴了全世界，這都是一個虛無的夢而已，冰島全國破產，把冰島國家賣了都償還不了自己欠下的債務。
香港的未來並不美好，因為全靠金融、房地產、服務業，這是建立在沙灘之上的經濟。我們現在日常用到的，已經看不到香港品牌。國際最著名的三個評級機構，有兩個已經把香港調到了「負面」，說明了什麼？
新加坡、台灣、韓國就好很多，他們都有強大的製造業，比如彈丸之地的新加坡，是世界上最大的電腦磁碟驅動器和硬碟出口國，也是世界第三大煉油中心，我們平時食用的金龍魚就是新加坡的企業。韓國和台灣就更不用說了，國際品牌更多。
為什麼一定是製造業？
1、製造業是可以賺全世界國家的錢的賺錢方式，只有從國外賺錢進國內，這才是真金白銀的錢，而如果只是在國家內部賺來賺去，大到國家，小到家庭，老爸的錢給兒子，兒子的錢給媳婦，這個家庭真的富了嗎？
2、製造業是可以循環發展、永續發展的，房地產地賣完了就沒有了，但製造業不是，可以世代傳承，繼續發展。
3、製造業的利潤其實要比房地產高，比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等，這些，利潤率一定是在房地產之上。目前中國的房地產能保持15%的利潤率也不錯了。
4、房地產對環境、自然的破壞是永久的、不可恢復的，製造業才是可以布局全球的產業。
一、1979-1992，中國實體經濟起步並打下良好的基礎
1978年12月，十一屆三中全會召開，把注意力從階級鬥爭轉到經濟建設中來。這是中國經濟發展的重大轉折。
1979年，全國一半以上的生產隊實行包工到組，25%的生產隊實行包產到組，極大的調動了農民的積級性。
1979年10月，分布《中華人民共和國中外合資經營企業法》，開始鼓勵外資直接投資中國，1980年設深圳、珠海、汕頭、廈門為經濟特區，1990年，開放上海浦東。
1988年4月，《中華人民共和國憲法修正案》規定：私營經濟是社會主義公有制的補充，國家保護私營經濟的合法權利和利益。從此，中國經濟進入了有活力的大發展時期。
1985-1992年，中國簽訂利用外資項目8.8萬個，實際利用外資816.8億美元，其中外商直接投資312.95億美元。
在這個階段，全社會資源和自然資源都在湧向實體經濟，以製造業為基礎的實體經濟發展較為穩健，經濟結構相對比較健康。
二、1992-2002，投資+出口推動經濟高速增長的模型形成
1992年，鄧小平同志南巡講話，提出發展才是硬道理，要加快改革。
1993年11月，十四大召開，進一步開放了商業、外貿、金融、保險、航空、律師、會計等行業。
1988年海南島脫離廣東省成為中國第31個省，一場炒作海南島的房地產泡沫到來，1992年海南全省房地產投資87億元，海口地價從1991年的十多萬元/畝猛漲到1992年的600多萬/畝，海南商品房價格從1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到1993年的7500元，三年漲了4倍，這是中國史上的第一場房地產泡沫。
1993年6月9日，朱鎔基總理召開會議，直指海南房地產的瘋狂泡沫和風險。
1993年6月23日，朱總理發表講話，終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業，6月24日，國務院分布加強宏觀調控的意見，16條措施嚴控信貸總規模、提高存貸利率、回收拆藉資金、消減基建投資等，銀行銀根本面緊縮，海南房地產泡沫即刻破滅。海南留下了全國10%的積壓商品房，爛尾樓600多棟、1600萬平方米、閒置土地18834公頃、積壓資金800億、僅四大國有銀行壞帳就高達300億元。
海南、北海的教訓，讓其它地方政府不再想房地產的事，都在鼓勵實體經濟發展，各種資源湧入製造業，由此給了中國實體經濟健康發展換取一個穩定、持續的空間，才有了後來的世界工廠、中國模式。
這個時期，人民幣對美元一路貶值，從1980年的1美元兌1.5人民幣，一直貶值到1994年的1美元兌8.62人民幣，大大提高了中國出口的競爭優勢，促進了中國出口的輝煌。
1991-2001年，工業對經濟增長的貢獻都在50%以上，最高年份達到62.6%，大大超過第一、第三產業。
我們要注意一個細節，在1991-2002年間，1993年的房地產投資增速達到165%，增長過快並形成泡沫，但經過嚴厲調控，讓泡沫硬著陸並警惕了全中國，從而給製造業留出了黃金10年！
三、2003-2011，房地產開始取代實體經濟，被全國追捧
始於2002年末的SARS，在2003年3月以後突然惡化，相比1997年的亞洲金融危機，這次危機來的更迅速、令人措手不及。
遇危機、必刺激，這是中國逐漸形成並被認可的思維。
2003年，胡溫時代來臨。
在這一年，一項影響中國未來趨勢及無數人命運的政策問世了。
2003年8月12日，《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱18號文）獲准通過，」房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。。。實成屋地產市場持續健康發展，對於全面實現小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義」。
從18號文開始，住房的公共產品特性被削弱，房價開始飛速上漲，1998-2003年，全國商品房價格每平方米只增加了343元，而到了2004年，每平方已經上漲了352元。
自2003年開始的三年內，連續三年，社會固定資產投資增長率超過了22.5%的上限。
當資源湧向房地產領域，賺錢效應很快蔓延，炒房熱度高燒不退，辛辛苦苦做實業一輩子賺的錢都沒有炒房一年賺的多，這種信號一旦蔓延，一些從事製造業、服務業的企業家紛紛把錢轉移到了炒房炒地皮，浮躁和泡沫讓人放棄了在實體經濟領域的研究、創新。
如圖，2003-2011房地產開發投資變化：
從2003年開始，我們的房地產開發投資額逐年增加，從2003年的1萬億到2011年的6萬多億。全中國的資金都開始湧向房地產，開發商與購房者一起拿錢玩了10年的狂歡盛宴、皆大歡喜！
房地產熱火朝天，需要大量的錢，央行開足馬力印發貨幣，大量貨幣再轉到房地產行業，房地產行業繼續紅火，連續10多年，踩踏著實體經濟，營造著一派虛擬繁榮的假象！
轉折點：2003年
如果那一年，我們繼續房地產的消費品屬性，不要把房地產定性做為未來中國的支柱產業，而是立法大力做強做深製造業，扶持國際影響力的製造業企業和品牌，嚴格立法保護創新、產權、專利，倡導全民創新、研究、科研，倡導匠人精神，發展至今，該是什麼樣子？
在銀行、房地產開發商享受著房地產的高速增長帶來的巨大利潤時，地方政府也嘗到了房價上漲的巨大甜頭，社會中掌握著核心資源的利益方都希望房價上漲、都希望房地產增長、都在依賴房地產時，苦的就是無數的老百姓，因為，只有沒有任何資源的老百姓在單方面的希望房價降下來，但這一天，再也沒有等來。
同時期，人民幣在國際市場卻在升值，出口優勢下降，大量製造企業步履維艱，但同預售屋地產業卻在高歌猛進，一正一反，錢和人才都快速流向了房地產業。
這沒有等來的房價下跌，一直從2003年持續到了2013年！而且是一路高速瘋漲！10年的時間，成就了中國的房地產，消耗掉了中國的實體經濟活力！
有人感嘆：
七匹狼做地產、美的做地產，海爾做地產，雅戈爾做地產，蘇寧做地產，國美做地產，蘇泊爾做地產，格力做地產，格蘭仕做地產，奧康做地產，娃哈哈做地產，喜之郎做地產，奧克斯做地產、長城床墊做地產、長虹電器做地產，五糧液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地產，神奇的地產啊，讓72行最後都殊途同歸！
回到鄭州，思念做地產、宇通做地產、鄭煤做地產、海馬做地產、銳旗做地產、中瑞做地產、大浪淘沙做地產、和諧汽車做地產、歐凱龍做地產等等。一樣的殊途同歸！
2008年1月1日，勞動合同法正式施行，在實體經濟已經很艱難之時，在製造業急劇下滑之際，外因是出口急劇下降，這部本意很好、保護員工的法規，對很多企業主來說卻是很艱難的痛、過不去的坎。
轉折點：中國的2009年
在美國次貸危機影響之下，全球經濟下滑，但其實我們自己知道，由於中國經濟的特殊性和封閉性，對中國的影響其實小於全球，如果我們能坦然接受現實，接受經濟下滑，並能深刻預見到M2增大、大規劃基建和信貸刺激後的一系列惡果，順勢轉型，放下房地產，倡導製造業和實體經濟，為實體經濟減稅、暫緩或優化勞動合同法、扶持創新和研發、保護產權和智慧成果，走到今天，又是如何？
2009年第一季度，銀行放出的貸款超過了過去三年的總額，銀行被政策壓著必須放出多少貸款，這些錢大多是實體經濟企業借出，大多流向了擔保公司或房地產，沒過3年，要求必須歸還，而大多企業均無力償還，成為了在2012年前後壓垮實體經濟的最重的一棵稻草。
貨幣大量增發，2009年底，中國的M2餘額超過了美國。
轉折點：美國的2009年
2008年，是美國次貸危機最為嚴重的一年，2009年，歐巴馬上台，強調重振製造業和出口，並於同年推出7800億美元的投資計劃，並強調降低金融業比例、增加出口，讓美國經濟建立在岩石上而不是沙灘上，2009年1月28日，眾議院通過8190億美元的「買國貨」刺激條款，2010年8月，歐巴馬簽署《美國製造業促進法案》，通過減稅、貸款、能源補貼等一系列措施來重振製造業，讓在美生產效率提升，並鼓勵美國的製造業回歸。
2007-2011年間，美國工業出口占總出口的60%。
美國的ISM製造業指數在2008年最低為32.4，從2009年8月回升到50以上，現在已經回升並超過次貸危機之前的水平。
可惜，最好的調整時間都過去了，其實2008年就是最後的機會，如今，很多企業都沒有了，再來一個巧婦，又如何去做好炊？
被房地產綁架之下，房地產一冷，整個產業鏈都受影響，經濟就嚴重下滑，政府就趕緊降准降息放水刺激，然後這些錢又流不到實體經濟中，只能進入房地產，房地產又變熱，房地產一熱，整個社會的錢就快速轉入房地產，錢也熱購房者也熱，價格就快速上揚，於是政府就趕緊限購限貸調首付等，政府沒了房地產也不行，老百姓不買房子也不知道錢往哪兒花，在中國目前這個經濟棋局中，誰都很惶恐。
2008年以前，一路調控一路漲
2008年，美國次貸危機
2009年，大放水，4萬億投資，10多億信貸投放，超強大力丸伺候
2010年-2012年，繼續限購限貸調控，繼續漲
2013年，金融調控，房地產增速下降
2014年，房地產增速繼續下降
2015年，頂不住了，解除限購、限貸，降息，降准，界定首套房，二手房免稅
2016年，怎麼房地產還不火？開會去庫存，再降息降准，降首付，降二套房首付，二手房交易大面積戶型也免稅，央行開年就放水，我K，怎麼深圳上海這麼瘋漲？快快快，深圳上海繼續加強限購政策，社保2年改5年、貸款政策變化等。。。
2017年，可以預見的就是咱冷他就趕緊熱，咱熱他就趕緊冷，反正政府和民眾誰也不冷靜。。。
如今，身在長三角、珠三角的工廠、企業家，他們最能感受到漫長的寒冷與無望。
臨界點：中國的2012年
2012年時，是史上中國房地產最瘋狂的一年，開盤就賣完，一天一個價，地產商、購房者、地方政府都瘋了，同期的海南也是處在2011年房地產最瘋狂的回落期，貨幣持續大量增發，2012年，中國的M2餘額是美國的2.58倍，是日本的8.34倍，是歐元區總共的3.68倍。
緊接著，在2013年我們就迎來了狂歡之後的錢荒，一切又都變了。這一年，房地產高漲、李嘉誠們開始離開、外資開如撤離、工廠大批遷至東南亞。。。中國經濟進入典型分明的紅（房地產、金融）與黑（實體經濟）時代。
臨界點：中國的2018年
2018年，你、我、他，不可承受之痛！
結束：
如今，我們北上深的房價已經和紐約、東京、雪梨一個價了，我們的房子真的會比紐約還值錢嗎？
把北京、上海、深圳的房子全賣掉，能買下半個美國，我們真的值這個價嗎？
我們去日本買回大量的電鍋、馬桶蓋，國產品牌卻產能過剩，我們卻不相信國產品牌的同類產品。
我們把香港、澳門、澳洲超市架上的奶粉、保健品一掃而空，國內的同類產品卻產能過剩！
其實我們不是不需要，而且，我們誰也不再相信誰，企業與消費之間，已經隔著一道鴻溝，難以跨越。
中國的製造業，就這麼的陷入了劣幣驅逐良幣的惡性循環中。但也不必太過悲傷，這一代的企業家們，還是有很多正在努力的改變著這樣的現狀，比如華為、宇通等一些具有匠人精神的實體企業！向他們致敬！
時間回到2003年，回到2008年，我們的製造業能否避開房地產的變態擠壓？
時至今日，我們站在2016年的4月份，整個國家房地產形勢一片向好，但我的內心卻是一片惶恐！誠惶誠恐！因為，基於二八理論，80%的人始終不能認清社會、認清自己、認清趨勢。
