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房地產崩盤後會發生什麼…

房地產崩盤後會發生什麼?不妨來看看日本在地產泡沫破裂後的所謂“失去的十年”里都經歷了些什麼......

日本的泡沫是如何吹起來又破掉的?

​1985年“廣場協議”簽訂後,美元持續大幅貶值,日元兌美元匯率大幅上升,三年間暴漲86%。同時,日本採取了一些列經濟擴張政策刺激內需,並放鬆貨幣政策,於是大量資金湧入國內股票市場和房地產市場,資產價格飆升,最終引發泡沫經濟。

高壓之下,日本政府採取了非常嚴厲的行政措施主動擠泡沫,同時收緊貨幣政策,日本央行從1989年開始連續5次加息,商業銀行向央行借款的利息率從2.5%上調至6.0%。

持續了58個月的“平成景氣”隨之結束,1990年日本股市率先行崩盤,次年房地產市場開始大潰敗。

“失去的十年”里發生了什麼?

首先,除了在1997年和2001年出現過短暫回暖跡象外,日本整體經濟呈現失速的狀態,從中速發展期切換到低速發展期:

其次,日本土地價格從1991年開啟漫長下跌之旅。日本統計局數據顯示,截至2015年,六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%,所有城市跌幅為53%:

第三,由於資產價格顯著降低,企業資產負債表惡化,在泡沫期間高負債經營的企業打擊更大。

據財新智庫莫尼塔研究顯示,這一局面導致的結果是,日本企業風格開始從擴張轉向還債,經營目標從利潤最大化轉向負債最小化,日本企業融資意願極低,與此同時金融部門的信貸投放也受到阻礙。

如下圖所示,1991年日本信貸開始負增長,私人企業信貸增速幾乎為零,從1992年開始,政府部門及時開始加槓桿,政府部門信貸增速大幅轉正,拉動了整體信貸增速的回升:

第四,隨著擴張意願降低,日本企業投資出現大幅下滑。據莫尼塔,到1998年,企業已經從凈投資者變為凈儲蓄者,即企業不僅停止了吸收投資,還將自有資金用於償債。企業部門投資需求下降導致日本經濟停滯不前,1990年到2003年,累計損失大約相當於這一時期日本GDP的20%。

第五,日本的產業結構在泡沫破裂後呈現出一些頗有借鑒意義的變遷。從企業利潤、投資等指標來看,製造業受損程度遠勝非製造業。

據莫尼塔研究,1991年至1994年,製造業利潤累計下滑41%,非製造業下滑22%;製造業投資累計下滑37%,非製造業投資累計下滑13%;製造業銷售累計下跌2%,而非製造業同期增長9%。

從不同行業的產值變化來看,皮革、服裝、紡織品、建築等行業在1994年後加速惡化,但精密儀器、有色金屬、金融保險等行業在1994年後出現反彈,而商業活動、食品和通訊行業均進一步擴張。

值得一提的是,建築業和房地產業並沒有遭遇到想像中的巨大打擊,因為政府的基建投資支持了建築業發展,同時房價雖然一落千丈,但房屋成交卻依然高增長。此外,在“口紅效應”之下,日本“失去的十年”刺激了以影視、遊戲為代表的娛樂服務業的平穩發展。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:華爾街見聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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