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郎咸平:史上最冷「金九銀十」之後 還要不要買房?

據有些機構數據統計顯示,今年的十一黃金周樓市成績單非常慘淡。以中原地產研究中心的數據為例,“十一”長假前6日,熱點30城網簽量同比平均跌幅約八成。一線城市簽約量極為慘淡。

至於其他熱點城市,下降幅度普遍在40%以上。可以說,這是多年來最冷的一個“金九銀十”周期。

去年年底,中央經濟工作會議確定了“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,之後全國各大城市都推出了一系列房地產調控措施。據中原地產發布的數據顯示,2017年9月份樓市政策發布密集,單月合計多達45個城市(含央行等部門)發布了有關房地產內容政策52次。政策密集程度超過了2016年10月份。2017年以來截至昨日,有關房地產內容政策已經接近180次。

時過一年,數十項調控舉措的效力依然存在,更讓樓市傳統的“金九銀十”黯然失色。為什麼會遭遇史上最冷“金九銀十”?我們來對這些強效力的地產調控政策做一次全面盤點。

地產新政三板斧

1

板斧:租售同權

7月17號,在廣州市政府官網上,赫然發布了一個通知,即《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》。意味著廣州宣布租售同權!只要你在廣州,不管是承租人子女,還是學區房子女,符合條件統統就近入學,享受同等的受教育權利!

租售同權讓學區房不再是奢侈品?

我認為租售同權對老百姓,尤其是家長們來講不見得是一件好事。為什麼?看看下面這張圖。

當然問題不是數量這麼簡單,如果就數量這麼簡單,多建設一些跨區的分校不就解決了嘛,真正可怕的是教學質量的差距。

也就是說,如果你是一個北京家長,如果你家裡有小孩快要上學了,如果你稍微關心關心孩子,看看這個教育質量的差距,那麼,只要你還有一點點經濟實力,我想你都會毫不猶豫地使出來,想辦法讓孩子在主城區上學。

經歷2016年最近一輪房價暴漲之後,很多家長只能對主城區學區房“望房興嘆”,稀缺的學位資源更像是一件奢侈品了。租售同權應時而來,租房能夠享有和購買學區房同樣的入學權利了,這真能實現嗎?我看懸。

學區房,你租得起嗎?

你說房東租給誰?肯定是最高的那個。並且,因為租金大幅提高,如果政策不變,學區房的價格還有上升空間。到時候對於一般老百姓來說太可怕了。你又買不起學區房,你也租不起學區房。甚至還會有這麼個結果,因為主城區也是大家上班的集中區,你發現,原先你還可以住得離單位近一些,加班以後快點到家,到時候卻連這個小福利都沒有了,因為你可能由於租售同權最後租都租不起了。

2

板斧:共有產權

8月初,北京市住建委發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》徵求意見稿,將原有實行了近4年的“自住型商品房”更新換代,推出了京版的共有產權房。

新瓶裝舊酒

本質上,共有產權房和經濟適用房、自住型商品房沒什麼不同。對於大部分人來說,如果你申請不到一直屬於特供範疇的房子,那麼,這次的共有產權房和你也沒什麼關係。

看得見,吃不著

在西城區,某大開發商在同一張土地證上蓋了兩個小區,中間共用同一面牆,一個12萬/平米,另一個2萬/平米。申請到這種房子的概率是多少呢?北京現在汽車牌照搖號概率是八百分之一,二者概率差不多!

怎麼得出這個結論的呢?我來給大家算算。位於海淀的首創悅榕匯推出712套自住房吸引了14.8萬組家庭報名,在同一時間內,住總萬科·TBD萬科天地推出990套自住房吸引了13萬組家庭報名,符合條件的申請者和供給的比例高達200:1。也就是平均來說,200個人里有一個能申請到。設置了這麼苛刻的申請條件,最後還是這麼多符合條件的申請者。根據北京市新政,打算放開一點點申請條件,我們估算這樣就意味著概率變成八百分之一。你要覺得你靠運氣好就能申請到,那麼我祝你好運。

共有產權,能讓房價降下來嗎?

很多人以為共有產權擴大了供給,房價就能降下來。實際情況是,2016年北京市實際新增商品房住宅用地38.9公頃,相當於兩個鳥巢(鳥巢體育館佔地面積就是20公頃)。僅僅是年度土地供應量的1%被用來給老百姓住。

3

板斧:只租不售

以廣州為代表的最火的新政是租售同權,以北京為代表最火的新政是共有產權,那麼以上海為代表的最火的新政是什麼呢?是只租不售。上海官員們發揮想像力、研究的新辦法,能不能解決問題?

一線城市超低的租售比意味著什麼?

中國一線城市的租房人口比例是35%,和美國大城市幾乎完全一樣。只是租售比很低,對於購房者來說,意味著如果買房後立即就租出去,租金不夠還月供。不過,這對於每個買不起房而選擇先租房的年輕人來說,從大的方面來說其實已經挺不錯了,一線城市租售比普遍也就1%多一點點。房東辛辛苦苦還銀行貸款,買下來一個1000萬的房子,正常的年收益可達50萬,一個月4萬左右可以花,然而卻一個月不到1萬租給你。這樣的租房市場難道沒有問題嗎?

核心地段的公租房,和你有關係嗎?

最近,上海公布將進行3輪租賃住房用地供應計劃,建設近80萬平方米約合1萬套租賃住房,這些土地如果建商品房,價格全在10萬/平米以上,這意味著上海已經主動放棄了至少800億元的財政收入。相當於每個有幸能抽到房子的家庭收到了800萬元的補貼。你覺得誰能租到這樣的房子呢?

只租不售,能讓房租降下來嗎?

專家又說了,只租不售能增加供給,供給增加,房租就降下來了。其實你懂的,又是胡說八道。為什麼呢?把租金壓在這麼低的水平、把土地出讓地塊設定在這麼高的水平,就導致私營的市場化的租房平台輕易不敢進入,最後接盤投標的就還是國有的公租房管理公司。結果,你懂的,就是最需要公租房的人群根本申請不到。

地產新政能讓80後不再為房焦慮嗎?

我先給大家算筆賬,我們就拿北京朝陽區的房子來做個例子。排除父母一代的傳承,大部分80後,即使雙方都是佼佼者,假設夫妻兩方年薪加起來在50萬元左右,2017年朝陽區的平均房價大概在7萬元左右,如果想購入一套100平米的住房,那麼房子總價加上稅款和裝修,總共需要800萬元左右。首付1/3,大約在240萬元左右,按照最新的貸款基準利率計算,大概30年分期月供要還3.1萬元人民幣。這也就是說,一個年薪50萬元的人,需要不吃不喝積攢5年,才能付得起首付,付清首付後月供每月還掉3.1萬元之後,還剩餘1萬元。這1萬元就是吃喝拉撒、子女教育和贍養老人的全部來源了。然而這一切也都是有條件的,條件是夫妻雙方都不能換工作,也不能生病,否則隨時可能面臨還不上貸款的情況。

如果買不起房,那就租呢?綜上我對三大新政的盤點,對剛需族來說,買房的負擔絲毫不會減輕,相反,租房的壓力正在逐步上升。如果薪水的漲幅跟不上房租的漲幅,未來這些80後的生活恐怕會更加艱辛。

現在的年輕人,不焦慮都難呀!

 

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:搜狐 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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