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房屋仲介:我不失業誰失業

房屋仲介阿強突然在微信問我有沒有看到28號七部委的聯合聲明,還轉了張圖片給我,說干不下去了,在烈日下榨菜配飯,未來可能要吃土。

房屋仲介阿強突然在微信問我有沒有看到28號七部委的聯合聲明,還轉了張圖片給我,說干不下去了,在烈日下榨菜配飯,未來可能要吃土。

我看著銀行、白酒、白馬板塊一片綠油油,回他:我懂,我也經常關燈吃麵。

他回:你不懂,我們曾經風光過,像你在一直下行的股市里,不會理解這種巨大的落差感。

我突然受到暴擊:是啊,他們曾經風光過。

不動產變「動產」

深圳的夏天一向很熱,比深圳天氣還熱的是前兩年深圳的房價。

2015年深圳房價就率先啟動,一年多時間商品房均價就翻一倍多,一、二手房成交面積也快速走高。

而三四線在棚改貨幣化推動下,開始漲價去庫存,全國樓市紅紅火火,新房住宅增速從2014年負成長,飆升至2015年的16.6%,2016年再續力升至36.1%,打破歷史記錄不費吹灰之力,瞬間大家都在買買買,買房子就跟上街買菜一樣。

新房和二手房市場就像一個硬幣的兩面,新房這樣火熱,二手房市場自然差不到哪裡去。

統計局沒有公布全國二手房的規模,根據鏈家研究院自己的數據統計,2016年二手成交占一二手成交總金額比例達到41%,折算過來就是二手房成交量占新房成交量的約70%。從國外經驗和一線經驗,越成熟的地區,存量市場的占比越大,國內一線城市的二手房與新房成交量之比都超過一倍。全國範圍內,二手市場貢獻也以一線和二三線重點城市為主,考慮到二三線重點城市二手市場不夠發達,平均下來二手房成交量占新房70%應該是合理的。

那麼,以住宅口徑計算,2015年二手房GMV(交易規模)約5萬億,2016年全國二手房GMV約6.8萬億。

而根據產業信息網的數據,2015年全國二手房佣金規模超過900億元,主要來自一線城市上海、深圳、北京,這些地區二手市場的仲介滲透率已經超過80%,其中上海仲介滲透率達到了85%,北京仲介成交占比從14年的77%提升到15年的84%,而深圳的仲介滲透率15年較14年提高了近8個百分點。

此時,仲介小強已經實現了我多年夢想:魚翅撈飯。

動產變「凍產」

2017年深圳的夏天還是這麼熱,但此時二手仲介的心卻是涼涼的。

房地產仲介做的工作就是為買賣雙方牽線搭橋,他們的口號是:我們不生產房子,我們只是房子的搬運工。在順周期,去庫存時期,不動產在他們手裡像農夫山泉一樣自由流動。

終於,調控的那一天,市場就像一夜結冰,此時他們才明白了不動產中「不動」的意思。

15、16年房價跑得太快,靈魂跟不上,再讓房價這樣跑下去,民眾就要靈魂出竅了。

於是,2016年十一、2017年3月兩輪調控潮來勢洶洶,不同於以往一刀切,這次是分城調控,左手三四線去庫存,右手一二線限價限售,兩手都要抓兩手都得硬。

2017年新房住宅規模同比只增長了11.3%,增速明顯放緩,從結構看,一二線城市交易額占比縮水。

熱點城市被五花大綁(五限:限購、限貸、限售、限價、限商),一線城市和熱點城市房地產市場開始「凍結冰封」,而二手市場發達的城市與五限熱點城市高度重合,商品房市場很受傷。

所以,理論上2017年二手房成交量占新房成交量要顯著低於70%,而且新房增速放緩,2017年二手房交易規模肯定低於按70%占比計算的7.6萬億。易居數據也能佐證此觀點,10個城市(北京、深圳、杭州、成都南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華)二手房成交整體比2015、2016年明顯降溫。

圍攻光明頂

形勢比人強,商品房市場冷凍,對於仲介這種以量為生(依靠撮合成交收取仲介費)的行業,無疑是致命的,仲介變成了秋後的螞蚱。但仲介業習慣了,早懂得順勢而為的道理,過去就是打游擊戰一路走到今天。

市場好了,租門店招兵買馬,快速擴張;市場不好,關店裁員收縮。

伴隨著兩輪調控,市場變冷,對仲介監管也加嚴,仲介門店出現了一波關店潮。2017年3月調控重拳出擊後,當時就有報導,4月份鏈家多個門店業績幾乎為零,鏈家開始逐步關停300家在京門店,共100個區,每區關3家,等政策寬鬆了會再開。

以深圳為例,根據深圳仲介協會數據,深圳市從業經紀人員共53073人(星級人員),相比2016年末數據,環比下降了20.3%,棄牌人數明顯增多。

此時,仲介阿強選擇了堅持,經驗告訴他冬天到了,春天還會遠嗎?

但是,這次不一樣,寒冬要遠超想像。

這邊廂,調控政策未見鬆綁,那邊廂,一二手房價倒掛盤越來越多。由於熱點城市新房限價,慢慢地出現了一二手房價倒掛,深圳、杭州、上海、南京、武漢等地都是仲介大本營,全民搖號打新房的熱潮襲來,幾個人甚至是十幾人搶一套房,搖號完瞬間日光,很多剛需投入打新房懷抱,二手市場傷上加傷。

中國人講和氣生財,但這是在行業蛋糕還在增長的時候,大家忙著自己跑馬圈地,一旦行業增量分割殆盡,進入存量博弈的時候,誰不是面對面拼刺刀。流量為王的網際網路行業最明顯,PC網際網路時代的「3Q大戰」、移動網際網路時代的「頭騰大戰」,都在流量邊際衰減時爆發。

在行業風光頂峰,2016年鏈家擁有8000家門店,13萬經紀人,其中,北京門店數量達到1472家,無論是店面、人員還是營業額都是行業的第一名,擴張的城市30多個,這已經到了可擴張版圖的極限。

現在仲介市場GMV規模萎縮,行業大佬級公司在短暫的平衡格局風雨飄搖。

國內的房產仲介服務企業大致可分為三種:

第一類是傳統門店仲介,比如早期的鏈家、中原地產、我愛我家等,依靠線下門店和經紀人獲取房源、促進二手房交易,賺取佣金。

第二類是線上信息平台型仲介,提供網上「攤位」給仲介公司和經紀人擺攤賣房,然後向仲介公司和經紀人收取廣告費和「攤位費」,比如轉型前的房天下、58同城等。

第三類是創新型交易平台商,平台擁有自己的交易中心,能提供交易服務,以收取佣金等盈利,比如房多多、愛屋吉屋等。

2014年,行業寒冬期,作為網際網路信息平台搜房網(後更名為房天下)開始進軍線下服務領域,干起仲介公司和經紀人的活,與他們的客戶——傳統房產仲介,成為了直接的競爭對手。搜房網遭到傳統房產仲介集體抵制,已成為行業老大的鏈家奮起反擊,宣布與搜房網決裂。

現在再一次行業寒冬期,行業老大鏈家宣布做信息聚合平台——貝殼。4年前,搜房想從平台向下去當仲介,4年後,鏈家想從仲介向上去做平台。

終於,當時屠龍的少年,最終變成龍。但是仲介與平台的矛盾依然存在。

6月12日,由58同城姚勁波發起的「雙核保真以誓築勢全行業真房源誓約大會」在北京康萊德酒店召開。中國房產仲介行業里的大佬基本都來了,唯獨鏈家董事長左暉沒來,這場會議就像六大門派圍攻光明頂的誓師大會。

會上我愛我家的謝勇說:「我們需要的是真正的平台,如果一家自稱是平台的企業,既做線上,又做線下,既當裁判員,又當運動員,這在商業倫理上和操作邏輯上是絕對不能被接受的」。核心矛盾還是,作為信息平台,貝殼要怎麼保證入駐平台的其他仲介公司和經紀人,能與血濃於水的鏈家、德佑一樣,得到公平公正待遇。

6月28日,在中國房地產經紀年會上,左暉發表了《Where we are?》的主題演講,並回應運動員與裁判員的質疑道:「我們在做個球場,希望在這裡踢球的人越來越多,規矩越來越好」。

這場仲介大戰最後誰勝誰負已不重要,重點在於釋放出的信號:行業寒冬下,仲介巨頭們開始拼刺刀了,還未上市的鏈家赤膊上陣,開始動別人的奶酪了。

尾聲

大佬的演講題目道出了所有仲介心中的迷茫——where we are?

行業大佬們盼著順周期吃肉,基層員工盼著行業大佬吃肉時能蹭點肉碎。可現在是逆周期,行業大佬扭打一團。

基層的仲介阿強沒有等來下一個春天。

與美國單邊代理(房地產仲介各自服務於買賣雙方,各為其主,只維護自己代理人的利益)不同,我國的二手房仲介是雙邊代理(房地產仲介服務於交易的雙方,促成交易),而國內二手房市場又是房源為王,賣方強勢,仲介在買賣雙方中長袖善舞,左右逢源,甚至於壟斷房源,哄抬房價,攫取利潤。

牌坊與利潤不可兼得,無產的購房人民群眾苦仲介久矣,為人民群眾所詬病。20世紀70年代後期,國家允許房屋交換,在交換過程中由「房地產仲介」牽線搭橋,那時的稱呼就很貶義,北京叫「房蟲」,南方叫「房螞蟻」。

失去道德高地就是仲介的原罪。

市場炒的歡時,房產仲介就是《西廂記》裡撮合張生與崔鶯鶯紅娘;市場調控時,房產仲介就是《金瓶梅》裡撮合西門慶和潘金蓮的媒婆。

凡是出現問題,流通渠道就會被視為萬惡的投機倒把的幫凶,房價調控中,調控房產仲介是組成部分。

6月19日起,《湖南日報》連續幾日大篇幅批評了長沙樓市亂象,強調「這些興風作浪的仲介機構,發布二手房虛假價格信息,哄抬二手房市場價格,引起買房恐慌和賣方瘋狂,加劇房價非理性上漲,他們是一二手房價格倒掛的主要推手;捂盤惜售的房地產開發企業,一律納入「黑名單」管理」。

作為黨報,批評本地的樓市政策的口氣,就跟證監會主席罵「妖精論」時一樣嚴厲。隨後,長沙市在加強房地產市場調控的通氣會直指,「當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房與反炒房的重大斗爭。」房屋仲介是註定是這場重點鬥爭對象。

2018年6月28日,住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委,聯合印發《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》,決定於2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。而這次專項行動的打擊重點之一就是房地產「黑仲介」。

調控之手摁住了房地產,也扼住了房產仲介的命運的咽喉。房地產仲介的根基是商品交易,現在共有產權房、限價、限售、限購……商品房中商品屬性越來越小,就像老婆餅里沒老婆,奶茶裡面沒有奶,商品房也快不是商品了,根基不在了,上層建築會好嗎?

時代變了,現在是仲介供給側改革。

風往哪個方向吹,草就要往哪個方向倒。

兩年前,仲介阿強曾以為自己是風。可是最後遍體鱗傷,他才知道我們原來都只是草。故事的最後,仲介阿強選擇了從心(慫),辭職再就業,賣起了新能源汽車。

責任編輯: 秦瑞  來源:格隆匯 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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