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當房價不再上漲:貸款買房的你 槓桿還好嗎?

在資產上漲的周期里,槓桿助你上天堂;在資產下跌的周期里,槓桿推你入地獄。

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老太的故事

2000年前後,有一個美國老太和中國老太的故事廣為流傳。

在天堂里,一個美國老太和一個中國老太相遇了,她們就拉起家常。

中國老太一聲嘆息,感慨道:我存了一輩子的錢,終於在自己臨近升天堂時買到了自己的房子。

美國老太聽後驚詫惋惜,一臉輕鬆的說:在臨近升天堂時,我終於還清了房子的貸款。

中國老太一生辛苦賺錢攢錢,卻沒有享受到自有住房的幸福;美國老太雖一生辛苦賺錢還貸,但卻享受了自有住房的快樂。同樣辛苦操勞,有的人只是辛苦操勞,而有的人卻能換取快樂……

觀念不同,一生境遇就大不同。這幾年流行起來的“認知升級”,其實在十幾年前就有了註腳。

後來的故事我們大家都知道了,美國老太的做法被廣為推崇,中國老太的做法漸入舊紙堆……人們越來越接受貸款買房的行為,說一個人能否買得起房,實際上是說這個人能否拿得出首付款。

現在回想起來,這應該是某個高人出的妙招,僅憑編造的一個故事就足以給國人“洗腦”,並由此打贏了一場漂亮輿論戰、開啟了一輪新的經濟周期。

要知道在2000年,中國可是面臨著內憂外患啊——內有國企改制後大分流大下崗、外有東南亞金融危機後的千瘡百孔。為了擴內需拉經濟,其中的一個招就是住房商品化——由之前的福利分房轉變成市場買房。

大家沒有那麼多錢怎麼辦呢?銀行貸款啊。

伴隨著百姓的貸款買房,信用被源源不斷的創造出來,並由此帶活了經濟、房地產還成了國民經濟的重要支柱。

過去二十年,遵循美國老太的生活方式並貸款買房的人,幾乎都享受到了房價上漲的紅利。

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一把雙刃劍

2000年以來,貸款加槓桿買房賺錢的“中國老太”之所以賺錢,是因為處在了資產整體上漲的周期里。

貸款加槓桿是有成本的,即貸款的利息。資產漲幅減去槓桿的成本,其差額就是收益。因為加了槓桿,差額收益乘以槓桿倍數就是資產的總收益。

如:資金成本年化6%,資產漲幅年化10%,若加了5倍槓桿,其年化總收益應是20%[(10%—6%)×5倍]。也因此,槓桿放大了收益。

資產漲幅既可以大於槓桿成本,當然也可以小於槓桿成本啊。當資產漲幅與貸款利息的差額為負數時,其收益就為負……因為加了槓桿,就此會放大虧損,之前助力正收益的槓桿此時會加速反噬。

過去二十年,雖然房價整體上漲,但也不乏一些下跌的小周期,如2008年——那時候,北京、深圳的一些高槓桿投資客就不得不割肉離場。

一個人的蜜糖,另一個人的砒霜。關鍵看誰在使用、在什麼樣的場景環境下使用……對於負債加槓桿來說,就是看是在資產上漲的周期的使用還是在資產下跌的周期里使用。

2017年至今的兩年多時間裡,貸款買房、尤其是加了高槓桿買房的“中國老太”其日子並不好過。我們暫且不論房價下跌帶來的資產損失,即使房價橫盤其損失就不容小覷——房價沒漲就是跌啊,畢竟貸款是有利息的、槓桿是有成本的……不說多,每年5%左右的損失是跑不掉的吧?

應對槓桿也有一些策略,即維持槓桿不斷裂,直至下一次資產上漲周期的到來——價格漲了、收益有了,資產賣出兌現再去彌補之前的成本,剩下的才是真收益……關鍵是能活得久、能熬到漲的時候。

我向來不提倡盲目的加槓桿,而是強調善於管理槓桿……而它的關鍵就是現金流。

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關鍵現金流

能負多少債、能貸多少款、能撬多長的槓桿,不在於你的債務額——總共欠了多少錢,也不在於你的債務率——總債務佔總資產的比重,而在於你的現金流多少。

現金流越多能撬動的債務就越多,這也很好理解……你負債很多、哪怕有1000萬,但你賺得多啊,你有能力結清到期債務、你不會違約。

槓桿不斷裂是靠現金流維持的。

現金流是什麼?就是流入你賬戶的錢。絕大多數人的現金流就是工資,當然還有附帶的獎金、提成等收入,月月年年持續不斷的流入你的手裡。

其實現金流還有:

兼職性勞動收入——有特殊專業技能的人,可以利用業務時間為其他人提供些服務;

資產性收入——房屋的租金收益,債務的利息收益,股票/股份/分紅收益或賣出的溢價收益,生意實體的經營性收入等;

意外性收入——買彩票中獎、意外性回報,就像天上掉餡餅,這種收入最不可靠;

還有一個構成很多人都會忽略——融資性現金流,通過貸款獲得的現金流,之所以忽略它是因為它有利息成本,但在關鍵時刻它也能解現金流的燃眉之急。

但這些現金流是有好壞優劣之分的。按照穩定性、持續性、可控性以及對社會的正面影響等因素來考慮的話,應如下排序:

勞動性工資收入>資產性被動收入>信貸性融資收入>不可控意外收入。

鼓勵“老太”們買房,是因為按揭房貸的月供在她們的收入承受範圍之內——如果月供比她們的收入還高,那就會適得其反,因槓桿過高很容易斷裂並引發社會經濟問題。

為了增加現金流保證槓桿不斷裂,很多人也是想盡了辦法:嘗試性兼職,多些收入;房屋改造(隔斷多出個房間/重新裝修增加吸引力等),提高房租;信貸籌劃,能貸出更多、更長使用時間、更低利息成本的錢。

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把握確定性

貸款加槓桿撬資產,成功取決於兩點:一是在資產上漲的周期里加槓桿,二是得有現金流維持槓桿不斷裂。前者確保加槓桿能贏錢,後者是在選錯周期後的補救措施——有現金流維持槓桿不斷裂,直至下一次上漲周期的到來。

問題是難在哪裡呢?難在周期的判斷、尤其是下跌/橫盤周期的判斷。下跌周期什麼時候見底?橫盤周期還要持續多次時間?新一輪周期的啟動什麼時候到來?一定程度上是無法預測的。

之前房產投資界有三五年一個周期的說法……這是以往的經驗總結,並不代表未來。你覺得這輪樓市周期會持續三五年嗎?要知道本輪樓市調控自2016年9月底起至今也近三年了,可有再次上漲的跡象嗎?

有的人也許會說:不看周期看標的。

管他周期的漲跌,只要購買的資產價格足夠低、折價足夠大,也是在撿漏擇筍啊。說的當然沒錯,可你知道漏什麼時候來、筍什麼時候出現嗎?也是不確定的,帶有偶然和運氣的因素。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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