加拿大存在嚴重的住房短缺已經是共識。為了讓年輕人買得起房子，為了讓即將到來的移民大軍有一個家，為了平抑多倫多和溫哥華等地市場高企的價格，加拿大都需要更多的房子。
但是，到底要多少房子才夠？
這並沒有一個顯而易見的答案。
近日加拿大《環球郵報》資深記者Ian McGugan發表專欄文章，闡述了這一問題的複雜性和急迫性。
加拿大到底需要多少房子？按照不同的方式來定義加拿大住房短缺的規模，得到的數值差異巨大。
最簡單的方法是看看需要什麼水平的房屋建設才能滿足新的需求並將市場穩定在今天的高水平。但即使按照這個最保守的標準，加拿大也達不到要求。
近年來，加拿大通常每年建成約20萬套新住宅，包括獨立屋、公寓和其他類型的住房。然而，根據RBC Economics的數據，從現在到2024年，移民和其他因素每年將創造約24萬個新家庭。這表明，現有的住房建設水平需要迅速提高約20%的水平，也才只夠給所有這些新家庭提供住所。
而且，這也只是剛剛開始解決加拿大的結構性住房短缺問題。加拿大皇家銀行助理首席經濟學家Robert Hogue在接受採訪時表示：「即使我們在未來幾年每年建成24萬套房子，也只是在滿足新的需求而已，並不能縮小已經形成的差距。」
如果不僅要跟上新需求的步伐，還要解決多年來積攢的累積短缺，這些數字會膨脹到真正令人恐懼的程度。
根據加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）最近的一項研究，如果到2030年將加拿大的住房負擔能力恢復到2003年左右的水平，需要立即將房屋建設率提高一倍或更多，至少一年需要建設40萬套房屋。這在加拿大將前所未有。
關於加拿大住房趨勢的一些歷史背景可能有助於將理解這一恐怖的估計。
去年，建築業增長強勁。加拿大各地開工了27.2萬套新房，是自1970年代鼎盛時期以來的最高年度開工數量。
不幸的是，這個數字並不像第一眼看上去那麼令人歡欣鼓舞。加拿大的人口現在比半個世紀前要多得多，1975年只有約2300萬，而現在超過3800萬。
如果你根據加拿大人口的大幅增長調整去年的新屋開工率，就會發現去年住房建設的大幅增長也僅僅使人均新屋開工率達到1970年代中期的60%左右。
然而，即使這樣的比較也沒有反映出住房短缺的程度，因為家庭的平均規模一直在穩步縮小。這是人們結婚更晚、生育更少、壽命更長的結果。
根據RBC Economics的數據，在1940年代初期，加拿大家庭平均有4.3人。到1981年，這一數字已降至不到3人。今天則是2.4人。
這就導致了住房需求的大幅攀升。要容納1970年代常見的三人家庭，需要為100人提供大約33套房屋。相比之下，今天要容納同樣的100人，在平均每戶只有2.4人的家庭中，將需要超過41套房屋。這意味著即使加拿大的人口根本沒有變化，住房需求也會面臨巨大增長。
大多數分析家都同意，家庭規模的縮小和多年的建設不足導致了嚴重的住房短缺，但這種短缺的規模很難確定。
去年，加拿大豐業銀行首席經濟學家Jean-François Perrault寫了一份報告，探討了幾種估算加拿大住房短缺規模的方法。需要明確的是，即使加拿大突然加快建設速度以滿足新組建家庭的需求，相當規模的住房缺口仍將存在。
他的第一個方法是研究自2016年房價開始顯著上漲以來，如何保持住房單位與人口的比例穩定。按照這種方法計算，在Perrault先生於2021年初開始撰寫報告時，加拿大大約短缺10萬套住房。然而，這種方法忽略了2016年之前累積的住房缺口。
一個更廣泛的方法是將加拿大與七國集團中的其他發達經濟體進行比較，加拿大需要多少房子，才能實現和其他G7國家每1千名居民相同數量的住房單位。
Perrault先生在他的報告中估計，要趕上同樣面臨住房短缺問題的美國，加拿大的差距是9.9萬套房子；和英國的差距是25萬套；和G7的平均水平，差距達到了驚人的180萬套。
Perrault佩羅先生在接受採訪時說，人們可以爭論哪個數字最合適，但「我們知道目前存在巨大缺口，而鑑於人口增長和最近的建築趨勢，這個缺口將會擴大。」
最近建築行業趨勢一個令人不安的方面是房屋開工和完工之間的差異。新屋開工率已然可稱低迷，但新屋竣工情況更糟。
從2016年初到2021年底，加拿大平均每年開工22.1萬套房屋，但每年僅完成約20萬套。這種差異似乎反映了多種因素：勞動力短缺、原材料成本上升以及一個多單元項目開工到完成之間的延遲。但無論造成這種差距的確切原因是什麼，它確實造成了廣泛報導的新屋開工數量和實際交付數量之間的差距。
與此同時，渥太華制定了龐大的國家移民目標，從2015年的約26萬人增加到今天的超過40萬人。加拿大的人口增長速度是大多數發達經濟體的兩倍多，這在很大程度上得益於移民。
需要多少新房才能讓房價可負擔？
考慮到移民壓力、人口趨向於縮小房屋規模以及加拿大長期緩慢的建設歷史，需要多少新房才能讓住房價格再次回到可負擔的水平？CMHC經濟學家在今年夏天的一項研究中試圖回答這個問題。
他們以兩種方式定義住房負擔能力。第一個是2003-04年各省普遍的負擔能力水平。第二個是要求家庭用於住房的開支不超過其稅後收入的40%。
如果不出意外，這些定義有助於估算加拿大房價負擔能力挑戰的程度。
在安省，實現可負擔性意味著房屋的平均價格必須從2021年的87.1萬降至2030年的49.9萬至55.1萬元，具體取決於您使用的可負擔性基準。在BC省，恢復可負擔性需要平均價格從2021年的92.9萬降至2030年的60.7萬至67.9萬元之間。
相比之下，其他省份的房價似乎已經可以負擔或至少接近負擔得起，尤其是根據常見的40%的可支配收入基準來判斷時。
但即使考慮到那些更負擔得起的地區，由於安省和BC省房價高得太突出，使整個國家恢復負擔能力成為一項巨大的挑戰。
CMHC的研究估計，從現在到2030年，加拿大必須在已經建造的住房基礎上再建230萬套房屋，才能實現40%的收入目標。而要恢復到2003-04年的可負擔水平，則需要多蓋350萬套住房，也就是前文所說將現有建造數量至少提高一倍。
說了這麼多，最低標準是什麼？CMHC副首席經濟學家Aled ab Iorwerth表示，加拿大需要至少將目前的房屋建設速度提高一倍，才能對房價可負擔水平產生顯著影響。「我們需要更多的供應，海量的增長，」他說。
