房產營銷領域再出新鮮事。
最近，南寧軌道地產集團有限責任公司（以下簡稱「南寧軌道地產」）在其官方公眾號「南寧軌道薈」上發布了買房可以10年免費坐地鐵的消息。
南寧軌道地產稱，凡在2022年11月11日～12月31日期間，成交軌道地產任一項目住宅房源的客戶，100%享受免費坐地鐵10年的福利。
微信公眾號「南寧軌道薈」截圖
這樣的宣傳迅速引發廣泛關注。不少網友在看熱鬧的同時也提出質疑，地鐵作為公共服務工具，用在房產營銷方面是否合適？
公共服務被營銷？
此次事件重要的爭議點在於：南寧軌道地產為購房者提供10年免費乘坐地鐵的權益，是否合適？
南寧地鐵。圖/視覺中國
天眼查數據顯示，南寧軌道地產由南寧軌道交通集團有限責任公司（以下簡稱「南寧軌道交通」）全資持股，而後者正是負責南寧地鐵營運的公司，由南寧國資委100%控股。
廣東法制盛邦律師事務所高級合伙人、最高人民檢察院民事行政案件諮詢專家陳亮告訴中國新聞周刊，南寧軌道地產和南寧軌道交通，是兩個獨立的法人單位，如果地產公司向地鐵公司支付購房業主10年地鐵票價的費用，那麼這就屬於單純的商業促銷行為，無可厚非。
陳亮說，如果南寧軌道地產沒有向南寧軌道交通支付相應費用，而是利用公司之間的關聯性作為便利條件為購房業主買單，就存在合法性的問題。
「因為南寧軌道地產推出促銷的目的是營利性的，但軌道交通本身是公共服務，由財政也就是全體納稅人的錢出資興建，目的是平等地為公眾提供公共服務。單純對購房業主實行地鐵免費政策，不但違反了公平提供公共服務的原則，還相當於用全體納稅人的錢為購房業主免費乘坐地鐵買單。」陳亮分析。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，如果地鐵公司想做房產促銷，不如把「免費乘地鐵」改為「贈送10年等額地鐵票的購房補貼」。
「當前《廣告法》明確，廣告發布不能損害社會公共利益。如果按南寧軌道地產的說法，買房了就可以免費乘坐，那換句話說，買房的人和不買房的人，在地鐵票價計費方面就有差異價了，這顯然是不可行的。」嚴躍進向中國新聞周刊表示。
「花式營銷」背後
免費乘坐10年地鐵，大概可以折算成多少優惠？
如果按每天通勤四趟，乘坐地鐵共計需要花費20元來計算，一年260個工作日需花費5200元，10年的地鐵票價花費總計約52000元。
但由於免費乘坐地鐵的時間長達10年，即使想取得這幾萬元的優惠，實際上也伴隨著風險。
廣東佰仕傑律師事務所合伙人何麗國律師對中國新聞周刊表示，免費乘地鐵的做法，是一種營銷手段，實際上給予了購房者優惠。
他說，由於涉及地鐵免費乘坐的內容，如果後續地鐵票價變化或地鐵有其他計價的政策，也很有可能和此類承諾的優惠政策有衝突，或引起一些糾紛。
何麗國認為，南寧軌道地產是南寧軌道交通全資子公司，其公開宣傳承諾在一定期限內購房可以免費乘車，對自身有約束力。一旦南寧軌道地產違反相應承諾，應當承擔違約責任。
不過，在不少行業分析師看來，地產商「花式營銷」背後，充當噱頭只是一方面，在市場下行情況下提供優惠，變相降價，才是此類活動的核心。
嚴躍進分析，此類花式營銷的做法其實今年很多，屬於房地產去庫存中的新現象。
今年以來，各地開發商為了促銷，可謂「八仙過海，各顯神通」。河南開發商推出「小麥換房」「大蒜換房」，江蘇、浙江的開發商則推出了「西瓜換房」「水蜜桃換房」，變相降價促銷都是其核心含義。
具體到南寧，國家統計局數據顯示，自2021年7月開始，南寧市的二手房價格開始下跌，截至今年10月，南寧二手房價格已經連續下跌18個月。
安居客數據顯示，10月，南寧的二手房均價為1.1萬元/平方米，已經較2021年7月的高點1.16萬元/平方米下跌5.17%，跌回2019年的水平。
中指研究院數據則顯示，2022年1～10月南寧累計成交商品房647.2萬平方米，同比下降29.7%。具體到2022年10月，南寧商品房成交9716套，成交面積48.5萬平方米，環比降幅為41.7%，同比下降22.5%。
多家地鐵公司入局房地產
值得一提的是，最近兩年，越來越多城市的地鐵公司開始從事地產業務。
自成立以來，南寧軌道地產已推出4個TOD（以公共運輸為導向的城市空間開發模式）系列產品，其依託地鐵出行的15分鐘生活圈，先後開發建設了福建園、明秀小區等約30個住宅小區。
南寧地鐵四號線那洪立交站雙層下沉廣場。圖/圖蟲創意
南寧之外，越來越多地鐵公司成為土拍市場的常客。深圳地鐵、廣州地鐵、廈門軌交、杭鐵集團、瀋陽地鐵、合肥軌交、蘇州軌交、南京地鐵等都躋身今年土拍市場的前100強。而在2020年的全國土拍排名榜上，位居前100名的只有深圳地鐵一家。
克而瑞統計的1～8月中國房地產企業新增貨值（即新買下地塊用於規劃建造房屋建築面積銷售的金額）榜單上，廣州地鐵以698.2億元新增貨值位居第8，超過了龍湖集團和中國金茂；深圳地鐵則以173.1億元在新增貨值榜單上排名第35。
通常情況下，城市地鐵公司無法依靠票價來覆蓋營運成本。比如2020年，廣州、北京和深圳地鐵的票款收入僅有59億、41億和36億元，但營運成本則分別高達113億、184億和133億元。
在這個時候，地方政府的補助就成為地鐵公司能夠正常營運的重要保障。
最近幾年，地鐵公司投入地產的熱情高漲，可能與深圳地鐵此前推行站城一體化「珠玉在前」密切相關。
具體而言，站城一體化開發就是既在地鐵站周邊興建購物中心、辦公大樓、酒店或住宅等建築，又對與地鐵聯通的獨立地下空間進行開發，獲得升值效益，反哺地鐵的建設和營運。
深圳地鐵2020年208億元總營收中，站城一體化開發占比超過70%，2021年深圳地鐵實現營收164億元，地鐵收入僅占24%。
不過，與前幾年地產市場行情高漲不同的是，今年以來，各地樓市不同程度地出現下行的局面。
「如果房地產市場持續下行，即使地鐵房相對好賣，但是行情整體下行的背景下，也存在大面積滯銷的可能性。如果這樣，地產業務一定會嚴重拖累地鐵公司。」有業內人士擔憂。
