01
武漢再次喊停低價賣房
前兩天才寫成都一樓盤因為降價太多，被舉報後，遭遇了停止網簽的處罰，武漢又出現了類似的事情。
根據界面新聞、每日經濟新聞等權威媒體爆料，近日武漢某樓盤因為降價太多，被老業主們維權，最終被暫停銷售，折扣優惠收回。
這個樓盤，是位於武漢東湖高新區（光谷片區）的偉星光谷星悅廣場，背後的操盤手是偉星房產。
公開資料顯示，2021年6月25日，偉星星悅廣場的項目地塊開拍，當時在與新城、龍湖等頭部民營房企的競爭中，偉星以總價12.15億元拿下地塊，樓面價為5915.29元/平，溢價率高達43.3%。這是偉星房產首次進入武漢市場。
也就是說，偉星星悅廣場是偉星房產在武漢的第一個樓盤項目，而且是在高點時期拿的地。
2022年12月3日首開推出3號樓，2023年4月2日加推2號樓，2023年8月19日再次加推3號樓，此前銷售均價約2萬元/平方米。
根據購房業主透露，較早批次的業主，多數人買房單價在2萬元/平方米左右，高一點的可能達到了2.2萬元/平方米，但11月24日開始，項目突然大幅降價，大概是1.3萬-1.6萬元/平方米。
此舉引發老業主們不滿。根據界面新聞披露，11月27日上午，在武漢偉星光谷星悅廣場售樓處，一些買了房的業主們手握寫著「退錢」的A4紙擋在門口，售樓處外還不時傳出整齊的「退房」喊聲。
老業主們集體反饋後，房管局也來到項目現場協調，三方談好偉星星悅廣場項目的銷售暫停三天。
但據上述仲介介紹，項目目前仍在正常接待，但之前的優惠價已經收回。
另據每日經濟新聞披露，11月29日，開發商給出的協商處理方案是：
原購房業主可賠償7.5折車位優惠券，有效期為3個月。
不過部分業主對這一解決方案並不十分認可，認為「這等於在促銷車位」。
老業主們又贏了一回。
但從開發商給出的方案來看，顯然是繼續降價賣房。如果恢復原價賣，就沒必要賠償老業主們。既然選擇以7.5折銷售車位的方式補償老業主，顯然是繼續低價賣房。
02
老業主們維權潮上演
這不是老業主們第一次贏。
去年8月，合肥長豐縣一樓盤推出直降4000元/㎡，同樣被定性為非法銷售而叫停。
今年5月份蘇州崑山倆樓盤因為降價太多，被封盤。
今年5月份的惠州，4.8折價格出售的大亞灣區臻悅府和6折賣房的惠陽區鉑悅府，被老業主們維權，最終遭遇封盤。
10月份，惠州的保利陽光城5折賣房，遭遇老業主們投訴，最終被停業整頓，並將低價賣出的房源退掉。
10月份，位於武漢漢陽區的新港臨江匯大降價賣房，遭遇老業主們維權，售樓部自行歇業一周，並發布致歉聲明，活動期間成交客戶，將逐一溝通退回款項並安排專人處理退款事宜。
10月份，廈門同安保利天匯，開盤2.7萬，現賣1.7萬，遭老業主們維權，要求退錢、補差價，最終開發商致歉，並收回優惠房源。
11月份，位於成都東部新區的保利中糧湖光錦雲，因為大降價賣房，遭遇網友投訴，被封盤停止網簽。
如此種種，讓我們必須思考一些問題，老業主們為何不停地維權，最關鍵的是，地方政府為何還響應這種維權？
業主們的心理，是可以理解的。但從道理上講，沒有任何道理可講。
從心理上來說：
儒家說人性本善，法家說人性本惡。我更接受第三種觀點，人性本私。
很多時候，大多數人反感一件事情，或者因為某件事情義憤填膺的時候，不是因為真的反對，而是因為自己不是受益的一方。
以買房來說。已經上車的業主，很多人恨不得價格一天一漲，讓自己的資產水漲船高。而沒買房的業主，則期盼著房價攔腰斬斷，最好是能降到自己輕鬆上車才好。
這些想法都無可厚非，畢竟人性本私。
從道理上來說：
你買貴了，就不允許別人買便宜？要是當初買的房現在漲價了，是不是要把差價補上呢？
無論是業主還是監管機構，無論心裡頭有多不願意，都應該尊重市場，尊重市場合法合規的正常自行漲跌。
老業主們的反應，不是關鍵，關鍵是地方政府居然不斷採納老業主們的維權訴求，這就讓人很納悶。
以此來看，歸根結底，還是地方城市的慣性思維在作祟，不讓大降價。
去年以來幾十個城市或明或暗出台限跌令就可以看出，地方政府在降價方面有多不情願。
他們無非是擔心跌幅過大引發樓市踩踏事件，引發無法收拾的局面。房地產牽連著很多行業，比如銀行，建築行業，以及家具、鋼材、家電等一系列上下游產業。尤其是銀行，樓市背後兜底的是銀行，銀行承擔著大量房地產貸款。
然而，不讓開發商大降價賣房，壓力全都扔給了開發商。
在前兩天寫成都那個樓盤降價賣房被封盤的文章中，我說過，開發商們都是本著賺錢第一的原則，一平方米能賺你1萬，絕不賺你9999的原則。
能讓開發商大降價賣房，只有一個原因，市場行情不好，房子難賣，開發商自己的經營遭遇了困難，需要快速回款來減輕自己的經營壓力。
比如10月份的廈門保利天匯，開發商在致歉聲明中明確寫著，為快速回籠資金。
比如武漢10月份降價賣房被封盤的新港臨江匯，背後的開發商是武漢瑞和匯置業有限責任公司，它是武漢港城實業的全資子公司，而武漢港城實業背後，是湖北港口集團，國資背景。
來源：企查查
按理說國資不應該差錢，但武漢瑞和匯置業在解釋降價賣房的公告中，明確透露降價原因：
為應對年底大量工程款的需求。
再看武漢最近降價賣房被喊停的偉星星悅廣場，背後的開發商是偉星房產。
表面上看，偉星房產今年的銷售額比去年好很多，今年1-10月，偉星房產全口徑銷售金額達293.9億元，位列TOP100房企的第43位，相比去年的225.3億元增加了近70億元，名次也提高了29個位次；前十月的權益銷售金額也有264.7億，位列TOP100房企的第33位。
但是由於之前在全國激進拿地，而且很多地塊都是在高點時期拿的，經營仍舉步維艱，各地項目基本都在降價賣。
偉星房產在寧波的項目星潤名著，今年5月開盤，目前已經開盤三次，共入市了396套房源，但目前只賣出了120套，去化率只有約30%。
在合肥的偉星濱江道項目，首開情況最好時去化率為68%，此後去化率逐漸下滑，今年年中拿到銷售許可證的15號樓去化率已經低於60%。
武漢的這個項目偉星星悅廣場，2022年12月3日首開，推出了3號樓。2023年4月2日，項目加推，推出2號樓。2023年8月19日，項目再次加推，推出1號樓。
三棟住宅已全部入市，項目整體的去化一般。根據武漢市住房保障和房屋管理局數據，偉星項目住宅已售房源230套，剩餘可售房源322套。
也就是說，該項目推入市場近一年時間來，住宅整體才賣掉了41%。
對於開發商來說，在當下各種融資渠道基本封堵的背景下，賣房回款幾乎成了唯一的資金來源。
房子不好賣，自然只能多降價賣房，降價跑量來加速回款，以應對經營壓力。然而，這樣的做法，都不能夠。
03
壓力全給到了開發商
房子賣不出去，回不了款，開發商經營困境無法緩解，最後只能造成更多暴雷房企，更多問題樓盤，將問題變得更加複雜。
這就是為何本號一直在強調和呼籲，打開跌停板。
房子賣不出去，開發商怎麼避免暴雷，怎麼去完成保交樓任務，怎麼有錢去拿地？
又想馬兒跑，又想馬兒不吃草。
日中則昃，月滿則虧，萬事萬物，都遵循這個理，非要逆周期形勢，疲於奔命不說，最後還是改變不了趨勢。
價下跌，非要強行干預，房企受苦，最終心累的還是購房者，因為這會增加買到爛尾樓的概率。
最關鍵的是，阻擋房價下行，並沒有達到他們想要的效果。
目前94%的城市二手房價格在向下調整，賣地收入持續下跌。而且還加劇了房企債務違約的局面。
製圖：城市財經；數據：財政部
何必呢？
打開跌停板，是讓利於民的做法。對於房企來說，只有把房子賣出去，才能有錢去償還債務，去完成保交樓，去拿地。
如果一直僵著，只會積壓風險，未來需要更大的代價來彌補今天犯下的錯。
