身為中國地產頭牌企業、一向在國有四大行貸款的萬科集團向民生銀行提出貸款30億元的融資需求。但民生地產金融部衡量再三，最終拒絕了萬科的貸款要求。
有分析指出，民生銀行拒絕萬科的貸款要求，是因為民生銀行2007年擴張快速，存貸比維持在高位，其中，房地產開發貸款信貸占比高、不良貸款規模反彈。目前，風險有效控制和有限資本約束下業務正常發展的「平衡木」，成了民生新成立的地產金融部的頭號任務。
拒貸始末
《經濟觀察報》報導，「事情發生在今年年初，民生銀行最後確實拒絕給萬科巨額貸款。」一位股份制銀行人士透露。 據了解，萬科集團向民生銀行提出貸款30億元的融資需求後，雙方接觸、協商了一段時間後，民生地產金融部最終決定拒絕萬科的貸款要求，這件事當時還在民生銀行內外引起了爭論，有行內高層甚至還表示不理解。
「這麼大的客戶為何不合作？」「如果不是今年開發貸款被壓縮，萬科這樣的地產大鱷是很少和股份制銀行發生信貸關係的，平常大客戶可是挖空心思搶都搶不來的。」
民生到底為什麼拒絕萬科呢？萬科集團執行副總裁肖莉表示，萬科對民生銀行貸款一事並不知情。但據知情人士透露，萬科當時提出的開發貸款條件比較苛刻，貸款額度30億元，利率維持基準利率，甚至要求下浮，同時是信用貸款，沒有質押，並且銀行不能對其具體項目進行跟蹤和監控。
民生銀行內部人士透露，當時地產金融部的意見是，給房地產商的每筆貸款都基於項目發放，並要有質押，房地產項目更要全程監控，開發貸款需封閉使用，防止挪用。
「即使民生貸出30億，仍然滿足不了萬科全部融資需求，我們也只是其貸款的『偏房』，而不是長期戰略合作夥伴，況且民生與萬科之前沒什麼信貸業務往來，萬科的商業模式上又是以量取勝，要求資金成本低，與銀行其他合作機會少。」
建行一位客戶經理說，像萬科這樣的地產龍頭企業很少挑選與股份制商業銀行戰略合作，之前也很少與其有信貸關係，因為股份制銀行無論從資金供求量、銀行網點來說，都很難滿足需要。
有沒有其他原因呢？據悉，民生銀行地產金融事業部改革後，資本約束壓力增大，於是加大了中間業務服務，希望獲得高收益。
「如果做兩個類似萬科的大客戶，額度早就用沒了，大型強勢企業還要求享受基準或下浮利率，不但利差小，中間業務收入也沒有。」上述人士說。
如果民生選擇行業處於第三、第四位的房地產企業，不但能跟蹤把控項目風險，且開發貸款利率上浮的平均幅度在10%至20%，這還不包括中間業務合作利潤。 同時萬科的資源配置重點在城鄉結合帶，而基於風險控制考量，民生則多選擇中心城市的中心區域的項目。
萬科現金為王策略
據8月5日公布的萬科中報，6月末萬科淨負債率僅為37.1%，遠低於行業普遍水平。報告顯示，公司期末持有的現金達到153.7億元，超過短期借款及一年內到期的長期債務總和。
渤海證券房地產行業研究員周戶認為，從中報來看，萬科現金為王策略顯現，2008年新開工面積和竣工面積的調整，降低了公司短期負債的償付壓力，同時減少工程款支付約45億元，增強公司現金流。考慮到59億元公司債發行已獲批，下半年萬科資金鍊將較為安全。但周戶認為，2009年的4月左右，萬科仍會面臨資金壓力。
萬科2008年第一季度報告稱，資金正成為制約其住宅供應和行業發展的最大因素。2006年-2007年，萬科的經營現金流淨額從-30.2億元猛增至-104億元，其經營活動所需現金流依靠於負債融資。2007年年報顯示，萬科短期借款110.5億元，一年到期的非流動性負債74億元。截至2007年底，公司的資產負債率已經達到了66.11%。
2008年貨幣從緊的政策開年便體現出來，央行縮減了各個商業銀行2008年的貸款總額，不少銀行的房地產開發貸款額度在開年頭幾天就已提完，「這可能是萬科向民生告貸的大背景。」分析人士認為。
今年一季度後，房地產商再融資有所鬆動，以萬科為代表的主流地產巨頭現金流情況得到了一定的改善。但房地產企業的高增長已難以持續。行業的不景氣可能使得未來1至2年內的業績增長明顯低於預期。分析師認為，適度調整價格是目前開發商迅速回籠資金，擺脫調整壓力的理性選擇。主動降價和調整銷售策略的地產商開始贏得主動。「萬科是在儲存實力、留有現金，在等著房地產業最糟糕時刻的到來。」一業內人士評價。
民生的房貸對策
2007年，民生銀行擴張快速，存貸比維持在高位，其中，房地產開發貸款信貸占比高、不良貸款規模反彈。不少市場人士擔憂，一旦房地產市場進入風險釋放期，民生銀行將承擔較大風險。
2007年底，民生銀行房地產開發貸款占信貸總量比近13%，貸款餘額僅500多億，今年新增額度也僅有60億，而總部給地產金融部下達的責任利潤計劃是18.5億元。如何走好風險有效控制和有限資本約束下業務正常發展的「平衡木」，成了新成立的地產金融部的頭號任務。
「我們包打不了天下，在客戶選擇上，只能選擇那些在價值理念、收益方式和戰略發展模式上和民生契合的客戶。」民生銀行地產金融事業部總經理楊毓說。
「我們研究大客戶的商業模式，對其了解後，從信貸、現金管理、業務諮詢、結算平台等多方面展開全面合作，現在也敢進中度風險區了，哪怕選擇不是行業中最好但能帶來最大收益的客戶，立項規範流程，發揮封閉貸款管理優勢，獲得高收益。」
「我們也不會一味遷就大客戶，香港的一家房地產公司，資產規模確實很龐大，但是資金鍊緊張，項目風險大，我們也不選擇。」楊毓說。
