吳敬璉:中央應速出手救樓市 要不有崩盤危險
來源：廣州日報 發表評論
著名經濟學家吳敬璉4日稱，明年中國經濟要保持8%的經濟增長可能有困難，建議中央繼續放鬆貨幣政策，出手救股市樓市。
在香港「紀念改革開放30周年」研討會上，吳敬璉表示，中央應繼續放寬貨幣政策。他還說，難以預測人民幣走勢，因為匯率依據的是供求關係。早前中央大幅減息也不一定是最好的方法，因為過去中國是靠收購外匯增加貨幣供應。
對4萬億元人民幣的刺激經濟方案，吳敬璉建議，分配這筆款項時，應優先考慮促進消費的措施，比如社會保障體系的建立及人力資本的投入等。
對於政府應否救A股市場，吳敬璉回應說，政府應該出手救市。不過，這位經濟學家對房地產市場更加憂心忡忡。他認為樓市有崩盤的危險。國內的房價現在雖然緩慢下調，但仍然高企，而房價的急劇下降會造成銀行很大困難，管理者需要緊密觀察。
吳敬璉還表示，要根本解決中國於金融海嘯下所面對的困難，就要改變經濟增長模式，由以往靠投資及外需轉變為提升國家的技術進步和效率提升。「中國經濟目前處於關鍵時期，必須重視三個層次的問題：財政和貨幣政策、幫助小企業以及振興產業。」
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房地產即將崩盤的跡象浮出水面
人民網強國論壇http://bbs.people.com.cn/postDetail.do?view=1&id=85573068&bid=2
（一）熱賣的真相：樓盤簽約285次撤銷285次
根據「網上房地產」顯示的信息，帖子中提及的「10大期待樓盤」共簽約3237次，合同撤銷1201次，撤銷率達37%；7個「房價翻番樓盤」共簽約5592次，合同撤銷2306次，撤銷率為41%。按照上述信息，17個樓盤合同撤銷率平均達到39.7%。
根據樓盤所處位置，上述17個樓盤中11個為外環以外的樓盤，其共簽約3571次，合同撤銷1151次，撤銷率為32%。而其他6個外環以內的樓盤合同撤銷率則達到45%。
值得注意的是，根據「網上房地產」提供的信息，位於松江區的沿海麗水馨庭樓盤，截至昨日共簽約285次，但合同撤銷也為285次。也就是說其合同撤銷率達到100％。（《熱賣的真相：樓盤簽約285次撤銷285次2008》2008年4月11日新聞晨報）
（二）國內房地產商開始自食囤房囤地惡果
楊少鋒對《中國經濟周刊》表示：「大部分企業在2007年都是超速擴張，因而導致絕大部分公司資金鍊都非常緊張。2007年前10個月是中國土地市場最瘋狂的10個月，土地樓面價超越周邊房價的情況比比皆是，許多開發商都捲入到瘋狂圈地大潮中，投入了所有資金來圈地。而2008年房地產市場由於銀行按揭政策、銀根緊縮等政策的調整，重要特徵是『缺錢不缺地』，大肆瘋狂圈地的開發商開始處於資金鍊吃緊的狀態中。」
經歷了「跑馬圈地」和政府一系列宏觀調控之後，曾經困擾房地產公司的「地荒」問題轉為了「錢荒」。「一旦市場需求出現回落，這些後拿地開發商完全可能降低利潤期望值，以較低的價格進入市場(甚至低於「天價地」開發商的成本價格)，天價地將很可能成為這些開發商的滑鐵盧之戰，嚴重的，可能導致這些開發商資金鍊斷裂，甚至於破產。」楊少鋒分析。（《國內房地產商開始自食囤房囤地惡果》2008年4月07日 00:41 中國經濟周刊）
（三）752億借款逼宮13家房地產開發商
13家開發商，經營活動產生的現金流淨額只有2家為正，11家為負，金融街的經營活動現金流淨額從2006年的1.6億元變為-8.13億元，招商地產則從-16億元擴大到-40億元，北辰實業從上年的8.6億元突變為-59億元，金地集團2006年該數據為-15億元，去年已是-63億元，保利地產從-40億元變為-94億元。（《752億借款逼宮13家房地產開發商》2008年4月11日《21世紀經濟報導》）
（四）46%地產公司突發債務風險 18家公司命懸一線
地產公司基本都是負債大戶，根據統計，兩市105家上市地產公司平均資本負債率55.7%，其中最高的是鼎立股份(600614)，其資產負債率高達89.1%，這就相當於這家公司100塊錢資產中有89塊錢是從外面借來的。在記者取得數據的79家公司中，53家公司資產負債率在50%以上，而低於香港市場安全比例20%以下的只有三家公司，分別是運盛實業、ST東源和科學城，其中科學城資產負債率最低，只有5.32%。
對資產負債率，業界向來認為，地產股超過70%是非常危險的境況，而79家公司中就有19家逾越這一警戒線，包括：鼎立股份、*ST廣廈(600052)、天鴻寶業(600376)、萊茵置業(000558)、蘇寧環球(000718)、華發股份(600325)等等。但是一個重要因素必須考慮，即負債中的預付帳款其實帶有資產性質，不帶來實質性財務壓力，而華發股份的預收帳款翻了約一倍，因而負債率實際上並不高。
如果就具體負債數額來看，萬科是當之無愧的「負債大王」，根據年報顯示，2007年萬科A負債合計達661億元，這個數字是排名第二保利地產的2.36倍，保利地產2007年的負債合計為280億元。這個數字同樣堪稱巨大，因為第三名天鴻寶業負債只有188億元，整整比第二名少100億，僅相當於第一名萬科的28%。
（《46%地產公司突發債務風險 18家公司命懸一線》2008年4月21日《理財周報》）
（五）今年房地產業資金缺口可能超過萬億
近日還有業內人士為全國開發商算了筆帳，稱由於開發慣性和囤積土地的入市，今年房地產開發投資比去年央行統計的25000億元的規模至少再增長7000億元。但是，一是受銀根緊縮影響，銀行房地產貸款預計將減少2000億元左右；二是去年10月以後房企股市融資難度大增，加上今年以來股市低迷，房企股市融資全年至少減少1000億元；三是去年全國土地出讓金收入約12000億元，考慮到去年拍出的土地餘下的大量出讓金需要在今年交齊，這部分資金雖然沒有公開數據，但估計至少也需數千億元。因此，如果沒有其他主要融資渠道的話，今年中國整個房地產業的資金缺口至少達到1萬億元。
連任志強在接受媒體採訪時都承認，如今許多房地產企業現金流緊張。不過他認為這情有可原，因為房地產企業在各地的項目大都從地方銀行貸款，資金不容易跨區域調配，只有企業自有資金可以隨時調整。（《今年房地產業資金缺口可能超過萬億》2008年04月18日《海證券報》）
（六）樓市回暖假象炒樓資金加速逃離一線城市
9日，上海土地交易中心，臨近拍賣時間仍只稀疏坐著幾個買家。上海土地首次拍賣遇「冷」，8宗地掛牌拍賣，竟有2宗無人問津。開發商也玩起了「持幣觀望」。
8日，深圳位於寶安和龍崗曾多次流拍的5宗居住用地再次掛牌出讓。在振業地產以兩年前的價格水平拿下龍崗一地塊後，另外4宗繼續流拍。
廈門在繼上次9地塊集體流拍之後進行了第二次拍賣，10地塊又有4塊流拍，成功交易的思明區黃金地段地塊，與年前相同地塊比，價格被腰斬。昆明黃金地段兩地塊拍賣現場竟遭遇無人出價。
「一是開發商確實沒錢拿地了，即使有錢，的確也有些不敢了。」何敏稱。3月底，北京昌平一地塊16億欲拍賣時，竟由兩個開發商的聯合體拿下，這與往日地王不可同日而語。
(7)上海樓市火爆假象：排隊購房者是受僱民工
昨日上午一大早，早報記者趕到天山華庭售樓現場後發現，售樓處門庭森嚴，數排鐵隔欄已經架起，僅在中間留出唯一入口。隔欄里大約排著五六十人。早報記者看到，現場並沒有發號，只有焦急地排隊等待的人們。
大約10分鐘，隊伍幾乎沒有前進，而就在此過程中，記者身邊不時有仲介搭訕：「要不要天山華庭的房子？」「一個樓盤還沒有開盤就有這麼多人排隊，肯定有炒作的成分。而且，隊伍前面明顯排的都是民工。估計是開發商自己雇民工，為了製造火爆現象吧。」昨日，在隊伍尾端一個排隊的購房者跟記者這樣聊。
隔壁樓盤物業管理人員說，排隊的民工就是工地上的建築工人，記者後來看到帶領這些民工的頭後來也直接進了工地，但是幕後老闆究竟是誰不得而知。
(8)建行研究部:下半年房價將加速上漲土地囤積嚴重
2007年07月31日09:05 京華時報
陳琰
建行研究部昨天發布報告對下半年金融形勢進行描述，指出如果政府不出台更有針對性的調控政策，下半年房地產價格將加速上漲。其中，中心城市高房價將波及周邊二、三線城市，前預售屋價上漲較少的城市也將出現快速補漲。
報告從市場供應、政策貫徹力度兩方面來論證上述觀點。指出今年前5個月，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，遠未達70%以上政策要求。此外，開發商囤地、捂盤、假售、抬價等問題比較嚴重。2001年初至今年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣
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任志強：一語道破天機：房地產套住了銀行
韓強
任志強表示幾年對房地產的發展前景表示不確定。他說，2008年的開工總量必然會產生大的空置，空置面積現在是1.3億平方米，到年底如果不出台新的政策，估計會超過2億平方米。而去年的銷售和今年的銷售同期相比，下降了10.8%。任志強憂慮地說，現在大量的項目在停工，再減少投資和拖欠各種債務，大量銀行爛帳將會出現。(《任志強：救市政策還欠力度》2008年12月1日《市場報》)
任志強對當前的房價下跌表示不滿，發牢騷，但是他一語道破天機：房地產套住了銀行。為什麼呢？我們高價房的產生根源：
據前些時候官方統計，征地的利益分配是：地方政府占30%，開發商占40%，鄉村基層政府占20%-25%，農民占5%-10%。《四萬億投資須防穿新鞋走老路》2008年11月24日《中華工商時報》
近日，一位在珠三角和廣西、雲南多年從事樓盤開發的房地產開發商坦言：「樓盤開發成本只占房價20%，開發商能夠拿到其中40%的利潤，餘下超過40%的利潤全部被相關職能部門『層層消化』掉了。」
實際上，面積越是大的樓盤，建築成本越低，因為建築商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
我從1992年就開始從事商品房建築行業。當年每平方米的建築成本價不過350元至400元，房價不過1000元/平方米至1500元/平方米，建築成本占房價的1/4，加上土地出讓金，房地產成本價格也不過是房價的1/2至1/3。如今建築成本比原來只漲了100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋成本只占房價不到20%。
前些日子番禺包工頭向媒體公布的商品房工程明細帳，實際建築成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格，中西部省區的價格比這個更低，因為人工成本低很多。相比之下，中西部省區的人工費用只有珠三角的1/2至2/3，鐵工為5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工為3元/平方米，負責貼外牆瓷磚的人要20元/平方米。
南寧、貴陽、成都等地的房價已經比上世紀90年代漲了近10倍，價格從600-700元/平方米，飆升到4000元/平方米至8000元/平方米，上萬元的豪宅也為數不少。實際上，面積越是大的樓盤，建築成本越低，因為建築商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。（《開發商曝灰色產業鏈：樓盤開發成本只占房價20%》《經濟參考報》2007年5月11日08:48《人民網》）
這種利益驅動又是怎樣形成的呢？
如果我們從市場的角度分析，就會發現其運作過程中，形成了地方政府賣地，開發商買地、銀行貸款、買房者再貸款這樣的資金鍊。這裡政府賣了地實際已經退出來了，可以說是坐收漁利。開發商的自有資金很少，買地蓋房要從銀行貸款。買房者的按揭也來自銀行，也就是說「按揭」實際是銀行替買房者付款，開發商又用這筆錢還給銀行。表面看好像很流暢，其實所謂「按揭」帶有透支的性質，也就是說，買房者交的只是20—30%的保證金，其餘的錢以後逐月扣除，而且還要利息。銀行是兩頭賺錢，無論是開發商還是買房者貸款都要付利息。開發商是以小搏大，買地、蓋房的貸款由買房者支付，一旦形成按揭的協議，開發商實際就用買房者的錢還了銀行，而且實現了賣房的利潤。而買房者呢？如果房價上漲，可以賣出去，也有利可圖。
於是，開發商就想方設法提高房價，房價提高了，地方政府賣地的收入就高，仍然是坐收漁利。地價高了，開發商就要向銀行多貸款，銀行得到的利息就多；買房者要付更多的錢，就要多貸款，這樣銀行又可多得利息。所以房價越來越高。
但是，任何事情都有它的反面，如果房子賣不出去，資金鍊就斷了，即使斷了，地方政府還是贏家，因為要有地賣，就得利。所以許多地方政府都熱衷於支持房地產。剩下的就是房地產商、銀行和買房者了。房子賣不出去，開發商就欠債，銀行收回本金就困難，另一方面，買放者看到房價下跌，還按揭借款的積極性就減弱，這樣銀行收回本金也困難，最後形成呆帳甚至壞帳，出現金融風險，金融風險直接影響廣大儲戶的利益。
所以，房地產的風險是必須注意的。現在房價下跌已經成為事實，房地產商的重新洗牌也不可避免。但是令人擔心的是一旦出現大量銀行爛帳，後果是嚴重的。要避免這種情況：每停止新的開工項目，先切斷源頭，防止擴散。也就是縮小空置率。第二，是政府讓利，減少土地交易成本，使房價回到合理水平。第三，銀行允許提前還貸，並優惠，及時收回資金。
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上海樓盤黑幕曝光：給購房官員折扣高達5成
2008年05月06日10:28上海商報
http://news.qq.com/a/20080506/001895.htm
22名買家獲折扣三至五成折扣買家多出自房地、規劃、工商、公安等部門
在寸土寸金的徐家匯，有六幢灰色高樓在繁華的肇嘉浜路一側排開，名為「帝景苑」。帝景苑售罄數年後，由股東糾紛引發的舉報顯示了灰色高樓中的另一道景觀——約400戶業主中，50餘戶曾獲得一成以上的購房折扣，其中22名買家所獲折扣高達三至五成。折扣買家，多出自房地、規劃、工商、公安等政府部門；部分銀行職員和國企高管，亦有分羹。記者近日從帝景苑項目公司股東處獲得的一份購房折扣表，顯示了官商互惠生態。
享受三至五成折扣特殊客戶
帝景苑項目位於肇嘉浜路1001號地塊，原為上海無線電四廠所有。1993年，印尼商人黃進益以旗下香港榮福置業有限公司與上海無線電四廠合資成立榮福房產，開發該地塊。
公司成立初期，因規劃審批、動拆遷等等，項目推進緩慢。1997年亞洲金融危機爆發，印尼方面資金難繼。1999年，台商蔡青峰接盤，項目再度啟動。2002年預售，至2004年中建成售罄。
記者所獲這份經過查證的房價折扣表，所依據文件包括帝景苑商品房銷售合同、房屋登記及戶籍資料。
當年手握土地大權的「上海第一處」朱文錦，並未出現在折扣名錄中。2004年10月，朱以妻女之名，在此買入一套157.89平方米的住房，合同價357.45萬元，無銀行按揭。此時，朱妻為華通開關廠一名退休工人，女兒不過20多歲。
從購房時間看，2004年底已是上海房價狂飆之時，朱家所付2.26萬元/平方米的單價並未低於當時市價。不過，有股東方人士稱，朱家其實未付房款。這一說法未獲證明。
原上海廣電房地產開發有限公司總經理陸天明，於2003年1月簽約購房一套。面積153.77平方米，單價6400元，較開發商2002年11月制定的該套房屋底價9540元/平方米，折扣為33%，獲益48萬元。
帝景苑地塊原屬上廣電系統的上海無線電四廠，項目開發時廣電房產亦有參股，陸氏在此折扣購房不言自明。
陸天明共犯，上海閔華實業聯合發展有限公司董事長嚴金寶、莘莊工業區管委會原主任楊開平兩人，也在帝景苑購房。其中楊開平於2002年12月簽約，折扣高達39%，獲益近60萬元。
某上市公司總經理楊某，是享受折扣最大的買家之一。購房時在2002年10月，位於高層絕佳位置，面積168.58平方米，每平方米底價10150元，實際買價僅5000元/平方米，總差價近87萬元。
現任上海市工商局一處級負責人杜某，也曾於2002年12月以妻兒名義簽約購入一套168.15平方米的住房，折扣31%，獲益約49萬元。杜某曾執掌上海市工商局外資處，這正是與帝景苑項目開發直接對口的部門。
購買獲三折以上優惠者的名單，還包括徐匯區前副區長的家屬，一位前市委領導秘書以及上海公安部門分局領導之子。數位銀行職員也獲得30%-50%的折扣。
一位參與帝景苑項目的股東方代表稱，在享受三成到五成折扣的特殊客戶中，除上述官員、國企高管外，還有若干外籍商人，以及個別看似背景普通的年輕女性。
潛規則開發商以低價賣房打點官員
來自開發商內部的多份文件，一定程度上反映了上述購房折扣的由來。
2002年3月9日，榮福房產股東會議達成決議：
爭取在2002年11月底正式對外銷售，2002年6月則開始內部認購；2002年7月召集的另一次股東會則提出，各股東一致同意先進行內部認購，以探市場需求，並稱「本項目B、C、D棟住宅內部銷售均價暫定9500元/平方米」；公司另一份傳真文件，也確認「(內部)認購價格9500元/平方米正確無誤」。
業內人士稱，1999年後，隨著上海房地產業逐步走出低谷，開發商以低價賣房方式打點官員之風漸盛，至上海社保案發後，此風才大為收斂。
一般而言，開發商通常會把30%的房產以內部認購等方式打折出售。為保利潤，大部分折扣會控制在15%以內。能獲30%-50%的高折扣者，通常都是有一定簽字權限的中層官員，或一些特殊利益關係人。
折扣賣房的潛規則，在榮福房產2002年7月20日的股東會決議中表達得頗為露骨——「公司在開發該項目過程中，受到各政府及協作單位有關領導等的關心支持，各股東一致同意授予蔡青峰總經理對於本項目銷售中持有726.75萬元的特別優惠處理權」。
根據榮福房產制定的計算公式，上述700餘萬元的特別授權，可給五位客戶五折、給五位客戶八折及給十位客戶九折。而從實際操作看，超過20名買家獲得了三至五成折扣，已大大超過「特別優惠處理權」。
利益交換開發商變更土地合同獲利
與早年上海房地產界盛行的「合資開發」故事類同，中方上海無線電四廠有地無錢，外商黃進益持幣覓地。雙方合股開發，多是中方以地入股，開發後獲部分物業補償；外方出資開發，包攬一應事宜。
然而早年的外方往往資金不濟，加之上世紀90年代末滬上地產不景，上家空持項目而無力開發，多有轉手之舉。
1999年，台商蔡青峰以兆豐國際(上海)有限公司，參股接盤帝景苑，與兩名上家簽署《合作開發協議》。約定由上海兆豐全權負責項目策劃、實施和日常管理，保管財務資料及公司印鑑，原外資大股東香港榮福只派員監督施工及了解銷售情況。
至2004年9月，蔡青峰已在榮福房產控制了53%的股份，香港榮福持股縮為46%，中方僅餘1%股權。
蔡氏入場，能量非凡。其盤活項目的關鍵一招，即是完成了土地合同的首次改簽，將帝景苑項目由外銷改為內銷。就土地出讓金而言，內銷、外銷，相差巨大。
1999年6月，上海市房地局與榮福地產三方股東重新簽署了土地出讓合同，土地出讓金由1993年的1397萬美元改為1683萬元人民幣。由此，蔡氏輕易盤迴近億元資金。
蔡氏的能量，更體現在項目土地合同的另外三次改簽。2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑項目從預售到售罄的不到兩年時間內，通過三份土地轉讓補充合同，這個占地1.6萬平方米的項目，其建築面積從1999年合同約定的64124平方米，最終增至90297平方米，容積率增加近50%，而補繳保證金總計不足500萬元。
提高項目容積率，是地產業「官商合作」之利藪。以每平方米萬元的開盤價計，帝景苑項目憑提高容積率獲利即達數億元。而獲得這一利益的前提，則是土地、規劃、建設甚至更高級別的政府部門，須環環打通。
規劃系統人士稱，頻繁變更土地出讓合同，正是相關各方掩蓋利益交換的明證。
「項目開工前一般都已達成了調高容積率的默契，開工後再慢慢協調和打點各層關係，大部分開發商都有如此操作的經歷。」一位滬上房地產行業人士指出，之所以出現數度調整合同的情況，系因規劃一般無法一次性大幅改動，分次操作更為安全隱秘。
提供費用完成「項目驗收」
記者多方證實，因捲入帝景苑事件，上海市規劃局已有唐文青、吳建剛兩名官員被檢察機關調查，另有上海規劃系統數名人員被查。一位接近上海市規劃局的人士稱，問題出在「項目驗收」環節。
接近榮福房產的人士則進一步指出，該公司在2003年底付出一筆超過300萬元的「政府規費」，或與案情有涉。
根據榮福房產的對帳結帳信函，這筆「政府規費」緣於「項目超規劃」，其中94萬元罰款分別由設計方華東建築設計院、開發方榮福房產上交上海市規劃局；另有206萬元，則以一份電梯大廳裝修合同的名義，分四次付予上海清建房地產諮詢有限公司。榮福房產在內部通報時，稱清建公司為上海市規劃局下屬公司。
工商資料顯示，清建公司為一家成立於2000年的私營企業，註冊資本50萬元，持股80%的大股東呂新堯年逾70，是南市糧食局退休員工；另有20%股份為黃小妹持有，後者也是離退休人員。
關聯人士稱，除了打點規劃系統，上海房地局方面亦不能繞過，在帝景苑購房的朱文錦，其間出力不少。
為了減少公建配套成本，榮福房產曾與上海鑫尊建築工程有限公司簽署了《委託包幹合同》和《管理合同》，約定由鑫尊負責樓盤所涉公建配套工程，與相關部門協調，保證榮福房產須上繳政府的公建配套面積從原總面積的7%降至4%，並通過驗收。
所謂公建配套，系指開發項目中，為處理社區公共事務、開展社區活動所必要的公益性事業所需用房。項目完工後，由開發商向房地部門提交，普通住宅項目所需公建配套比例，大多要求在項目建築面積的5%以上。
在實際操作中，若開發商不能提交足夠公建配套面積，可以貨幣代繳。上述包幹合同正是基於這一形式。而合同所提及的部門，實際操作中主要指上海房地局以及徐匯區對口接收的政府部門。
合同顯示，委託包幹價格為2730萬元，另支付300萬元管理費。這意味著，開發商支付鑫尊建築3030萬元，由後者全權打理公建配套一應事宜。
3000萬元「打理費」的最終流向不詳。榮福房產股東方代表進一步指稱，除了這筆3000萬元，另有數千萬元公司資金通過鑫尊流出，去向不明。
根據上述兩份合同，約定的委託包幹期為2003年3月1日至12月31日，但合同落款處均未註明簽約時間。
工商資料則顯示，鑫尊至2004年8月方始成立，註冊資金亦為50萬元，自然人劉小英、劉芳分持80%、20%股份。兩人身份不詳。
與清建公司極為類似，2005年之後，鑫尊再未進行過年檢。
