有話不明說，偏偏要暗示 ！！！四部委首肯房企降價 暗示房價偏高可再降
中共城建部、國家發改委、財政部、央行等四部委負責人聯合出席國新辦召開的新聞發布會，並首次肯定開發商主動降價行為，但表示目前房價仍然高於居民支付能力。
據《東方早報》報導，2008年下半年密集出台的樓市新政今年1月1日起開始正式執行。而城建部、國家發改委、財政部、央行等四部委負責人在1月6日聯合出席國新辦召開的新聞發布會，同時對《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》（國辦發〔2008〕131號,下稱131號文）進行詳細解讀。
此次新聞發布會上，官方首次肯定開發商主動降價行為，並表示目前房價仍然高於居民支付能力。
去年成交同比降22%
城建部副部長齊驥表示，去年下半年以來，特別是進入四季度以後，受國際金融危機和國內經濟發展增速放緩的影響，加之房地產市場自身的調整等諸多因素，商品房的銷售量呈現萎縮。
齊驥表示，預計2008年全國商品房的銷售面積約6億平方米左右。其中商品住房銷售面積約5億平方米左右。此前國家統計局公布的數字顯示，2008年1到11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。
而2007年全國商品房銷售面積達到7.7億平方米，按照這一數據，2008年全國商品房銷售量同比2007年下降22%。
齊驥認為，儘管今年成交量下降，但全國房地產市場依然潛力巨大。齊驥稱，「目前我國城鎮戶籍人口人均建築面積約28平方米，如果把一些沒有戶籍，但長期在城鎮工作的常駐人口加在一起，城鎮的人均住房面積只有約22平方米，應該說商品住房有一個潛在的巨大需求。」
房價與預期還有差距
對於去年開發商的降價促銷的行為，四大部委在會上給予了肯定。
在城建部網站上，四部門於6日發布的一份名為《採取綜合性措施，促進房地產市場健康發展》的公告，公告對131號文進行解讀。公告中，官方首次肯定了開發商主動降價的行為。
此前131號文明確，房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動採取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。
四部委表示，近期萬科等房地產開發企業採取積極措施，促銷商品住房，取得了一定的效果。這是官方第一次肯定房地產開發商的降價行為，官方同時認為，目前各地房價出現了一定的回落，但與社會預期還有差距，仍高於普通居民支付能力。激活房地產市場的關鍵還在於房價的合理定位。
專家表示,這在一定程度上暗示開發商可以採取更加積極的定價策略來啟動市場。
事實上，在去年10月22開始的連續新政刺激下，樓市復甦勢頭明顯，萬科剛剛發布的業績公告顯示，其2008年12月份的住宅成交量同比猛增56%
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分析/樓市已不堪重任 未來增長需要新動力
元旦假期對於打算購房置業的購房者來說是個看房的好時機。政府一系列利多政策的頒布和實施，在一定程度上刺激了房地產市場自住型購房需求的釋放。從元旦三天的市場反映來看，北京二手房市場似乎有回暖跡象。但房貸客戶享受七折利率優惠的願望遇到了麻煩。
儘管年前各大銀行曾紛紛表態，只要符合基本貸款條件，無論是新老客戶均可享受7折房貸利率優惠。但是截至目前，多數銀行對此並未給予充分解釋。而在具體操作上，很多銀行並不肯自動給予利率優惠，都要求貸款者提出書面申請，經由銀行審核後才能夠獲得優惠。更有甚者，某銀行表示最多只有10%的優質客戶才能夠享受利率優惠。
房貸優惠政策的思路是力圖複製十年前的成功經驗，但是以目前的經濟狀況看，通過簡單歷史模仿而獲得成功的概率並不高。
1998年東南亞金融危機爆發之後，中國正是依靠啟動房地產改革而帶動了經濟繁榮。當下面對經濟衰退的風險，十年前房地產市場"救主"的神話又被期望能夠再度重演，只可惜斗轉星移，房地產市場也早已經不堪歷史重任。
經濟學界有一個形象的說法是，「你可以把馬牽到河邊，但卻無法讓馬低頭喝水」。央行雖然給出了利率優惠政策，但是商業銀行有自己的小九九要算。以目前的五年期貸款利率5.94%計算，打七折之後就是4.15%，而相對應的五年期存款利率為3.6%，二者間利差不過0.5個百分點。而依據一般規律，銀行存貸款利差要在1個百分點之上才能夠補償費用開支，因此對於銀行來說，全面七折利率優惠完全是一筆不划算的買賣。由此，放鬆信貸的政策難免遭遇商業機構陽奉陰違的應對，最終結果就是政策目標陷入落空的尷尬結局。
其實這一問題並非不可解決。之所以出現這樣的尷尬，最根本的問題並不在於銀行自身，而是在於調控部門選錯了刺激經濟增長重任的載體。房地產市場十年來的輝煌早已透支了全行業的發展潛力；但房價繼續維持高位則是發揮刺激經濟增長效果的必需前提，既然前提不在，政策結果自然是落空了。
中國未來經濟增長需要全新的動力湧現，這不僅僅是短期應景需要，同樣也是時代發展的必須。事實上，中國產業結構優化的瓶頸在於第三產業的服務業，而制約服務業發展的瓶頸又在於政策開放程度不足。我們不妨簡單列數一下，現代金融服務行業、文化傳媒行業、醫療服務行業等等，這些典型的現代服務產業始終沒有向社會資本全面開放，國有資本獨大的現象非常明顯。不開放就會阻礙行業蓬勃發展的空間，政策准入門檻過高不僅制約了行業發展的潛力，同時也堵住了市場自己去尋找應對衰退的有效途徑，也就是阻礙了房地產行業歷史替代品的順利出現。
試圖抱著房地產的「大粗腿」去渡過難關，在思維上犯了刻舟求劍的問題。理論研究表明，調控政策最多只能減緩波動，但是無法改變經濟周期規律，要想真正改變周期規律必須要靠市場內部原生的創新動力。只有開放市場競爭、削弱阻礙市場活力的一切壁壘，才能夠讓這樣的動力獲得自然勃發的空間，人為有意識的培育往往無法獲得善果。 （來源：新京報）
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最穩開發商 高管也不「穩」
在去年以來的樓市寒冬中，萬達集團顯然不是受衝擊最大的房企，所以市場一向視其為「最穩開發商」。然而這個「最穩開發商」近期也傳出了一些不那麼「穩」的消息：日前，萬達北京公司總經理胡章鴻和集團總裁助理邢文明被證實已經離職。
《每日經濟新聞》表示，這是最近3個月裡第二起萬達高管離職事件。就在兩個月前，集團副總裁羅忻剛剛離開了供職多年的萬達。坊間傳言，上述高管們離職是因為壓力過大。萬達集團內部一位不願意透露姓名的高管更進一步介紹，他們離職的原因與業績不佳有關。
而胡、邢二人的離職，讓北京地產圈的很多人都感到驚訝。「萬達不是要在北京開8家店嗎？這兩人怎麼會離職呢？」
去年12月20日，萬達北京公司開發的10萬平方米經營面積的石景山萬達廣場開業。和北京CBD的萬達廣場一起，實現了「一條長安街，兩個萬達廣場」的布局，成功吸引了10萬人次的客流量。
擔任北京公司總經理的胡章鴻貌似幹得不錯，為何仍然會因業績不佳而下課？
知情人士介紹，導致胡章鴻離職的直接原因，是萬達北京分公司開發的石景山項目賣得不好。北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，早在去年3月5日就領到預售許可證的石景山項目，銷售業績並不理想。總共795套辦公大樓，截至目前只賣了163套。611套酒店房中，仍有170多套未能賣出。
北京商業地產界人士盧海濤說，萬達在北京的項目，大部分都是投資者購買，真正自用的買家相對較少。他認為，萬達石景山項目之所以賣得不好，固然與石景山所處的區域不是傳統的商務區有關，但更為主要的因素還是北京的房地產市場整體走勢不佳。2008年，北京辦公大樓成交100萬平方米，較2007年200多萬平方米的需求急劇走低，也低於全年150萬平方米的供給。
萬達不靠經商賺錢
「業績不好，並不是指經營得不好，而是物業銷售得不好。」上述不願意透露姓名的萬達高管說。
據他介紹，表面上以開發商業廣場贏利的萬達集團，其實並不靠經營商業賺錢。尤其是商業地產的投資回收周期長達8到10年，僅僅依靠租金回報賺錢，顯然不符合集團的利益。
真正給萬達創造經濟效益的，還是開發、銷售房地產。在國內，萬達是數一數二的商業地產開發商，大部分開發的商業廣場都能成功經營，並且與周邊的其他商場一起營造新的商業圈。因此有眾多欣賞萬達的商業經營能力的地方政府。
尤其是萬達還能協助引入類似沃爾瑪、麥當勞之類的世界500強企業，這些地方政府因此格外熱情，主動邀請萬達到當地開發商業廣場，並給予極為優惠的招商條件。
這些優惠條件之一，便是萬達往往能以較低的價格拍得開發用地。萬達在這些土地上建造的並不只有隻租不賣的大型商業廣場，還包括商場、辦公大樓、公寓、酒店在內的城市綜合體。商場雖然不賣，但是辦公大樓、公寓和酒店卻通常是高價出售的，而僅靠這一部分的項目銷售，萬達就能收回相當一部分投資。但在目前的形勢下，萬達這種靠大型商場帶動地產銷售的模式也將面臨嚴峻考驗。
地產高管坐上「火山口」
自去年12月初，杭州萬科更換總經理開始，短短一個月內，合生、金地、中海、奧園等地產龍頭企業相繼更換了地方「大員」，一些優秀的高管被「挖角」，另一些則無奈地離開。如今，連被地產業內譽為「最穩開發商」的大連萬達，也開始著手更換一線城市的高管。
面對市場嚴峻形勢的開發商高管們正集體坐上「火山口」。此前，王石曾預測，2009年的中國樓市將比2008年更為嚴峻。北京華遠集團總裁任志強認為，今年會出現大量的爛尾樓。等待地產高管們的未來可能將更加艱難。
「2008年，一些地產高管已經落馬；2009年，更多的高管即將落馬。」這句話正在地產圈內悄悄流行。
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易憲容：中國住房投資功能已「武功盡失」
中國社科院金融研究員易憲容近日發表文章指出，在全球資產價格大幅縮水的情況下，中國住房基本廢去投資意義上的武功。並將由以投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉變。
易憲容解釋，這其中四層含義：一是住房作為一種投資，當全球資產全面大幅地縮水時，其作為資產的全面縮水也是必然，房地產投資者開始退出這個市場也十分自然；二是既然全球資產全面大幅縮水，那麼投資者手中持有的財富越來越少，在這種情況下，假定這些投資者想再進入房地產市場投資，但是他們已經沒有半點能力了。
三是其他投資品也嚴重縮水，這讓不少投資者真正「分享」到投資市場的風險性，在嚴重的系統性風險面前，任何投資者都得被市場打敗，這樣的歷練讓不少投資者在市場不確定性的情況下根本就不會進入房地產市場投資；最後一點是最近中央政府的一系列房產新政，基本上是放在住房消費上，對投資同樣採取嚴格的限制。在這意義上，中國房地產的住房投資格局基本確定，且在短期內不會改變，即在未來一段時間裡，住房投資會越來越少。
易憲容指，既然中國住房投資功能武功盡失，那麼中國房地產市場必然會由以投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉變。對於這種轉變，最近中央政府出台的房產新政是十分明確的。不過，實際上房地產市場的反應卻十分滯後，即不少地方房地產價格沒有調整到以消費為主導的價格水平上來，而以消費為主導的房地產市場的價格是以當地居民的收入水平為基礎的，離開了當地居民的實際收入水平，以消費為主導的房地產市場就不會出現。這就是當前國內不少地方房地產市場的癥結，特別是不少地方政府對此認識不清。
易憲容總結說，2009年以及未來的中國房地產市場，以消費為主導的市場基本格局是不會改變的。不僅中央政府要求如此，也是房地產市場發展到今天使然。不少人總是希望採取什麼方式重新回到以投資為主導的市場，但這只是對房地產認識不清時的偶然現象，是一些人的個人願望。可以說，只要中央政府的房地產民生政策不改變，這種願望只能成為歷史。這就是在全球資產全面大幅縮水背景下的中國房地產市場現實。
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房地產流動性危機 資金鍊斷裂風險陡增
在國內房地產業的調整中，地產企業的資金鍊是令市場最擔心的問題。股市低迷、銀行惜貸、銷售萎縮、庫存高企、景氣下滑……這一切，都使房地產業深陷流動性「危情」之中。
《中國證券報》表示，歲末年初，中央貨幣政策轉向，將「從緊」調整為「適度寬鬆」，並提出滿足房地產企業「合理的融資需求」。業內專家指出，在「保增長」的環境中，銀行今後對房地產企業的融資需求會在一定程度上「開綠燈」，但受消費意願持續下降、房屋存貨不斷走高的影響，房地產業整體的資金壓力依然巨大。華遠集團董事長任志強便指出，2009年，不排除部分企業資金鍊斷裂。
開發資金普遍「吃緊」
「2007年，房地產行業比較亢奮，企業高價拿地、大幅圈地屢見不鮮，由此沉澱了大量的開發資金；從2008年開始，房地產市場持續低迷，信貸環境也延續了近一年的從緊格局，由此導致地產商的開發資金普遍比較緊張。」一位房地產分析人士表示。
國家統計局的最新數據顯示，2008年1至11月，全國房地產開發企業商品房施工面積25.5億平方米，同比增長17.7%；房屋新開工面積8.4億平方米，增長5.4%；而1-11月房地產開發累計資金來源33404億元，同比增長4.2%。單位新開工面積到位資金為3900元左右，單位施工面積的到位資金為1300元左右，這兩個數據與2007年相比，均呈現明顯回落。
銀河證券一份研究報告指出，在經歷2008年銀根緊縮後，房地產開發企業的間接融資顯著放緩。數據顯示，在2008年1至11月，房地產開發企業實際到位資金中，國內貸款6416億元，僅增長5.2%；而企業自籌資金達13444億元，增長30.9%。
另外，由於資本市場融資受阻加之市場銷售低迷，房地產企業到位的「其他資金」為12942億元，同比下降14.5%。其中個人按揭貸款3046億元，降幅達25.6%。
21世紀不動產一位分析人士指出，2009年，房地產將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，房地產企業的資金困局有可能進一步加重。一方面，金融海嘯和經濟下行，改變了置業者的收入和房價預期，從而延遲和減少大額消費，由此房企將面臨更艱巨的銷售回款壓力。另一方面，在房價尚未調整到位之前，銀行對開發貸款普遍持謹慎態度。
一家商業銀行公司金融部高層稱，雖然從2008年年底開始，央行對房貸等有關房地產業的信貸政策給予放寬，但商業銀行對房地產前景有自己的判斷。「房地產是一個涉及多個鏈條的產業，單純給開發商資金並不能解決全部問題，如果房屋仍然賣不出去，那麼給開發商貸款等於向銀行轉嫁風險。」這位銀行人士稱。
庫存高壓短期難以釋放
作為硬幣的兩面，高存貨必然與資金鍊緊張「如影隨形」。中國房地產業同樣面臨著高庫存之殤。
中金公司發布的2009年宏觀經濟展望研究報告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶等十五個城市現有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。
截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1至10月提高2.2個百分點。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%。
另據WIND資訊的數據統計，按照申銀萬國的行業分類並剔除ST公司，A股房地產上市公司三季度末的存貨合計達4015.2億元，而2007年第三季度末，86家房地產公司的存貨合計為2519.78億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達33.3%。
與此同時，地產公司普遍面臨經營性現金流持續惡化和財務費用上升等問題。統計顯示，今年前三季度，86家房地產公司經營活動產生的現金流量淨額為-371.87億元，而去年同期，這一指標是-228.85億元，同比減少143億元。
南京證券最新一份行業策略報告顯示，2008年三季度，主流地產公司平均短期資金剩餘為1.82億元，而2007年三季度為18.41億元；平均長期資金剩餘為-35.91億元，2007年三季度為-13.78億元，長期和短期資金剩餘都大幅減少。
為維持房地產投資對國民經濟的拉動作用，中央在4萬億經濟刺激計劃，也包含了高達9000億元的提振房地產投資的措施。上海證券研究員沈莉指出，投資意味著增加供給，如果樓市新政沒有房價合理回調的配合，市場的庫存壓力還將加大。
爛尾工程或批量現身
華遠集團董事長任志強最近指出，銷售大幅下滑必然出現空置面積上升並占用大量資金的局面；在投資能力下降時，如果沒有市場或信貸資金的支持，不少企業的資金鍊將開始斷裂，並出現爛尾工程。他預計，當初海南與北海的爛尾樓現象今年可能會重演。
事實上，受資金困擾房地產業停工、延緩開工等現象已日益增多。業內專家分析，2007年土地供給的增長使得2008年房地產開復工總量隨之上升。但25億平方米左右的施工面積對應的竣工應該在7至8億平方米；但實際上竣工和施工量在下降，這證明大量的工程並未按正常的施工進度建設，而是處於停頓或延後之中。
SOHO中國董事長潘石屹分析，2006年下半年、2007年瘋狂拿地的企業所開發的項目，很多由於投入進度的問題，在2008年還不具備銷售條件，並沒有形成可以在市場上打折銷售的房屋產品，他們將面臨很大的資金壓力。這些企業可能轉讓土地，也有可能拖欠政府出讓金和銀行貸款，從而發生行業的信用危機。
從財務數據分析，作為行業優勢群體的房地產上市公司的營運能力和償債能力正在下滑。長城證券研究報告指出，房企存貨周轉率、總資產周轉率持續放慢，實際債務壓力加大，財務成本提升，償債能力減弱。
專家指出，存貨周轉率及總資產周轉率在2007年出現一定程度的下降主要是由於土地儲備大幅增加所致；而2008年繼續大幅度下滑，則主要是由於銷售不暢導致存量房及在建工程不斷增加，這意味著爛尾樓可能會大量出現。
